買い替えと中古住宅+リフォーム

「今のおうちを売って、駅近のマンションに引越したい」
「マンションを売って、子育てができる郊外の戸建に引越したい」
夢とイメージは際限なく膨らんでいきます。

けれども
いざ、現実に立ち返ると
実際は何をどのようにすればいいのかちょっと悩みますよね。

具体的にどのように進めていくのか、
どのように時間やお金のロスがなくできるのか、

お伝えさせていただきます。

では、まず今のお住まいについてご質問させていただきます。

・手入れをせずにこのまま売れますか?
・ローンの残債は消えますか?
・住んだまま売ることはできますか?

次に、購入予定の住み替える家についてご質問しますね。

・どのように探しますか?
・今の住宅ローンがある中で、どんなローンを組んだらいいのかご存知ですか?
・中古住宅やその後のリフォームに全部でかかる費用はどのくらいを考えていますか?

【お金のこと】
【探す場所のこと】
【売り買いの時間的な差のこと】

実際に考え、取り組み始めるとなかなか複雑です。

まず皆さまにやっていただきたいこと、それは
<予算の組み立て> です。

予算の組み立てといわれても… となりますよね。
具体的には
1.お住まいの物件の売却予定の金額

2.売却後、ローンを返済したのち、手元に残る金額

3.購入する家とリフォームの予算の検討

4.結果、最終毎月の支払い金額はいくらになるのか?

早めに金融機関に事前審査を行い、

予算の裏付けをとることが重要となってきます。

その次に
<予算にあった家探し> となります。

1.予算にあった家探し

2.エリアを限定せずに予算にあう場所を広いエリアから探す。

3.消去法で予算にあうエリアが絞れます。

4.今の生活の関係(学校が近い、会社が行きやすい、実家が近い・・・)
などだけから限定して探すと予算と乖離して、見つからない物件探しを
すすめ、時間を浪費する可能性があります。

●ポイント●
このエリアに住みたい!という希望から探していく方が多いと思いますが
みんなが住みたいエリアは大体同じ場所。
必然的に価格が高くなり、夢の話で終わってしまいます。
まずは実際に支払える予算を把握し、そこから夢に近づいていくことがキーポイント!

数多くの物件資料を手軽に見て
客観的な相場を把握し、無理のない家探しをすることが大切です。

そこまでいったら次は
<売却を進めましょう>

1.あまり無理しない金額で予算を考えておきましょう。
相場よりも大きく高値で売ることを想定していると、

買いたい物件があっても、売却がすすまず、断念せざるを得なくなります。

2.住宅ローンでも、新しい物件の購入が、

”今の住まいの売却を先行しなければならない場合” と

”売却を後で行える場合” があります。
とくに、住宅金融支援機構のフラット35を利用すると、

比較的買い替えにおいても柔軟に対応できるケースがあります。

●ポイント●
金融機関の特徴を把握して、もっとも生活にあった
住み替え方法を選択していくことが大切です。

これからのマイホームは、手軽に生活スタイルに沿った
住み替えが可能な住宅を購入してください。

手軽に住み替えができやすい住宅というのは資産価値の高い家。
資産価値をできるだけ減らさない売買をすることができる家です。

ライフスタイルにあった住まい空間で、心地よく暮らすことは、
価値のある住宅資産に変化させることにつながります。

また、今後も増えていく空き家を少しづつなくすことになり、
街の活性化にもつながっていきます。

自分だけでなく、人にも街にも優しい住宅購入方法。
それがリノベーションなのかもしれません

不動産屋のしつこい電話攻撃から逃れるには?

電話攻撃

◆ 一般的な不動産会社では、基本的に逃れることはできません。

中古住宅を探すとき、良い物件を見つけたいばっかりに、
いろんな不動産屋さんに行きませんか?
また、いろんな不動産会社のサイトに登録しませんか?
その結果、多くの不動産屋さんに名前や電話番号などの個人情報を提供します。

その後、登録した不動産会社から、しつこい電話がじゃんじゃん鳴るわけですね。
実はこの探し方には大きな間違いがあります。

みなさん、いろんな不動産会社に行っても、同じ情報をもらうことはありますよね。
不動産会社は、「レインズ」というシステムを使っています。
これは、ほぼ全ての不動産会社が不動産情報を受け取ったり情報提供を行うシステムで、
会員間での情報交換がリアルタイムで行われています。
そして、購入希望者にいかに早い者勝ちで新しい情報を提供するかを競っています。
これを知った上で不動産会社に連絡をとるのとそうでないのでは大きな違いがあります。

レインズとは

◆ 業界の特性が、しつこい電話攻撃がなくならないシステムを生んでいます。

不動産会社では、物件を探している人は、検討者という枠組みに入ります。
つまり、何かが決まるまではずっと探している人となっている訳で、
決して顧客リストからなくなりません。
その見込み顧客には、後追い営業をおこなって、
とにかく契約を決めてもらうために追いかけるように会社や上司からの教育をうけます。
これは、不動産業界という厳しい競争の中で歩合で生きていかなければならない営業マンにとっては当然のことです。
そして、契約を決めてもらえれば、物件価格の3%+6万円という固定の報酬が入るため、
顧客の満足を追求するのではなく、価格競争の働かない業界のなかで、
契約のみを追求する方向に働きがちです。
業界のシステム自体がそのようになっているのでどうしようもありません。

◆ 不動産会社は何を大切にしている会社なのかで選んでください。

近年、不動産物件は、ほぼインターネットで探し出すことができます。
その中には多くのおとり広告を含め、魅力ある広告がありますし、もちろんチラシにもあります。
こういった広告の目的は、最初に述べたように、見込み客を集めるためです。
そして、電話をすると「その物件は売れました。他に良い物件がありますから、来社しませんか?」
と誘われることも多々あります。
そうして、電話攻撃あふれる物件探しに落ち込んでいきます。

われわれがおすすめしているのは、
1社、信頼ある不動産会社にお任せされたらいかがかということです。
物件に紐づけされる不動産会社から信頼して買うのではなく、
あなたのためのプロのエージェント(それをバイヤーズエージェントと呼びます。)と
物件探しの相談をし、一緒に理想の物件を探すのです。
これにより、不動産会社に騙されたり、納得できない物件の契約をせかされたり、
おとり広告におどらされて無駄な時間を費やしたりすることもありませんし、
電話攻撃から逃れることもできます。

バイヤーズエージェントによる物件購入の相談、
だまされない良い中古住宅の見分け方、ご質問等がありましたら御連絡ください。

しつこい不動産屋さんからの電話撃退法はこれ!

中古住宅を探すとき、
しつこい不動産屋さんからのひとつの電話撃退法は、

「私には、いつも使っている専属の不動産屋さんがいるから
その人と話してもらえますか!!」

そういってもらえば、
たいていの不動産屋さんはあきらめます。

なぜなら、その不動産屋さんは、買い手を探す不動産屋さんだからです。
中古物件を購入する顧客であるあなたに、
物件を紹介しつづけて、紹介物件を買ってもらうことが商売につながります。
その間に、別の不動産屋さんがはいってしまうと
あなたから手数料をもらえなくなります。
だから紹介する意味がなくなってしまうんですね。

もしや、せっかくの貴重な物件を紹介してもらえなくなるのでは??
と心配されますか?

実はその不動産屋さんは貴重な物件をもっていないことが多いといえます。
売り手から売却を依頼される不動産屋さんは
そんな動きをしません。
買い手を探す不動産屋さんに、物件を紹介して、
買い手をみつけてもらいます。その方が楽に商売できますよね。
そして、その物件は、レインズという不動産の業界サイトに掲載されますので、
だれでも取り扱うことができます。

つまり、買い手としてお付き合いする不動産屋さんは、
多くはいらないということです。窓口がひとつ、ふたつあれば大丈夫です。
それをよく知っている人は、信頼ある不動産屋さんに家探しを頼みます。

中古住宅購入は、新築と違い、
いろんな不動産屋さんにいって、どんな物件があるか、
探しまわる・・・・という方法で探すものではないということですね。

ほんとうに迷惑な電話がかかってくるのは
新築住宅の売り込み、新築マンションの売り込みですね。
基本的に、本当に良い新築物件は、ほっていても売れます。
そして情報はどこにでもあり、いつでも買いにいけます。
つまり、名前や電話番号を登録しておく意味があまりないということです。

「私には、いつも使っている専属の不動産屋さんがいるから
その人と話してもらえますか!!」
新築の場合でもこのようにいえばちょっとは引くかもしれません。

素人相手には、売り込みをかけますが、
プロ相手には、なかなか難しいものです。

どちらにしても不動産の検討をされる場合は、
あなたにとって信頼できる代理人となるプロを味方につけて
交渉をすすめることが必要ではないでしょうか。

このように、不動産業界をふまえたうえでの
ストレスの少ない住宅購入法をご紹介できればと思い、
「中古を買ってリノベーションセミナー」を開催させていただいています
セミナー申し込み

また、女性建築士による無料相談会も随時開催しています。
http://kobe-renovation.jp/store/store/

ご都合のつく際にお立ち寄りください。

谷 弘一

デュオ神戸で住宅診断普及イベントを開催しました。

ほとんどの人は、住宅を購入する際に、
住宅診断はあったらいいと思っています。
問題は、どうしたらいいのかわからない、ということのようです。
普及イベント風景
1月30日(土)に神戸駅南側のデュオ神戸で、
ブースをだして住宅診断普及イベントのお手伝いをしていました。

私が理事をつとめる一般社団法人すまいの未来研究所が、
兵庫既存住宅活性協議会の
インスペクション普及事業の運営を
受託してる関係で参加させていただきました。

この協議会は、兵庫県の支援をいただきながら、
一般社団法人兵庫県宅地建物取引業協会
公益社団法人全日本不動産協会兵庫県本部
一般社団法人兵庫県建築士事務所協会
公益社団法人兵庫県不動産鑑定士協会
の4団体が、安心安全な中古住宅の売買における流通促進のために
さまざまな活動を行っていることろです。

昨日は、住宅診断の普及啓蒙とういうことで、
デュオ神戸にお越しの皆さまに、
いろんなお話をお聞きさせていただきました
アンケート募集中
家を買う時、特に中古住宅を買う時に、
・住宅診断・インスペクションを必要ですか?
・車の保険ような、かしがあったときに保証で修繕リフォームできる仕組みがいりますか?
という質問には、ほぼすべての人がYESとお答えされます。

でもほぼすべての人が、
「既存住宅瑕疵保険」という商品はしりませんし、
建物において、どんな検査を行うかも知りません。

意外と費用の問題は、検査費用が5万円以内であれば
大きな問題ではなさそうです。

課題は、どのタイミングで、どうやって頼めばいいのか、
それが想像つかないようです。

家を売るとき、買う時には、
事前に、住宅診断をしていいんですよ!
個人の売主さんは、報告書とともに物件を売り出すべきですよ!
まずは、そういう認識がすこしでもあれば
皆様の希望に合う住宅売買が進むような気がします。
住宅診断体験コーナー
まずは、多くの方々に、
住宅診断がどういうものか、瑕疵の可能性はどんなものか、
どうすれば住宅診断のうえ、保証をつけて
中古住宅がかえるのか、
そういったことを少しでも広めていきたいと
改めて思った次第です。

当社ではそういったことを知っていただければと思い、
「中古を買ってリノベーションセミナー」を開催し説明させていただいていますし、
個別相談会も開催しています。
http://mbp-kobe.com/kobe-renovation/seminar

そんな買い方で中古住宅を探したい方は、
こちらのサイトでお探しできます。(神戸市、明石市近辺が中心)
http://kobe-fudosan.com/

また、女性建築士や宅地建物取引士による無料相談会も随時開催しています。
http://kobe-renovation.jp/store/store/

ご都合のつく際にお立ち寄りください。

ちなみに
兵庫既存住宅活性協議会の活動は、
以下のサイトから確認でき、
当社は、フェニーチェパック取扱店として登録し、
また、登録インスペクターとしても活動しています。
http://www.hyokikyo.jp/

谷 弘一

築25年を超える中古住宅購入時には基礎のひび割れに注意。

神戸市須磨区でおこなった住宅診断の事例です。
築25年を超える中古住宅を購入されようとしていました。
新築ではなく、中古の一戸建てですが、
販売の際に不動産業者さんのほうでは、
建物についてなんの検査も調査もされてなかったようです。

ホームインスペクションなどの言葉をインターネットなどで調べ
住宅購入前のタイミングで調査する必要性を感じ、
当社にいきつき、住宅診断を依頼されました。

インスペクションの項目に基礎の調査があります。
これは、目視とクラックスケールでの確認がメインですが、
クラックの幅が0.5mm以上、深さが20mm以上があるか
を一定の基準としてその劣化具合を確認します。

建物の基礎に大きなクラックがある場合は、
地盤に問題があるのか、その他どういった問題の可能性があるのか、
それが、土台や柱に影響があるのか、このあたりを
包括的に把握し判断することに影響します。

結局、クラックの原因は、過去のリフォーム工事と堀込車庫
の埋め戻し工事の関係であると推察されることを
お話し、その方は状況を把握したうえで住宅購入を決断されました。

調査によって判明したのがマイナスの情報でも、
購入前にさまざまな情報をえていることが、
将来のリフォーム計画の一部としてもとらえることができ、
前向きな購入の判断につながったようにお見受けします。

こういったことは、既存住宅現況検査員の資格があり、
検査の経験がある建築士であれば相談にのってもらえるはずです。
費用は5万円程度であることがほとんどではないでしょうか。
基礎に関してはシロアリ検査もできればしておいた方がより安心です。
売主も見たことないような、床下の状況をくまなくみていただけます。

価格的に一見おとくな中古住宅でも、
なんの調査もなしに買うのは少しためらいがあるのは
当然です。

中古住宅購入時には、どんな建物検査をしておけばいいのか、
「中古を買ってリノベーションセミナー」を開催し説明させていただいていますし、
個別相談も随時うけつけています。
http://mbp-kobe.com/kobe-renovation/seminar

住宅診断をしながら住宅購入をされたい方は
こちらのサイトでもお探しできます。(神戸市、明石市近辺が中心)
http://kobe-fudosan.com/

また、女性建築士による無料相談会も随時開催しています。
http://kobe-renovation.jp/store/store/

ご都合のつく際にお立ち寄りください。

谷 弘一

50代の方必見!中古リフォームは、無理のない住宅購入手段の一つです。

中古+リフォームは、無理のない住宅ローンを組んで
住宅を購入したい方の強い味方です。

とくに40代後半から50代の方が住宅を購入するときに、
非常にメリットが高いといえます。

中古を買ってリノベーションという場合、
どうしてもデザイン住宅やおしゃれにリフォームした
賃貸マンションなんかをイメージされる方が多いですし、
そういったリノベ団地といった情報がまん延していますね。

実際には、中古住宅の購入においては、
不動産価値のメリットを考えることが必須です。
そうすると中古戸建てをかって少しリフォームする、
そして、無理のないローンで、将来の売却にそなえる。
そんな住宅購入を望む方がふえています。

子どもも中学生や高校生と大きくなり、
社宅など住むのも限界がきている。
しかし、これから、新築住宅をかって、
家族4人~5人で子育ての4LDKの家が
必要かといえば、そんなでもない。

どちらかというと、将来の夫婦二人での生活と
子どもが巣立ったあとでの生活をイメージしながら
住宅を購入したい、そういった想いの方も
たくさんいらっしゃいます。

そんなときに、住宅ローンが35年も組むとなると、
なんとなく、え!85歳まで働かないよ~っと
いうことになりますよね。

中古マンションにしても、中古戸建てにしても、
リフォーム代はかかりますが、中古購入の値段は
低く抑えられている上に、それを再販するときも
大きな値下がりがないことが多いので
リスクが少なく購入が可能です。

このように、新しい住宅サイクルを考えた
不動産の買い方をご紹介できればと思い、
「中古を買ってリノベーションセミナー」を開催させていただいています
http://mbp-kobe.com/kobe-renovation/seminar/

また、女性建築士による無料相談会も随時開催しています。
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谷 弘一

お得な中古住宅は売り土地を探せ!!!

「売り土地」として販売されている中に、
中古住宅のお宝が潜んでいるかも・・・・

先日、お電話での問い合わせで住宅診断の調査依頼をうけたお客様は、
西宮市の苦楽園で昭和48年築の住宅購入を検討されていました。

その物件、、、、
実は、「売り土地」として、うっていたのです。
広めの土地で、少し石積があって、
いかにも注文住宅って感じです。

「中古住宅」で探しても検索できないおうちとなって
世の中に出回っている物件ですね。

その資料には、小さく「古家つき」と
なんか、いらんものが付いているようにかいてあったそうです。
それは、なんと豪邸のようなきれいなおうち。

じつは、ここにかいているような物件がもし
リフォームして使うことができればお得なケースがあります。

仲介会社さんは、売主である所有者さんに、
「家が古いので売れません・・・
だから、解体前提でうりましょう!
その分は値段を下げないとしょうがないですね!」
ってことになるんですね。

本当にそうでしょうか・・・
見る人がみれば使えるケースもあります。
ただ、不動産屋さんは、もし、古い家の不具合で
取引後にトラブルになるのはいやだな~っとおもっています。
しかも、あまり万人うけしないと早くうれないからいやだな~って
おもっています。
古家にしておけば、
何があっても、うらみっこなしよ!って言いたいわけですね。

ここには、買い主様がリスクを背負うしかないのです。
ここで登場するのが建築士さんではないでしょうか。
住宅診断することによって、その建物の利用価値を
一緒に検討する。
こういった家探しをする人が増えているのも事実です。

当社ではそういったことを知っていただければと思い、
「中古を買ってリノベーションセミナー」を開催させていただいています
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谷 弘一

耐震性のない建物は流通禁止!!ぐらいの気持ちで・・・

耐震性のない建物は、そのままでの流通を禁止する!!
今日、2016年1月12日の神戸新聞の社説は、
住宅の耐震化についての話題でした。
もし、耐震化を兵庫県が先導役としてホンキですすめるなら、
このぐらいの掛け声はいかがでしょうか。

なぜなら、そんな新築住宅は、つくるのを禁止されているはず!!
「この住宅は耐震性が低いので価格が少し安いんです!」
そんな理屈は、住まい選びにつうじますか?
どうして、新築はだめで、中古はいいんですか?

せめて、中古住宅売買時には、耐震性がないということを了承した書類と
耐震性を補強することを今後取組みますという誓約書の
両方を買い主さんには提出してもらっておくべきかと思います。

買い主さんにとっては、せっかく購入する住まいの耐震性を上げたいのは
あたりまえではないかと思いますのでそんなに大きな問題ではないと思います。

しかも、いま、耐震改修には県の補助金が最大100万円つきます。
100万円ですよ!!
皆様の税金をある人の自宅の所有物に100万円投入するって、
こんなことまでしていいのか、、、っと思いませんか?

空き家問題や人口減少問題などいろんな課題があるなかで、
耐震性の低い住宅にいつまで補助金がつくのだろうと思います。

いま、安い中古住宅を購入し、耐震性をあげるリフォームして住むことに
メリットがあるのはこういう事情もあるのではないでしょうか。

とにかく、中古住宅購入時に、
耐震性の確認は必須ですよね。

当社セミナーではそういったことを知っていただければと思い、
開催させていただいていますので、ご都合のつく際にお立ち寄りください。
http://mbp-kobe.com/kobe-renovation/seminar/

谷 弘一

不動産屋を選んで買う!・・・中古住宅診断は契約時確認を義務化

中古住宅探し、まずは、物件を探すのではなく、
まずは、不動産会社を探すところから始めてください!

「国土交通省は、1月10日、
中古住宅を安心して売買できるよう、
専門家が家屋の痛み具合をしらべる住宅診断を促進する方針を決めた」、
と時事通信社がYahooニュースで配信しています。

はやければ、来年から、住宅診断を行うか
確認することを義務化するそうです。

義務化という動きは、不動産会社にとって脅威ですよね。
一番の問題は、取引手数料は同じなのに、
やるべきサービスが増えることが一番こまります。
ましてや、取引手数料の値引きも横行しており、
より競争が激化するなかでできるだけ不要な労力をかけたくないのが
不動産会社の基本的な考え方です。

家を売買するときに、この基本的な部分を知らない方が
多いというのが、消費者がどうしても不動産会社に不安を
覚える理由ではないでしょうか。
義務化をしたところで、手数料の価格競争がすすめば、建設業界と一緒で、
サービス品質の欠落や偽装を生み出します。

義務化だから住宅診断をするのではなく、
買主、売主のためのサービスの一貫として
当然のごとく住宅診断は提供するものです。

同じ住宅診断でも、
こういった姿勢がある会社とない会社とでは、
今後、ますます差別化がされるでしょう。

はじめて家を探す方には、

「ほしい物件についてくる不動産営業マン」が信頼できるか悩むのではなく、

「信頼できる不動産会社を通じて」、ほしい物件がどうなのかを
確認してもらって購入する、

特に、神戸市・西区、垂水区、明石市で家をお探しの方には、
そんな当たり前のものの買い方ができるんですよ、
ということを知ってほしいものです。

当社セミナーではそういったことを知っていただければと思い、
開催させていただいていますので、ご都合のつく際にお立ち寄りください。
http://mbp-kobe.com/kobe-renovation/seminar/

谷 弘一

29800円(税別)の住宅診断は高くない!

昨年、5月から取り組んでいる、
住宅診断の普及事業があります。

兵庫県インスペクション普及支援事業といい、
中古住宅購入時の安心安全のため、
建築士によるインスペクションをおこなおうという事業です。

125㎡未満の木造住宅を購入するときは、
住宅診断の資格ある建築士と
しろあり調査員が29800円(税別)で
対象の住宅を調査して
報告書を出してくれます。

兵庫県内では、延べ、250社を超える不動産店舗が、
中古住宅購入者に住宅診断をおこなっていだだける仕組みを
提案できるようになっています。

もちろん、神戸リノベーションでは、
中古住宅の購入予定者には、
全物件、住宅診断をあたりまえのように勧めます。

これから何十年とお付き合いする家、
やっぱり、いろいろ知っておきたいと思いませんか?

これが、なかなか普及しません。
兵庫県から年間100件分の補助金があるにもかかわらず、
利用はまだ20件そこそこです。

う~ん・・・

問題は、家を買おうとするとき、
その家を、調べずに選ぶってことが、
世の中に定着しきっているからだろうか・・・

住宅診断って言葉を
伝える人が少なすぎるからだろうか???

杭の支持層不達問題、
耐震ゴムの評価偽装の問題、
なにかと不安要素が一杯であった2015年。

2016年の建築業界は、
より消費者に認められる方向に進まなければなりません。

今年は、
もう一度、一から取り組んでいきたいと思います。

空き家の相談窓口について

平成26年~27年にかけて、約200件をこえる兵庫県内の
空き家相談を受け付けて対応しました。
(ひょうご空き家の総合相談窓口の相談員をしていました)
ぜひご相談ください。
http://kobe-renovation.jp/store/store/cafe03.html