中古住宅の魅力が、いまひとつ分からないと思う方は多いですよね。そんな方も中古住宅の見極め方を知れば不安も解消されるはず！そこで、今回は、人気急上昇中のフリマアプリに例えて中古住宅の見極め方を徹底分析しました。

フリマアプリといえば、日用品から衣服まで、様々なものを購入したり、不要になったものを売却したりするなど、楽しんで利用している方が多いのではないでしょうか。物によっては中古品でも程度が良ければ気にならないものもあれば、新品にこだわりたいものもあります。そして、もう１つ気になるのは出品者。しっかりした人かどうか、評価を見て判断したりしますよね。これを今回は、不動産に置き換えて中古住宅の見極め方をお伝えしていきます！

1.新品と中古の境目はどこ？

新築と中古住宅の境目はどのように見極めればいいのでしょうか。
洋服の場合だと、試着程度でタグ付きだったら新品で、タグを切ったら未使用に近い中古といったところでしょうか。これを住宅に置き換えた場合はどうでしょう。

一般的なイメージですと、新しく建てて人が住んでいなければ「新築」。一度でも人が住めば「中古」となると思います。ところが、不動産業者の場合は人が住んだかどうかだけでは判断はしません。では、どこを調べるのでしょうか？

その判断は、「登記簿謄本」で行います。

法務局で調査をして、住宅の所有権が保存登記されていれば中古住宅となります。つまり、新築住宅を建てた会社から引渡しを受けて、最初の所有者が登記された場合に中古となります。また、市役所は固定資産税を徴収するために建物完成後、１年経過すれば中古住宅と判断する場合があります。

少し難しい内容になりましたが、ここでポイントになるのは、新築と中古どっちがお得？というところ。どうしても新築じゃないとダメっていう人もいますが、中古でお得に買えて、理想を叶えれるのならば、中古住宅だっていいですよね。

通常、新築住宅の価格は

• 土地価格＝土地の面積×地域の相場
• 建物価格＝建物の面積×建築会社の単価
  あとは、
• 外構工事代金や諸経費など

が含まれてきます。

新築住宅の建築費はどこの地域で建ててもほぼ一定ですので、価格は土地価格によって上下します。

一方、新築住宅でも１日住めば、中古住宅となるので、建物の価格は２割から３割下がると言われています。これは中古になることで、建売業者やハウスメーカーの利益分が飛んでいくことからと考えられます。

したがって、めったにお目にかかれませんが、未入居住宅や築浅物件はお得に購入できる可能性が高いと言えます。

その他に築年数が20〜30年経っている住宅でも、所有者がきっちり管理して適切にリフォームをされている住宅もおすすめします。逆に管理の悪い住宅は、リフォームに過大な費用がかかるのでおすすめしません。

そして最近では、中古住宅を購入し好みの住まいにリノベーションをすることで、金額的にも抑えられる上に、新築のようにキレイな家に住め、資産価値も高くなるということで、人気が高まっています。

さて、はじめにフリマアプリでの新品と中古の違いをお伝えしましたが、住宅の場合は登記簿謄本から新築または中古住宅の見極めが判断できることがわかりましたよね。

次は住宅の評価についてお伝えします。

2.住宅の評価はどこを見ればいいの？

フリマアプリの場合は、★の数やコメントで取引相手の評価がわかるように作られていますが、新築や中古住宅の場合はどのように見極めればいいのでしょうか？
一般の人はネットの掲示板で調べるなどしか方法がありませんよね。

たとえば、公の機関が評価してくれたら安心なのに…と思いませんか？

新築住宅の場合は、品格法という法律がありますので、余程のことがない限り欠陥住宅を買ってしまうということはありません。一方中古住宅の場合は、品格法が適用されず瑕疵担保責任なしの取引だとか、不具合があっても、売主の告知義務に頼るしかないなど、買主にとっては不安定な条件での取引になりがちです。

そこで兵庫県では「ひょうごあんしん既存住宅表示制度」をつくって安心・安全な住宅をわかりやすくする取り組みを行っています。

この制度を利用することで、フリマアプリの★やコメントを見ればその商品の評価がわかるように、住宅の評価を知ることができます。診断を受けて、安心・安全な住宅と評価されたものには、「ひょうごあんしん既存住宅表示制度」のマークがつくといった流れです。

住宅情報の広告などに「ひょうごマークあんしん既存住宅表示制度」のマークが付いているものは、安心・安全な中古住宅であると見極めることができます。

その他に、中古住宅は、リフォームに費用がかかるなどのイメージがありますが、良い中古住宅を見極め、しっかり検査し、自由なリフォームをすれば、新築住宅よりもトータルで安く理想のお家ができ上がります。また、リフォーム一体型ローン（住宅ローン＋リフォームローン）で月々のお支払いの負担を少なくするプランもご提案できます。

住宅に万が一のことがあった場合の保証を付けたり、住宅ローン控除を利用することもできるんです。

中古住宅はかしこく選ぶことで、たくさんの魅力が詰まっていますよね。

3.まとめ

さて、フリマアプリに置き換えて中古住宅の見極め方をお伝えしました。

ということが分かりましたよね。
こうべリノベーション不動産でも、この制度を利用しています。住宅診断(インスペクション)を重視した住宅探しや、建築士が同行してアドバイスする内覧など、今までの仲介業者とは全く違うアプローチであなたにぴったりの住宅をお探しできます。

詳しく内容を知りたい方は、毎月開催している中古住宅の楽しい選び方セミナーに参加していただけるとわかりやすいと思います。先月からは、従来通りの無料相談セミナーに加え、個別相談会も行っておりたくさんの方にご来店いただいています。丁寧に説明しておりますので、ご興味ある方はぜひ、ご利用ください。

こうべリノベーション不動産を運営する株式会社谷工務店は創業86年で公共工事なども手掛ける建築のプロフェッショナルです。将来住む住宅をフリマアプリで購入…とはならないかもしれませんが、今までの「不動産仲介業者の住宅探し」とは違う「建築のプロがおすすめするあなたにピッタリの住宅選び」をご案内しています。

また、2019年より「不動産に関するご質問やお悩みをブログで解決！」のサービスを始めました。こうべリノベーション不動産には宅地建物取引士をはじめ、ファイナンシャルプランナー、建築士、施工管理技士など様々な有資格者が在籍しています。

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