建物の骨組みと中身を別に考える。

最近は、お家のまるごとリフォームが可能といわれているので、
建替えとフルリフォームどちらにしたらいいのか、
という問合せをうけます。
まずは、建物の骨組みと中身を別にかんがえてみましょう。
業界用語では、スケルトン（構造）とインフィル（内装)という言われ方をします。
スケルトンとは、建物の構造や骨組みのことをいいます。
外装や屋根もスケルトンに含められることがあります。
インフィルとは、内部の間取りや内装の仕上げや住宅設備などのことをいいます。
建替えとは、スケルトンとインフィルを丸ごとかえること。
フルリフォームとは、内部を変えることが主です。
それぞれで考えてみると、少しわかりやすくなります。

今のお家の骨組みは大丈夫ですか？

建替えとフルリフォーム、どちらにしても、インフィルには、両方費用がかかります。
では異なるのは、スケルトン、つまり骨組みの部分ですよね。
そのスケルトンの部分について、いまのお住いが、いまどきの新しい建物、
つまり建替えた建物の性能と比べてどう違うのか、を確認します。
これは、われわれのような住宅調査専門の建築士に依頼いただくとスムーズです。
リフォーム会社では、やるべき工事のための調査に陥りがちなので、
しっかりとした、現況調査の判断がいります。
では、外装と屋根の判断はどうするのか。
実はこの部分は、新築でも１０年サイクルで修繕工事が必要です。
１５０万円の費用が修繕にかかるとすると、そこから１０年もつと考えれば、
年間１５万円の維持費がかかるということです。今のお住いを確認して、
あと、３年後に修繕すればよいのであれば、７年分の費用負担があるとも見れます。
つまり、この家の屋根、外装の想定費用は、１０５万円です。
５年修繕しないのであれば、７５万円です。この金額を比較に使います。

予算の問題であればフルリフォームに軍配。

建替えの場合、
３０坪の新築を坪６０万円で考えると、１８００万円の新築費用、
そして、今の建物の解体費用として、１５０万円をたして、
約２０００万円の建替え費用がかかります。
では、フルリフォーム、
今のスケルトン（骨組み）の部分をいまどきの建物に修繕するのに５００万円かかり、
建替えの新築と同じレベルのインフィルに改修するのに８００万円かかるのであれば、
１３００万円の改修費です。それに、３年後に外壁と屋根の改修を見込む場合、
１００万円の費用がかかると想定すれば、合計は、１４００万円です。
２０００万円の建替えと１４００万円のフルリフォームの比較です。
あとは、それぞれの出来栄えの好みでしょうか。
今はリフォームなども５年間、新築と同様の瑕疵保証がつく制度がありますので、
もし改修で何かあった場合という、不透明な不安なしに、比較することができます。
すると、内装の仕上げや住宅設備などが、同じレベルにおいて、
６００万円の差があるとやっぱり建替えは高い気がします。
もうちょっとグレードの良い内装やキッチンに、リフォームもできますしね。
ただ、問題は、今のお住いのスケルトンの部分を、
いまどきの建物に改修するための費用の算出方法です。
ここは、しっかりとした住宅診断が必要です。
その部分において、大きく差がでますので、
まずは、今の建物の性能と劣化状況の把握に努めてください。