平成21年10月、住宅瑕疵担保履行法が施行されたことにより
新築住宅を供給する事業者に対して瑕疵の補修等が確実に行われるよう
保険や供託が義務付けられました。
さらっと今書いてしまいましたが
皆さん「供託」と「保険」の違いご存知ですか？
「供託」とは…
①住宅事業者が供託金（保証金）を供託所（法務局等）に預けます。
②瑕疵が発見された場合は、住宅事業者自らで補修費用を負担します。
（供託金からは支払われません）
③供託金の支払いは住宅事業者が倒産・廃業等していた場合に限られます。
「保険」とは…
①住宅事業者が加入し保険料を支払います。
②瑕疵が発見された場合は、住宅事業者に補修費用（保険金）が支払われます。
③住宅事業者が倒産・廃業等していた場合は、住宅取得者様が直接、保険法人に保険金の請求ができます。
④保険の申込後に保険法人が保険対象部分を検査します。
⑤指定の住宅紛争処理機関が利用できます。
大きな違いの一つは、「供託」の場合は
補修費用の負担を住宅事業者自らが行わなければならないこと！
住宅取得者様（購入した方ですね）は、住宅事業者に
「瑕疵が見つかったので直してください！」
と請求した際、すぐに直してくれればいいですが
できれば余計なお金は出したくないという人心。
不具合を瑕疵であるとなかなか認めてくれない場合も想定できます。
じゃあそういった事態になってしまった場合、どうすればいいのでしょうか。
大きな費用負担を強いられる住宅事業者は、その直すべき請求された不具合が
瑕疵であるかどうかについて意見の相違もでてきます。
そうなるとなかなか住宅事業者に補修してもらおうにもなかなか進みません。
また、当事者間の協議は紛争になることが非常に多く、裁判に至るケースも少なくありません。
そういう協議を乗り越え
ようやく住宅事業者に直してもらうことを納得してもらい補修工事と進んでいきます。
補修工事をしてもらう時に住宅事業者が倒産・廃業となっていたときに支払われるのが「供託」です。
しかしその金額は各住宅購入者様あたりでは、「保険」に比べて非常に少なくなるケースがあります。
それだけでなく、一度事故が発生した場合、供託では新たな事故が発生しても
供託保険金を使いきった後には保証金を受け取ることはできません。
一方「保険」は、瑕疵の判断は保険法人が判断します。
状況によっては、指定の住宅紛争処理機関も利用できます。
つまり、当初より第3者の目で住宅購入者様を守ろうという仕組みなのです。
まず、保険の加入にあたって建築中に現場検査を実施します。
検査では、建築士の資格をもった保険法人から派遣された検査員が
・「構造耐力上主要な部分」
・「雨水の浸入を防止する部分」
についてチェックします。
そして、住宅供給事業者に義務付けている不具合に対する保証において
補修にかかる費用を保険でカバーし、必要な工事を確実に実施します。
保険金の支払限度額は、2000万円で、戸建て住宅はオプションで
3000万円～5000万円まで選択できます。
もちろん、万が一事業者が倒産した後に不具合が起こっても
保険期間内（通常瑕疵担保期間の10年間）であれば
住宅取得者様が補修費用を保険法人に直接請求できます。
保険の対象となるのは、住宅品質確保法に定められた
・「構造耐力上主要な部分」
・「雨水の浸入を防止する部分」
です。
具体的には
・柱や基礎といった不具合があると住宅の強度が低下してしまう部分
・屋根や外壁など、きちんと防水処理していないと雨水が浸入してしまう部分となります。
【保険を利用するポイント】は
・住宅供給事業者がいなくなっても大丈夫！
・瑕疵の判断で事業者とのトラブル発生をなくし
第3者の国土交通省が指定している保険法人にゆだねることができる！
ところです。
これは、義務化されており、住宅購入者の安心に大きく寄与しています。
「保険」ではなく、「供託」していますっていう事業者については確認が必要ですね。
さて、皆さん、ここでちょっとおかしいと思ったことなかったでしょうか？
建築ってそもそも「建築基準法」という法律にもとづいて
建築士が申請し、官公庁による建築確認や、建築検査などを経て
建てられたものなので、そもそも検査されて安心・安全であるはずですよね。
建築する建設会社も免許をもったれっきとした技術者が責任をもって施工するわけですし
それをまた、第3者が検査するっておかしくないですか？
もちろん建築をお願いしたり、住宅を購入する事業者について
誰も倒産が予想されるような会社にお願いしたいと思いませんし
平成21年以前に住宅購入された方も、昔から同じ問題を抱えたうえで住宅購入してきました。
そこまで、法律で義務化する必要があるのでしょうか？
実は、これには深い理由があります。
それは、次回に・・・。
