デュオ神戸で住宅診断普及イベントを開催しました。


ほとんどの人は、住宅を購入する際に、
住宅診断はあったらいいと思っています。
問題は、どうしたらいいのかわからない、ということのようです。
普及イベント風景
1月30日(土)に神戸駅南側のデュオ神戸で、
ブースをだして住宅診断普及イベントのお手伝いをしていました。

私が理事をつとめる一般社団法人すまいの未来研究所が、
兵庫既存住宅活性協議会の
インスペクション普及事業の運営を
受託してる関係で参加させていただきました。

この協議会は、兵庫県の支援をいただきながら、
一般社団法人兵庫県宅地建物取引業協会
公益社団法人全日本不動産協会兵庫県本部
一般社団法人兵庫県建築士事務所協会
公益社団法人兵庫県不動産鑑定士協会
の4団体が、安心安全な中古住宅の売買における流通促進のために
さまざまな活動を行っていることろです。

昨日は、住宅診断の普及啓蒙とういうことで、
デュオ神戸にお越しの皆さまに、
いろんなお話をお聞きさせていただきました
アンケート募集中
家を買う時、特に中古住宅を買う時に、
・住宅診断・インスペクションを必要ですか?
・車の保険ような、かしがあったときに保証で修繕リフォームできる仕組みがいりますか?
という質問には、ほぼすべての人がYESとお答えされます。

でもほぼすべての人が、
「既存住宅瑕疵保険」という商品はしりませんし、
建物において、どんな検査を行うかも知りません。

意外と費用の問題は、検査費用が5万円以内であれば
大きな問題ではなさそうです。

課題は、どのタイミングで、どうやって頼めばいいのか、
それが想像つかないようです。

家を売るとき、買う時には、
事前に、住宅診断をしていいんですよ!
個人の売主さんは、報告書とともに物件を売り出すべきですよ!
まずは、そういう認識がすこしでもあれば
皆様の希望に合う住宅売買が進むような気がします。
住宅診断体験コーナー
まずは、多くの方々に、
住宅診断がどういうものか、瑕疵の可能性はどんなものか、
どうすれば住宅診断のうえ、保証をつけて
中古住宅がかえるのか、
そういったことを少しでも広めていきたいと
改めて思った次第です。

当社ではそういったことを知っていただければと思い、
「中古を買ってリノベーションセミナー」を開催し説明させていただいていますし、
個別相談会も開催しています。
http://mbp-kobe.com/kobe-renovation/seminar

そんな買い方で中古住宅を探したい方は、
こちらのサイトでお探しできます。(神戸市、明石市近辺が中心)
http://kobe-fudosan.com/

また、女性建築士や宅地建物取引士による無料相談会も随時開催しています。
http://www.kobe-renovation.jp/

ご都合のつく際にお立ち寄りください。

ちなみに
兵庫既存住宅活性協議会の活動は、
以下のサイトから確認でき、
当社は、フェニーチェパック取扱店として登録し、
また、登録インスペクターとしても活動しています。
http://www.hyokikyo.jp/

谷 弘一

モデルルーム公開と心踊るステンドグラスの鏡♡


皆様こんにちは。
神戸リノベーションです。

1月もあっという間に過ぎ去りもうすぐ2月!
正月が終わると、日が経つのを早く感じます…。

ところで、先週は『明舞団地リノベーション企画』第3回モデルルーム一斉公開が行われました!
初めての平日開催ということで、不安もありましたが…寒い時期にもかかわらず多数の方にお越しいただき、わりとにぎやかな見学会となりました♪

ちなみに…第2回目の公開日以降に洗面台の鏡を別のものに変えています。
目にも鮮やかなステンドグラスをあしらった鏡ですよ♡とてつもなくインパクトがつよいです!

ステンドグラスの鏡

さて、次回の公開日はまだ未定となっております。
決まり次第お知らせしますね♪

一斉公開は2月開催で最後!となりますのでご覧になりたい方は要チェックですよ!

古い中古戸建購入時に住宅ローン控除を活用する方法は2つあります。


築25年以上の中古一戸建て購入の際に、
住宅ローン控除を活用する方法は実務的には次の2つがあります。

1、耐震基準適合証明書を取得する方法
2、既存住宅瑕疵保証保険に加入する方法

どちらかに対応することで住宅ローン控除が使えます。

買主さんとしては、住宅ローン控除が使える住宅と
そうでない住宅では、毎月の返済がかわってきます。
中古住宅取得に関する減税を活用したいのは当然です。
そして考えるのは、この二つのどちらを使うかです。

まず、確認すべきは、建物を建てた際、基準となる法律が、
昭和56年6月より前のもので建てたのか、それ以降で建てたのか、
これを確認してください。

これ以降でたてたものであれば、
先にあげた二つ目の方法、
既存住宅瑕疵保証保険が使えます。
以前であれば。耐震基準適合証明書がないと使えません。

昭和56年6月以前であれば、
まずは、耐震性をあげなければなりません。
これは、どちらかというと売主さんのやるべきことです。
兵庫県でも神戸市でも明石市でも、一定の補助金がありますので、
耐震性をあげるのに係る費用の捻出などは比較的低価格でできます。

古い空き家にしても将来売却しようと考えているのであれば、
耐震リフォームなど、必ず耐震性はあげておいてください。
100万円かかったとしても、耐震リフォームしておけば、
築年数によって建物の価値がゼロというようにいわれることはありません。
これによって、耐震基準適合証明書を発行することができます。
そうすれば住宅ローン控除がつかえる住宅として販売できます。

次に、昭和56年以降であって、
築25年以上の場合(一戸建ての木造を想定しています)、
つまり、いまですと平成元年や平成2年、
それから、昭和の時代に建てた建物の場合です。

これは、現状で耐震診断をして耐震基準適合証明書が発行できるのか、
それとも、既存住宅瑕疵保証保険に加入できるのか、
どちらがいいかを選択します。

費用は、概略ですが
耐震診断と証明書の発行で10万円ぐらい、
既存住宅瑕疵保証保険の加入は、住宅診断と保証加入で15万円ぐらい、
10万円の耐震の証明書は、書類のみですが、
保証保険の15万円には、
5年間1000万円までの新築についているような保証があるので、
住んでからの安心もついてきます。

どちらがメリットがあるのか、
これは築年数、建物の劣化状況、これまでのリフォーム履歴、
今後の保証に対する考え方などから総合的に判断していただきます。

不動産屋さんとよく相談していただいて、
せっかくの減税、しっかりと活用して、
安心安全に中古住宅を購入してくださいね。

当社ではそういったことを知っていただければと思い、
「中古を買ってリノベーションセミナー」を開催し説明させていただいていますし、
個別相談も随時うけつけています。
http://mbp-kobe.com/kobe-renovation/seminar

そんな買い方で中古住宅を探したい方は、
こちらのサイトでお探しできます。(神戸市、明石市近辺が中心)
http://kobe-fudosan.com/

また、女性建築士による無料相談会も随時開催しています。
http://www.kobe-renovation.jp/

ご都合のつく際にお立ち寄りください。

谷 弘一

築25年を超える中古住宅購入時には基礎のひび割れに注意。


神戸市須磨区でおこなった住宅診断の事例です。
築25年を超える中古住宅を購入されようとしていました。
新築ではなく、中古の一戸建てですが、
販売の際に不動産業者さんのほうでは、
建物についてなんの検査も調査もされてなかったようです。

ホームインスペクションなどの言葉をインターネットなどで調べ
住宅購入前のタイミングで調査する必要性を感じ、
当社にいきつき、住宅診断を依頼されました。

インスペクションの項目に基礎の調査があります。
これは、目視とクラックスケールでの確認がメインですが、
クラックの幅が0.5mm以上、深さが20mm以上があるか
を一定の基準としてその劣化具合を確認します。

建物の基礎に大きなクラックがある場合は、
地盤に問題があるのか、その他どういった問題の可能性があるのか、
それが、土台や柱に影響があるのか、このあたりを
包括的に把握し判断することに影響します。

結局、クラックの原因は、過去のリフォーム工事と堀込車庫
の埋め戻し工事の関係であると推察されることを
お話し、その方は状況を把握したうえで住宅購入を決断されました。

調査によって判明したのがマイナスの情報でも、
購入前にさまざまな情報をえていることが、
将来のリフォーム計画の一部としてもとらえることができ、
前向きな購入の判断につながったようにお見受けします。

こういったことは、既存住宅現況検査員の資格があり、
検査の経験がある建築士であれば相談にのってもらえるはずです。
費用は5万円程度であることがほとんどではないでしょうか。
基礎に関してはシロアリ検査もできればしておいた方がより安心です。
売主も見たことないような、床下の状況をくまなくみていただけます。

価格的に一見おとくな中古住宅でも、
なんの調査もなしに買うのは少しためらいがあるのは
当然です。

中古住宅購入時には、どんな建物検査をしておけばいいのか、
「中古を買ってリノベーションセミナー」を開催し説明させていただいていますし、
個別相談も随時うけつけています。
http://mbp-kobe.com/kobe-renovation/seminar

住宅診断をしながら住宅購入をされたい方は
こちらのサイトでもお探しできます。(神戸市、明石市近辺が中心)
http://kobe-fudosan.com/

また、女性建築士による無料相談会も随時開催しています。
http://www.kobe-renovation.jp/

ご都合のつく際にお立ち寄りください。

谷 弘一

あなたにぴったりの○○が見つかる♪


皆様こんにちは。
神戸リノベーションです。

今年は暖冬!と、すっかり安心していましたが、急に寒~くなって、身が縮こまる思いです。
風邪をひかないよう、暖かくしてすごしましょうね。

ところで…
『マイベストプロ』というサイトをご存知でしょうか。

●マイベストプロとは?
⇒神戸新聞社運営の専門家紹介サイトで、地域ごとの専門家・プロを紹介する地域密着のWebガイドです!

はてさて?
このサイトが何かというと、なんとなんとなんとですね!

弊社、神戸リノベーションの代表がコラムを掲載しております。

気になる内容はといいますと
・中古住宅の賢い買い方・売り方
・建物調査・耐震診断
・リフォーム・リノベーション
・中古住宅と保険

…などなど、ですよ!

中古住宅の購入、リフォーム・リノベーションを、お考えの皆様にはぜひ知っていただきたい情報満載のコラムです。

神戸リノベーション代表の、熱い思いをぜひ一度ご覧になってみてください!
⇒マイベストプロ神戸リノベーション代表のページはこちらから!

50代の方必見!中古リフォームは、無理のない住宅購入手段の一つです。


中古+リフォームは、無理のない住宅ローンを組んで
住宅を購入したい方の強い味方です。

とくに40代後半から50代の方が住宅を購入するときに、
非常にメリットが高いといえます。

中古を買ってリノベーションという場合、
どうしてもデザイン住宅やおしゃれにリフォームした
賃貸マンションなんかをイメージされる方が多いですし、
そういったリノベ団地といった情報がまん延していますね。

実際には、中古住宅の購入においては、
不動産価値のメリットを考えることが必須です。
そうすると中古戸建てをかって少しリフォームする、
そして、無理のないローンで、将来の売却にそなえる。
そんな住宅購入を望む方がふえています。

子どもも中学生や高校生と大きくなり、
社宅など住むのも限界がきている。
しかし、これから、新築住宅をかって、
家族4人~5人で子育ての4LDKの家が
必要かといえば、そんなでもない。

どちらかというと、将来の夫婦二人での生活と
子どもが巣立ったあとでの生活をイメージしながら
住宅を購入したい、そういった想いの方も
たくさんいらっしゃいます。

そんなときに、住宅ローンが35年も組むとなると、
なんとなく、え!85歳まで働かないよ~っと
いうことになりますよね。

中古マンションにしても、中古戸建てにしても、
リフォーム代はかかりますが、中古購入の値段は
低く抑えられている上に、それを再販するときも
大きな値下がりがないことが多いので
リスクが少なく購入が可能です。

このように、新しい住宅サイクルを考えた
不動産の買い方をご紹介できればと思い、
「中古を買ってリノベーションセミナー」を開催させていただいています
http://mbp-kobe.com/kobe-renovation/seminar/

また、女性建築士による無料相談会も随時開催しています。
http://www.kobe-renovation.jp/

ご都合のつく際にお立ち寄りください。

谷 弘一

第3回モデルルーム一斉公開!in MATSUGAOKA♡


皆様こんにちは。
神戸リノベーション 宮永です。

ようやく冬らしい寒さになってきましたね。
吐く息も白く、早朝には車が凍り付いているのが目につきます。
寒くて毎朝起きるのがつらい季節です~。

ところで、先日は神戸でも初雪が降ったようです!
残念ながら見ることはできませんでしたが、さぞ寒かったことでしょう…。
道路一面雪景色で、降りに降り積もって雪遊びをするのが楽しみです!積るといいな~♪

さて、以前よりご紹介しております『明舞団地リノベーション企画』の第3回モデルルーム一斉公開が来週に行われます!!

今回は初めての平日開催です!
休日に来られない方々は、今回が大大大チャンスですよ~!

■モデルルーム一斉公開日

公開日:1月22日(金)
時間:午前10時~午後3時
場所:明舞松が丘住宅(松が丘ショップ上)
<神戸リノベーションは 401号室>

明舞リノベーション

詳しくは、神戸リノベーション特設ホームページをご覧ください♪
http://kobe-renovation.jp/matsugaoka/

皆様のご来場、心よりお待ち申し上げております。

相続されたぼろぼろの空き家。お譲りください。


神戸、明石で、売るに売れない空き家がありましたら
お譲りください。当社で引取ります。

□空き家の相談はこちらから。

昨年から兵庫既存住宅活性協議会が運営する
空き家の総合相談窓口において、
相談員として関わらしていただき、
200件を超える空き家の
ご相談を受けさせて頂いています。

その中で、多いのが、
相続で譲りうけた空き家をただでも引き取ってください・・・・・
家がもうボロボロで使っていないのですが、
どうしたらいいのかわからず困っています。
固定資産税は払い続けていますが・・・・・・
というものです。

解体するにもお金がかかるので処分もできない。
不動産屋さんにいっても、売買価格が安すぎて
手数料がでず仕事にならないから対応してもらえない。

□空き家の相談はこちらから。

そういうご相談が多いです。
もちろん、金額の問題もあります。
できるだけ高く売りたいのはあたりまえですが、
買い手がつかなければ一円にもなりません。

神戸新聞に長田や木造密集地域での
空き家を活用した空地利用の話がありました。
非常に良いお話だと思います。
垂水や兵庫などその他の地域でも対象となる場合もあるそうです。

ご相談をうけていて感じることですが、
一般の方、ましてや、高齢の方が空き家の活用方法を
費用をふくめて検討してなんとかしていくのは
本当に難しいものがあります。

□空き家の相談はこちらから。

一般の方では難しくても、
われわれが見れば活用の方法がでてくるかもしれません。
空き家問題の解決は、やれる人がやっていかないと、
進まないのではと思います。

もちろん、法律上の問題や、価格相談のうえで、
当社で引取ができない場合もでてくると思いますが、
まずはご相談いただければ、
当社建築士が調査にいきますので
お声がけいただければと思います。

□空き家の相談はこちらから。

お得な中古住宅は売り土地を探せ!!!


「売り土地」として販売されている中に、
中古住宅のお宝が潜んでいるかも・・・・

先日、お電話での問い合わせで住宅診断の調査依頼をうけたお客様は、
西宮市の苦楽園で昭和48年築の住宅購入を検討されていました。

その物件、、、、
実は、「売り土地」として、うっていたのです。
広めの土地で、少し石積があって、
いかにも注文住宅って感じです。

「中古住宅」で探しても検索できないおうちとなって
世の中に出回っている物件ですね。

その資料には、小さく「古家つき」と
なんか、いらんものが付いているようにかいてあったそうです。
それは、なんと豪邸のようなきれいなおうち。

じつは、ここにかいているような物件がもし
リフォームして使うことができればお得なケースがあります。

仲介会社さんは、売主である所有者さんに、
「家が古いので売れません・・・
だから、解体前提でうりましょう!
その分は値段を下げないとしょうがないですね!」
ってことになるんですね。

本当にそうでしょうか・・・
見る人がみれば使えるケースもあります。
ただ、不動産屋さんは、もし、古い家の不具合で
取引後にトラブルになるのはいやだな~っとおもっています。
しかも、あまり万人うけしないと早くうれないからいやだな~って
おもっています。
古家にしておけば、
何があっても、うらみっこなしよ!って言いたいわけですね。

ここには、買い主様がリスクを背負うしかないのです。
ここで登場するのが建築士さんではないでしょうか。
住宅診断することによって、その建物の利用価値を
一緒に検討する。
こういった家探しをする人が増えているのも事実です。

当社ではそういったことを知っていただければと思い、
「中古を買ってリノベーションセミナー」を開催させていただいています
http://mbp-kobe.com/kobe-renovation/seminar/

また、女性建築士による無料相談会も随時開催しています。
http://www.kobe-renovation.jp/

ご都合のつく際にお立ち寄りください。

谷 弘一

耐震性のない建物は流通禁止!!ぐらいの気持ちで・・・


耐震性のない建物は、そのままでの流通を禁止する!!
今日、2016年1月12日の神戸新聞の社説は、
住宅の耐震化についての話題でした。
もし、耐震化を兵庫県が先導役としてホンキですすめるなら、
このぐらいの掛け声はいかがでしょうか。

なぜなら、そんな新築住宅は、つくるのを禁止されているはず!!
「この住宅は耐震性が低いので価格が少し安いんです!」
そんな理屈は、住まい選びにつうじますか?
どうして、新築はだめで、中古はいいんですか?

せめて、中古住宅売買時には、耐震性がないということを了承した書類と
耐震性を補強することを今後取組みますという誓約書の
両方を買い主さんには提出してもらっておくべきかと思います。

買い主さんにとっては、せっかく購入する住まいの耐震性を上げたいのは
あたりまえではないかと思いますのでそんなに大きな問題ではないと思います。

しかも、いま、耐震改修には県の補助金が最大100万円つきます。
100万円ですよ!!
皆様の税金をある人の自宅の所有物に100万円投入するって、
こんなことまでしていいのか、、、っと思いませんか?

空き家問題や人口減少問題などいろんな課題があるなかで、
耐震性の低い住宅にいつまで補助金がつくのだろうと思います。

いま、安い中古住宅を購入し、耐震性をあげるリフォームして住むことに
メリットがあるのはこういう事情もあるのではないでしょうか。

とにかく、中古住宅購入時に、
耐震性の確認は必須ですよね。

当社セミナーではそういったことを知っていただければと思い、
開催させていただいていますので、ご都合のつく際にお立ち寄りください。
http://mbp-kobe.com/kobe-renovation/seminar/

谷 弘一