空き家の維持管理にまいっています(涙)


空き家は、お金と時間と労力がかかるのでほっておけない。

古い建物のご相談で、空き家の処分に困られている方が多くいらっしゃいますね。
「親の空き家をもっているが、相続までまっていても、
お金がかかるばっかりでどうしようもないし、管理するのも大変、
ただ、古すぎて売れそうもないし・・・」
というものですね。
じゃぁ、ほっておこうということになるのが一般的ですが、
いずれその問題は再燃します。
やっぱり、うまく解決したいですよね。

□空き家の相談はこちらから。

空き家になっている多くの原因は、
古い住宅を建てたままにしている方が、
固定資産税が安く済むからということもあります。
神戸市での住宅150㎡の土地で、1500万円の評価額の場合、
住宅用地であれば、35000円ぐらいですが、更地になれば、
210,000円ぐらいに跳ね上がります。
これは、あまりに負担がことなりますので、やはり、手がつけられません。
しかし、今後もずっと、そのままというわけにはいかなくなるようです。

じつは、平成26年秋の臨時国会において空き家対策推進特別措置法が成立いたしました。
この法律により全国の自治体が放置空き家の所有者に対して積極的に関与できるようになります。

ほったらかしにできない世の中に変わりそうです。

空き家といっても、なかなか簡単に分類できるものではないのですが、この法案では、
空き家は、「空家等」と「特定空家等」の二つに分類されます。

「特定空家等」とは、
① 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
② 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
③ 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
④ その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
にある空家等をいいます。
そして、特定空家等に対しては、建物の除却、修繕、立木竹の伐採等の措置の指導・助言、勧告、
そして、命令を出すことが可能となります。

つまり、汚くしている方は、更地にしてね、ってことですね。
そうすると、土地に対する住宅用地の緩和がへります。
固定資産税は課税標準額が6倍に跳ね上がりますね。

こうなると、住宅として活用するか、
解体して利用するか、何かに貸すか、しかないわけですね。
もちろん、解体するにもお金がかかるし、
住宅として活用するためにも、リフォームやなんやらでお金がかかります。
建替えしようものならもっとですよね。

さぁ、どうしようということで、相談窓口を探したくなるものです。

□空き家の相談はこちらから。

空き家相談が今後地域で整備され、一部、建物調査の助成があります。

こういった相談窓口は、各市町村におかれています。
そして、今後もっと充実していくように思われます。
もちろん、空き家バンクなどが整備されていたり、、
移住者支援をされるなど積極的な市町村もありますが、
老朽化の酷い建物だけ相談にのる市町村もあります。

兵庫既存住宅活性協議会という団体では、
兵庫県内の空き家相談窓口の設置のために、
平成26年11月25日より、相談員をトライアルで待機させて無料相談をうけつけています。

建物を解体すべきか、住宅として利用できるのか、その後、
どのぐらいで貸せるのか?売れるのか?
建築士・解体会社・宅建業者からの適切な意見をきくため、
ある限定された戸数については、無料で建物の調査をおこなって、
適切な相談につなげようとしています。

たとえば、耐震改修工事をして、再度住宅としての再活用するにあたり、
耐震改修工事の補助金の活用提案をしたり、その後の賃貸活用や、
また、それによる固定資産税の減額措置の情報提供もします。
新築や長期優良住宅に建て替えた場合でも、
固定資産税の減額措置もありますね。

もちろん、金額にこだわらず処分されるのであれば、
ただ、早く売却することをお奨めします。

しかし、せっかくの住まいという資産を、
できれば、未来のために上手にいかしたいですよね。

今後も、空き家対策関連には、さまざまな助成金や、
地域の制度などが拡充されるでしょうから、注目しておきましょう。

□空き家の相談はこちらから。

長野県で震度6弱の地震。わたしの家は・・?


震度6弱による被害をわすれないで・・・

11月22日、長野県で震度6弱の地震がありました。
家屋被害は100件超、負傷者は40人に上っています。
すでに1週間が経過しましたが、まだまだ200人を超える方が
避難生活を余儀なくされているそうです。
全壊は、震度5強の白馬村エリアを中心に、31棟におよびます。
地域の強い共助の仕組みによって、そのなかでも亡くなった方が
ゼロということでしたが、被害は甚大です。

震度5強と判定されたエリアでも、全壊の被害が大きいということは、
いろんな原因があります。今回の地震において、現地での被害状況から
いわれていることは以下のようです。

「表層地盤や地形に起因して、局所的には「震度5強」より強い揺れが生じたのではないか。」
「山際の基盤が不整形地盤であるため、振動が強くなった可能性がある。」
「開口部が多く、壁が少ない建物が多い。」
「1階がつぶれている。梁の継ぎ手で柱を継いだようだ。」
「新しい住宅は被害が少ない模様。ブロック塀は転倒している」
「地盤ごと下がり、屋根が反り返っている。土が流れてしまったのか、基礎部分の根入れがなく、
土圧が掛かっていない。柱脚に蟻害が見られる。接合部は、クギとかすがい。 」
「土台アンカーはあるけれでも、柱脚金物がない。建物が偏心した模様。」
「被害が大きい地区は、白馬村ハザードマップで
木造建物危険度マップの「危険度が高い」ほうに分類されている。」

建物の偏心、壁が少ないく開口部が多い、柱脚に蟻害、柱脚金物不足、
こういったものの中には、2000年の建築基準法の改定以降、
改善されているものもおおくありますが、
築20年をこえてくる古い建物は、改善されていない部分がほとんどです。

もちろん、地盤の問題もありますが、
震度6弱とはどういった強さでしょうか?

震度6弱では古い建物は倒れる危険があるとされています。

気象庁が、震度と揺れ等の状況を定めており、これが基準で揺れの状況が報告されます。

震度6弱とは、
「壁のタイルや窓ガラスが破損、落下することがある」
「耐震性の低い木造住宅は、瓦が落下したり、建物が傾いたりすることがある。倒れるものもある」
と表現されます。
そうですね。今回の地震において、古い耐震性の低い住宅のなかから、
全壊の被害を多く受けているようにもみうけられます。

震度6強とは、
「耐震性の低い木造建物は、傾くものや、倒れるものが多くなる」
「大きな地割れが生じたり、大規模な地滑りや山体の崩壊が発生することがある。」

この文言だけをみていると、今回の地震は、
震度6弱と震度6強の間ぐらいであったのではないかとも
思われるような被害がでていますね。

耐震診断・補強で、震度6強の地震で瞬時に倒壊しない建物に。

今回の地震の原因は、活断層の「神城断層」の一部が動いて発生した可能性が高い
とする分析結果が発表されています。
阪神淡路大震災から20年がたとうとしているわれわれの町、神戸のものなら
だれもが、あのとき「活断層」という言葉を骨身に感じたのではないでしょうか。
活断層の動きで、震度6弱という地震は頻繁に発生しています。
みなさま記憶されていますでしょうか、昨年4月に淡路島で発生した地震は、
震度6弱です。

震度7とは、阪神淡路大震災後に想定してつくられたものです。
その後、震度7とされたのは、新潟県中越地震と、東日本大震災での地震の
2回しかありません。

築年数の古いものも、耐震診断して補強工事をすれば、
震度6強の地震で、瞬時に倒壊しない住宅にかわります。
「地震がきたらあきらめるしかないな~」ではなく、
実は、ほとんどの地震からは、当然のごとく、建物が倒壊しないで
人命を救えるように世の中はなっています。

震度7以上の、現在、技術的に想定していない地震からは
新築住宅でも想定が難しく、中古住宅だから不安で、
新築住宅だから安心であるという認識からは大きくはずれてきます。
それこそ、地盤であるとか、地域であるとか、いろんな要因も
しっかりと確認する必要があるのです。

耐震補強工事をしていない古い住宅にお住まいの方、
また、古い中古住宅を購入されようとしている方、
すべての地震を恐れるのではなく、
「どの程度の揺れに耐えれる建物」であるのかという、
技術的な判断をすることを忘れずに今の状況をご確認してくださいね。
それこそが、地震国日本での地震との共存ではないでしょうか。

高く家を売りたい人必見。不動産会社の選び方


建物査定に詳しい地元の仲介会社です。

わたしの家、ちゃんと売ってくれているの?

お家を売却されていても、なかなか売れないとお悩みの方がいらっしゃいます。
これには、査定価格や売却方法など、さまざまな理由がありますが、
ご依頼の業者への信頼がなくなってしまうと、その後の取引もなかなかうまくいきません。
一度売却依頼をすると、3か月間はその業者から離れられないため、
仲介会社選びは慎重にする必要があります。

一般に住宅を売却する際は、専任媒介契約による売却を行います。
売却方法には、専任媒介による売却と、一般媒介による売却があります。
一般媒介での売却は、業者は、一生懸命販売努力をしても、
他の不動産会社に契約をもっていかれる恐れがあるため、力がはいりません。
一般媒介のメリットは、数多くの会社に依頼できることです。
ただ、必ず売却が見込める人気のエリアや人気のマンションでは、
そういった条件において業者は我先にと売却活動を行いますが、
われわれの住む神戸市、明石市においては、そういったケースはまれで、
広告費を使って責任をもってしっかりと売却してもらえる、
専任媒介契約による売却が一番おすすめです。
しかし、それは、しっかりとした仲介会社を選ぶことが前提です。
しっかりとした仲介会社、全国ネットの大手仲介会社をイメージされるかもしれませんが、
そうとは限りません。

↑この資料にどのような物件で、どのように売却できるかが記載されています。

業者は、自社で売るため、物件情報を囲いたがる。

大手仲介会社など多くの宅建業者は、広く情報を提供しようというよりも、
自社のチラシやホームページなどを使い、自社のルートのみで売りたがります。
これは、売り手、買い手の両方から手数料をもらうためです。
どちらかというと、少しでも早く成約できるよう、相場より少し安めの金額で
売主と売却価格を取り決めたいと思っています。
そして、それを自社でのルートのみを使って販売したいと考えるため、
できれば、他の不動産会社に情報を提供する前に売却してしまいたいと思っています。
また、大手のように毎週チラシを折り込みしている会社は、その費用をねん出するため、
他の不動産会社から問合せがあっても「商談中」といって断るケースもあります。
いわゆる業者による物件の囲い込みというものです。
そうすると、大手のサイトやチラシのみその物件が広告されるので、
買い手は、そういった大手不動産会社からしか情報を入手することができず、
その物件の購入を希望し、取引を行います。
ここで機会を失っているのは売主様です。
売主様は、スムーズに売れてうれしいと思っているかもしれませんが、
相場より安く販売させられることもおおいといえます。
多くのもう少し買ってくれるかもしれなかった買い手へ
情報がいきわたらずに売却されるのです。
そして、大手仲介会社は、一つの取引で、売り手と買い手の両方から
6%の手数料収入を得て、仲介を行います。
売主様というよりも、不動産会社のメリットといえますね。
すべてがすべてそういうわけではありませんが、
そうならないように注意する必要があります。
どうしても、そういう懸念がある仲介会社にお願いするときは、

・レインズに掲載した証明書
・問い合わせがあった宅建業者と内容の詳細
・他社によるチラシやホームページ広告の掲載OK提示の確約
などを交渉した上で、信頼ある業者に売却依頼されることをお奨めします。

家を売るのに建物の査定を正確に行わない。

古い家を売却する際に、宅建業者が見る点は2つのみ。
使えるか、使えないか、です。
使えないものを売るのは非常に難しい。
できれば使える、綺麗な物件を扱いたいと思っています。
もちろん、中古住宅とはいえ、買い手さんから見ると、れっきとした商品です。
商品は綺麗ほうがいいに決まっています。
リフォームして売った方がいいですよ!とか、
使えないので古家として建物価値はゼロとなりますね!とか
いわれるのは、そのためです。
不動産業者が売りにくいということですね。

しかし、本当に必要なのは、その家がどういう状態であるかという
ことをしっかりと価格に反映させることです。
100万円修繕すれば綺麗になる物件と、500万円修繕しなければならない物件を、
両方、古家なんで建物価値はゼロですよっていわれても、
なかなか納得しがたいとおもいませんか。
つまり、建物の査定根拠が薄い場合があるのではないか、ということです。
しっかりと建物の調査をすることによって、
多くの情報を買主に伝えることができ、安心感が生まれます。
建物の詳細が分からないということは、買い手は、
ブラックボックスを買うようなもので、それでは、誰も購入したがりません。
こういったことを査定時にちゃんと説明してくれるかは、
売却を依頼する業者選びのさいに大きなポイントです。

売るためには、あなたの大切なお家のことを正確に知ってしっかりとPRすること、
こんな商売の基本的なことが抜けていることが多々見受けられます。

神戸リノベーションでは、上記のような不安がない形で、
しっかりと買主様のことを考え、丁寧に査定し、
多くの販売経路を活用した売却活動をおこないます。

こういった不動産業界の事情も是非知っていただき、
後悔しない自宅売却をすすめてください。