中古だからといって、住宅ローン控除をあきらめないで!


住宅ローン控除を利用して中古住宅を購入できます。


制度のことをよく知らない不動産屋さんは、
「この建物は古いので住宅ローン控除の対象ではない」と 説明してしまっているケースが見られます。
築20年以上の中古住宅に対し「住宅ローン控除を活用できることもありますよ!」という
告知をしていないのではないか????
ましてや、新築だけしか対象でないと勘違いをしている方も多いようにも思います。
住宅ローン控除の対象となる中古住宅の要件は細かく規定されています。
詳しくは、おうちのかしこい買い方セミナーで。
ただ、一言でいうと、
「マンションなどの耐火建築物の建物なら
取得の日よりさかのぼること25年以内に建築されたものであること、
耐火建築物以外の建物、つまり木造住宅などであれば20年以内であること」
となります。
私どもが取り扱う神戸市西区や垂水区には、昭和50年代後半から平成6年ぐらいまでに
建築された戸建てが数多く、それが、中古住宅として販売されていますので、
多くがその対象になるのか、どうかの不明なものが多いですね。
では、たとえば、あなたの購入しようとしてい平成3年築4LDKの綺麗な木造住宅は、
住宅ローン控除の対象になるのか、どうか?
多くの仲介している宅建業者は、進んで情報提供をしていないのが現実です。
これは、「あなた自身」から不動産会社に問合せして情報を収集しなければなりません。

住宅ローン控除と築後年数要件

多くの方が住宅購入の際に住宅ローンを組みます。
そして、国が住宅取得支援のために設けているのが、住宅ローン控除です。
現行制度では、ローン残高の1%が10年間に渡って所得控除され、控除額は以下のとおりです。
(所得税納付額が住宅ローン減税に満たない場合は住民税に振り替えられます)
詳しくは、おうちのかしこい買い方セミナーで。
■建物に消費税がかからない中古住宅の場合
[最大200万円(300万円)控除]
各年末のローン残高[上限2000万円(3000万円)]×控除率[1%]=1年分の控除額[最大20万円(30万円)]
⇒「10年間」の最大控除額[200万円(300万円)]
※(  )内は長期優良住宅または低炭素住宅の場合

一般の木造住宅等の場合、築20年以内という要件があります。
しかし、その要件が無くても、以下の要件をみたせば対象となります。

「一定の耐震基準をみたすことが建築士等によって証明された住宅」
「既存住宅瑕疵保険の保険付保証明書が発行できる住宅」
「購入後に耐震改修工事を行い、建築士等によって一定の耐震基準に適合すると証明された住宅」
診断結果
これにより、築後年数要件を取り除けます。
これが、宅建業者にとって難解であるため、一般の方に情報がわたらず、
せっかくの住宅ローン控除を活用できないでいるのでしょう。
年末に向けて物件をお探しの方も多いかと思いますが、
できれば活用したいですよね。

耐震基準適合証明書があれば築何年でも大丈夫!

耐震基準適合証明書
前述のとおり、住宅ローン控除の築後年数要件については平成17年に見直されました。
現行の耐震基準を満たしていることを証明できる「耐震基準適合証明書」が発行されていれば、
築何年であっても住宅ローン控除の対象となったのです。
詳しくは、おうちのかしこい買い方セミナーで。
「耐震基準適合証明書」は引渡し前までに、売主名義で発行されているものでなければなりません。
耐震化対策が実施されている家屋がまだまだ少なく、
また売主が売却のために耐震補強などを行うこともあまり考えられません。
ただ、昨年より、住宅取得後に買主が耐震補強を行ったとしても
住宅ローン控除の対象となるようになっています。
ただ、こういった情報を宅建業者が把握しきれておらず、
事業者が「この建物は古いので住宅ローン控除の対象ではない」と説明してしまうのです。
しかし、「耐震基準適合証明書」を取得することはそれほど困難なものではありません。
実際、中古住宅を取得する際にはあわせてリフォームを実施する買主が多く、
買主が耐震補強工事もあわせて実施する計画であるならば、
引渡し後に補強工事を実施しても問題ありません。
耐震補強

購入にしたあとに、床の傾きを発見!どうしたらいいですか?


中古住宅の不具合は入居してからわかります。


中古住宅購入して、一か月、
友人が遊びにきました。
友人 「へ~、いいお家、見つかってよかったね~」
私 「そうでしょう~」
友人 「でも、この和室、床がちょっと傾いていない?」
私 「え!うそっ!」
友人 「いや、よくわからんけど・・・なんとなく・・・」
私 「うわ、ほんまやね・・気づいてなかったわ。」
友人 「なんかビー玉転がるよ!!」
私 「え”~、うそ、ショック~、どうしたらええんやろ~」
友人 「そりゃ、売主さんに直してもらわなあかんのとちゃうの?」
私 「ほな、仲介会社に言って、聞いてみるわ!!!あ~最悪(涙)」
みたいな会話になったらほんといやですよね。
仲介会社の方に、なんかクレーム客みたいに
思われるのも嫌なんで、あんまり言いたくないですが、
ほっておくのも納得いかないし・・・・とおっしゃられます。
こんな事例、実は結構あります。

売主が認めてこそ対応してもらえる。

こういった場合の顧客への対応方法について
不動産業者様からの問合せも最近よくあります。
「買主が床が傾いているってクレーム言っているのだけど、
どのように対応したらよいか?」というものです。
こんな場合、床について、何が瑕疵で、何が瑕疵でないのかの基準が、
売主にも、買主にもお互い理解されていないケースがほとんどです。
売主も、そもそも、その傾きを知らなかったことあり、
そんなはずはないと通常お考えもされます。
こんな場合、お互い納得させて、円満に解決を図ることは、
本当に難しい作業となります。
で、どうなるか・・・
結局は、お金で解決するしかなくなります。
もし、修繕費用が20万円かかるとします。
そういった負担を売主がどこまでもっていただけるかと
話しあうということですね。
もし、そういった不具合が、事前にわかっていれば、
売買契約時にその費用を織り込んだ金額で契約することができます。
ただ、取引後になると、売主は、金額にしても、瑕疵についても
なかなか納得しにくいものです。
買主は、その間、ずっとその家に住んでいなければならないので、
住宅という大きな買い物における、この精神的なダメージは
本当にはかりしれません。

そのための事前検査が重要です。

こういったことにならないために、どういったところを確認して購入すればよいのでしょうか。
たとえば、住宅の内覧のときは、スリッパをはかずに室内を歩いてみてください。
そのほうが、床の傾きや、たわみのある部分などが良くわかります。
建具を開けたり、閉めたりすることも、建物の傾きの確認になります。
建物がひずんでいると、建具の開閉に不具合がでている可能性がありますね。
上階の天井、サッシのまわりに雨漏り跡があるか、
特にバルコニーの下に居室があるときは要注意ですね。
床の傾きには、6/1000の傾きより大きいか、小さいかが、
建物の現況の状況を確認する一つの基準になっていますので、
そういったことを確認できれば、ベストです。
事前にすべてがわかるわけではありませんが、少しでも
良質な中古住宅を見分ける作業をしてもらってトラブルを
減らしてもらえればと思います。
こういったことを対応してくれる建物調査のプロがいますので、
そういった人にお願いしてみるのも一つの方法でしょう。

中古住宅購入、「瑕疵担保責任免責」の記載に注意!


格安物件に要注意!


物件を探してみると、
「お、安いな~!!」と目をみはる物件がありますね。
特に築年数がふるくなるほど、建物の査定値段が安くなっているので、
そのエリアの相場よりも安く感じるかもしれません。
そういった物件は備考欄に要注意です。そこには、いろんなことばが書いてあります。
もちろん、事件ものといわれるいわくつきの物件もありますが、
そうでなくてもいろんな原因があります。
そのなかで、納得のいきにくい言葉をひとつ説明します。
「瑕疵担保責任免責(を負わない)」です。

「瑕疵担保責任免責」ってどういうこと?


物件広告に、「売主は瑕疵担保責任免責」と書いてあります。
これは、もし購入後、雨漏りや構造上の問題があっても、
売主に対しては何もクレームをいうことはできないということです。
これは築20年以上たってて、建物代はほぼゼロに近いからしょうがないと、いわれます。
実際には、売主にも、仲介会社にも、どういったことを買主さんから言われるか
想像がつかないので、このような条件で販売されていることが多いといえます。
瑕疵担保責任はたった3か月や1年で設定することができます。
この短期間の責任すら負えず売却するわけですね。
その分、売主も低い値段で売却することに納得するということなので、
価格に多少のお得感がでます。
でも、買う方はそれで本当に納得いきますか?
床が傾いていてもいいの?雨漏りがあってもいいの?
誰も責任をとってくれないということなのに・・・
ただ、その不安を解消する方法があります。
建物を調べれば解決できる方法があるんです。

既存住宅かし保険という選択肢があります。


これまでは、中古の建物に関しては、何が起きてもしょうがないね
っていう風潮を、購入希望者が了承しなければならなくなっていました。
今後は、そういうわけにはいかなくなってきています。
買主さんは、いくら安くても、不安な中では
住宅はかえませえん。それを助ける制度があります。
それが、既存住宅かし保険です。
これは、一定の検査により、条件をクリアした建物には、
引渡しから最大5年間、1000万円までの被害を保証する制度です。
保証がついている建物に、
たとえば玄関の上のバルコニーからの漏水という瑕疵が、購入してから2年後に発生。
修繕するのに100万円かかるとすれば、
その補修費用を保証と保険でまかなってくれるということです。
知っていれば非常に役に立つ制度なんですが、
まだまだ、この制度は広まっていませんので、
知らない不動産屋さんもたくさんいます。
まずは、建物調査をするところから始めてみてください。

フェニーチェパック インスペクター講習会にて講師をさせていただきました!


兵庫県内、48名の建築士の方が参加。

先日の平成26年9月25日、フェニーチェパックの普及にあたり、
インスペクター講習会の講師をさせていただきました。
これは、兵庫既存住宅活性協議会が一般社団法人建築士事務所協会と
連携して実施している事業で、中古住宅の安心・安全な流通をめざして、
中古住宅売買時に必要な建物調査、
すまいの健康診断をおこなう技術者を育成するものです。
大きな資産を動かす判断を左右する検査だけに、これを実施できる方の
資格は比較的厳しいですね。
今年から始まったばかりの「既存住宅現況検査員」資格をもち、かつ、
フラット35の「適合判定技術者」の資格をもつとなると、
住まいの検査における資格としてはかなりハードルが高いといえます。

床の検査方法も規定があります。

平成25年に、国交省のほうで、すまいの健康診断の方法について、
ある程度のガイドラインを出しています。フェニーチェパックの検査は、
それにもとづき、そして、既存住宅かし保険への適用や、
フラット35の融資が利用可能かどうかの検討などに活用できる検査となります。
家を買う時に、建築士の方が、床のレベルを測定してくれて、
数値で床の傾きを測定してもらえると、非常に心強いですね。
計測するにしても、部屋にものがある場合や、空き家の場合や、
いろんな場合が想定できますので、それぞれでやり方がことなります。
そして、規定された内容で報告書を作成し提出します。
やはり、人に頼る部分も多いので数多くの経験豊富な技術者を
ふやしていくことが、よい安心な中古住宅流通につながると思います。

兵庫県内どのエリアでも対応可能です!

兵庫既存住宅活性協議会は、第三者性を重んじた仕組みを提唱しており、
かつ、公的団体によりあらゆるエリアで同じサービスがうけれることを目指しています。
すまいを購入するときは、「フェニーチェパック」による建物検査を行うことが、
兵庫県でのスタンダードになってくることを想定し、
県内の各地域に技術者を配置していっています。

中古住宅を新築みたいに、断熱リフォームできますか?


中古と新築の大きな違いは断熱性です。

中古を買って、リノベーション。
なんかおしゃれな気がして、内装のデザインなんかも
フルリノベーションをすると、ほんと、新築の感じがします。
しかし、大きな違いがあります。
それは、断熱性です。
築20年、30年の建物の建築時には、
いまのような、省エネ住宅は規定されていませんでした。
現在は、平成25年省エネ基準というガイドラインが出されており、
今年の10月より施行されています。

断熱対策は、まずサッシから。

昭和55年以降、数回にわたり、住宅の断熱性の基準が向上してきました。
皆さま、住まいにおいて、冷房と暖房、どちらがエネルギーを消費するとおもいますか?
それは、暖房です。しかも2倍以上です。
つまり、あったかい空気を逃がさない方法が一番重要です。
では、どこから逃げると思いますか。
それは、開口部、つまり窓です。
外に熱が逃げるうち、約58%、つまり半分が、開口部(窓他)から熱が逃げます。
その他は、屋根で5%、床で7%、外壁で15%ですので、段違いなのがわかります。
だから、まずサッシから断熱です。
そして、床の表面温度をあげることによって、体感温度をあげたり、
室内の上下の温度差をできるだけなくすことによって効率的にあっためたりします。

中古住宅を買う時には、床下、天井裏断熱の確認を。

以上のようなことを把握して、適切な対策を行えば、
日常においてそんなに断熱性を意識しなくても良い程度の生活空間を
中古住宅でもえることは十分可能です。
お風呂場や、洗面室でのヒートショックを防いだり、
朝一の寒さをしのいだり、健康的な住環境を得ることと、
適度の予算で、自分なりに楽しめる質の高いリノベーション生活を
満喫することができます。
ただ、そのためには、その建物がどういった断熱性であるのかを、
購入する前には、知っておきたいですね。

築20年の中古住宅の売却を考えています。まずどうすればいいですか。


中古住宅は建物が勝負です。あとは売却価格。

先日、明石市上ノ丸で中古住宅を売りに出させていただきました。
それは駐車場がない古家で、所有者様もこのまま売れるのかどうか、
という心配をされていました。
われわれは、ある方法を使ってきっちりとした売却をおこないました。
中古住宅で見た目が古くて、きたなければ、買われる方はどうおもうでしょうか。
まず、ほしくないと思います。
たとえ、想像で、リフォームすればきれいになると思っても、
具体的に、その建物についての情報が何もなければ、
その感情を取り去ることはできません。
たとえ、安くても、古いものは敬遠されるのです。
その場合、土地の値段が基本となります。
それは、中古住宅を解体して更地にした場合の価格から算定します。
その価格から逆算して、今の売却価格を決めていきます。
そうすると、よく言われるように、
築20年を超えると建物価値はゼロ円ということになりがちです。
そうならない方法がわれわれのある方法です。

□空き家の相談はこちらから。

建物の価値は本当にゼロですか?

みなさんが今住んでいる家が、建物価値ゼロ円ですといわれても、
まったく信じられませんよね。
だって、今使っているということは、何らかの価値があるからでしょう。
それが、解体費用分がマイナスですっていわれると驚くしかないのが現状です。
実は、今、それをしっかりと価値をつけていこうという試みが国策として行われています。
それが建物調査です。
われわれは、今の建物にどういった不具合があるのか、
どういう構造の状態なのか、しろありがいるのか、などを、
しっかりと買い主の方に情報の提供をおこなった売却をすすめます。
もちろん、その前に住宅の健康診断といわれる建物調査をおこないます。
また、住宅ローン控除のための耐震基準適合証明書が必要かどうかも含めて、
買い主様にメリットのある情報をしっかりとお伝えします。
これは、知らないことによる不安をとりのぞき、
情報によって、建物の価値を変えていき、安心感を引き出す方法です。

あとで言われる値引き要因を消しておきましょう。

もし、売却中、買いたい方が、こられるとします。
その方が、建物調査をしたいといわれました。
行ってもらった結果、雨漏りの可能性を指摘された場合、
その修繕費は、値引き要因となってしまいます。
こないだの北区の空き家を売却された事例では、われわれが調査を行い、
30万円の雨漏り修繕費用を値引き要請させていただき、
売主さんにご対応いただきました。
こういったことは、お持ちの売主さんが、その建物の状態をわからないことに起因します。
自分の建物の価値をゼロにしないように、まずは、価値を知ってその上で売却することが、
価格交渉時のお互いの早期の納得につながります。
宅建業者は、依頼のあった売り主のため、また、依頼のあった買い主のため、
しっかりとしたエージェントになるべきです。
そのためにも、建物の売買については、建物の情報を把握しておこなうことが、
今後一層求められます。
そういった売却方法が築20年の古家の住宅には必要ではないかと思いますので、
こういったこともご参考ください。

今のお家、使われていないお家の活用相談、
売却査定、賃貸査定など、建物調査を
含めた査定まで、相談にのりますので、
お気軽にご連絡ください。

□空き家の相談はこちらから。

建替えとフルリフォーム、どっちがお得?


建物の骨組みと中身を別に考える。

最近は、お家のまるごとリフォームが可能といわれているので、
建替えとフルリフォームどちらにしたらいいのか、
という問合せをうけます。
まずは、建物の骨組みと中身を別にかんがえてみましょう。
業界用語では、スケルトン(構造)とインフィル(内装)という言われ方をします。
スケルトンとは、建物の構造や骨組みのことをいいます。
外装や屋根もスケルトンに含められることがあります。
インフィルとは、内部の間取りや内装の仕上げや住宅設備などのことをいいます。
建替えとは、スケルトンとインフィルを丸ごとかえること。
フルリフォームとは、内部を変えることが主です。
それぞれで考えてみると、少しわかりやすくなります。

今のお家の骨組みは大丈夫ですか?

建替えとフルリフォーム、どちらにしても、インフィルには、両方費用がかかります。
では異なるのは、スケルトン、つまり骨組みの部分ですよね。
そのスケルトンの部分について、いまのお住いが、いまどきの新しい建物、
つまり建替えた建物の性能と比べてどう違うのか、を確認します。
これは、われわれのような住宅調査専門の建築士に依頼いただくとスムーズです。
リフォーム会社では、やるべき工事のための調査に陥りがちなので、
しっかりとした、現況調査の判断がいります。
では、外装と屋根の判断はどうするのか。
実はこの部分は、新築でも10年サイクルで修繕工事が必要です。
150万円の費用が修繕にかかるとすると、そこから10年もつと考えれば、
年間15万円の維持費がかかるということです。今のお住いを確認して、
あと、3年後に修繕すればよいのであれば、7年分の費用負担があるとも見れます。
つまり、この家の屋根、外装の想定費用は、105万円です。
5年修繕しないのであれば、75万円です。この金額を比較に使います。
住まいのドクター

予算の問題であればフルリフォームに軍配。

建替えの場合、
30坪の新築を坪60万円で考えると、1800万円の新築費用、
そして、今の建物の解体費用として、150万円をたして、
約2000万円の建替え費用がかかります。
では、フルリフォーム、
今のスケルトン(骨組み)の部分をいまどきの建物に修繕するのに500万円かかり、
建替えの新築と同じレベルのインフィルに改修するのに800万円かかるのであれば、
1300万円の改修費です。それに、3年後に外壁と屋根の改修を見込む場合、
100万円の費用がかかると想定すれば、合計は、1400万円です。
2000万円の建替えと1400万円のフルリフォームの比較です。
あとは、それぞれの出来栄えの好みでしょうか。
今はリフォームなども5年間、新築と同様の瑕疵保証がつく制度がありますので、
もし改修で何かあった場合という、不透明な不安なしに、比較することができます。
すると、内装の仕上げや住宅設備などが、同じレベルにおいて、
600万円の差があるとやっぱり建替えは高い気がします。
もうちょっとグレードの良い内装やキッチンに、リフォームもできますしね。
ただ、問題は、今のお住いのスケルトンの部分を、
いまどきの建物に改修するための費用の算出方法です。
ここは、しっかりとした住宅診断が必要です。
その部分において、大きく差がでますので、
まずは、今の建物の性能と劣化状況の把握に努めてください。