兵庫県不動産鑑定士協会の定例研修会で講師をさせていただきました。


40名を超える不動産鑑定士さんにフェニーチェパックを説明


8月22日(金)、神戸市勤労会館の4階で、
兵庫既存住宅活性協議会(以下、当協議会)からご依頼いただき、
兵庫県不動産鑑定士協会の8月定例研修会にて講師をさせていただきました。
そこで、1時間ほどフェニーチェパックという、
中古住宅の買う時、売る時に、安心・安全のため、
住宅診断(建物調査)を行えるツールの説明をしました。
当協議会の活動においては、構成団体である鑑定士協会様の協力を多大にいただいており、
この度、今行っている取組を、会員の皆様にご説明させていただいた次第です。
兵庫県内160名を超える不動産鑑定士さんの団体ですので、
説明にはちょっと緊張しましたが、中古住宅における安心・安全な取り組みを進めるにあたり、
不動産鑑定士さんの今後の大きな役割について少しでも感じていただければと思い説明させていただきました。

中古住宅の建物評価には、鑑定士さんの役割が期待されています

話しさせていただきました内容は、
1) 国の政策として、中古住宅+リフォームを伸ばすことを期待していること
2) そのためには、まずは、インスペクション(建物調査)を含め、
かし保険などの知識をもった宅建業者様との連携が必要になること。
3) 調査した中古住宅をどうやってそれを反映した金額として評価していくかについて、
今後、不動産鑑定士様の役割が大きく期待されていること。
といったところです。
まだまだ、中古住宅の価格を評価するにあたり、
実施したリフォームや、現状の詳細な劣化状況などを金額に反映できない現状があります。
せっかく、良質な中古住宅として、メンテナンス費用をかけて適切に維持していても、
それを価格として評価してもらえなければ、
なかなか、お金をかけてメンテナンスする気になりませんもんね。

まずは、消費者にメリットのあるフェニーチェパックからスタート

まずは、消費者にメリットのあるフェニーチェパックからスタート
今後、住宅ローンを組む際などに、
金融機関が中古住宅を担保評価する際にもとめられる書類として、
不動産鑑定士さんの評価が必要になってくるかもしれません。
平成26年度は、国交省も、金融庁と一緒になって少しでも
こういう世の中に変えていけるように取り組まれるようですが、
少し時間がかかるかな・・・という印象です。
まずは、かし保険に適合する建物と、そうでない建物を仕分けすることなど、
建物調査を世の中に一般化していくことが、最初の一手ですよね。
そのためのフェニーチェパック、是非、不動産鑑定士協会の皆様、
このフェニーチェパックの啓蒙にご協力のほど宜しくお願いします。
貴重なお時間をいただきありがとうございました。

中古+リフォーム、みずほ銀行の住宅ローンが使いやすい


◆中古マンションを買って、フルリフォーム。ローンはどうすればいい?

東灘区でマンションを探しているお客様です。
2500万円ぐらいの予算で探しておられますが、
2500万円の比較的きれいな中古マンションを買うか、
1500~2000万円ぐらいの中古マンションを探して、
500万円~1000万円ぐらいのリフォームして住むか、どのように探したらいいのか迷われています。
これ、実は、両方合計2500万円の予算でさがしていますが、
利用する銀行によって、まったく予算計画が変わってくるのをご存じですか?
一般的には、リフォームの場合、まずは現金のある範囲で考えようと思いますよね。
最低500万円ぐらいの現金はお持ちであるということです。
それに対し、2500万円の綺麗な中古マンション又は新築マンションを購入できれば、
10%の頭金でも、現金は250万円しかいりません。
必要な現金は、選択する金融機関の住宅ローンで、まったく変わってしまい、
その結果、毎月の返済額も試算に影響がでます。
これを同じにするのが みずほ銀行のリフォーム一体住宅ローン なのです。

◆リフォーム一体住宅ローンで事前審査を行います。
まずは、めぼしい中古物件があれば、
できるだけ早い段階で、事前審査を行うようにしてください。
金融機関によって、そういった対応をどのようにするか、かなり差があります。
その中でもみずほ銀行は、スムーズですすめやすいというのが現在の印象です。
リフォーム見積書と物件価格をあわせた金額で
ローン審査を行っていただけます。
しかも、金利は、通常の住宅ローンと変わりません。
最近の新聞紙上では、こういった方法が、今後主流になってくるような記事も
多々見受けられますが、現実はまだまだといった感じではないでしょうか。
まずは、リフォーム金額が多めの場合を想定した物件を見つけていただき、
事前審査を行っていただければと思います。

◆中古リフォーム一体ローンにはまずリフォーム見積が必要です。
ローン審査を行うには、リフォームの見積が必要となります。
あなたの信頼できるリフォーム会社を探しておいてください。
対象物件が見つかれば、まずはそのリフォーム会社に相談して、
改修費用を算出してもらいます。
そして、その費用とあわせて、住宅ローンの事前審査を行っていきます。
もちろん、購入してから、リフォームの内容がかわる可能性もあります。
増額になると、あらたな追加融資をしてもらうのは難しいので、
変更があったとしても減額となる方向の余裕をもったやり方が良いかと思います。
そのあたりの手続きについては、少しコツがいりますので、
そういうことになれている不動産会社、リフォーム会社を
しっかりと見つけいただくことが重要です。
もちろん、当社では、両方を事業として一体でおこなっており、
それをスムーズにすすめることができますので、何なりとご相談ください。

古い住宅購入時は住宅ローン控除が適用されるか確認を!


◆神戸市西区伊川谷町:この中古住宅は住宅ローン控除の対象ですか?
先日、中古住宅の購入をきめ、契約する予定ですという方から問合せがありました。
その方は、その中古住宅が住宅ローン控除の対象になるかを
仲介の宅建業者さんから知らされていないまま契約を決めているようです。
築30年の住宅なんで、対象物件となる認識が宅建業者さんにもないようですね。
この方は、住宅ローンの申請をおこなった金融機関と話をしている際の何気ない話で指摘され、
気になって問合せをいただきました。
築20年より古い中古戸建は、
住宅ローン控除が適用されないとおもっておられる方が本当に多いと思います。
こういった古い住宅でも住宅ローン控除の対象とする方法が主に2つあります。
一つは、「耐震基準適合証明書」の取得、
もう一つは、「既存住宅かし保険付保証明書」の取得です。

◆この建物の品質を証明する書類さえあれば大丈夫!
耐震基準適合証明書
「耐震基準適合証明書」とは、建物が耐震基準を満たしていることを証明する書類です。
指定性能評価機関などのほか、
建築士事務所登録を行っている事務所に所属する建築士でも発行できるもので、
当社でも発行しております。
それでは新耐震基準へ適合するとは具体的にどういう状況なのでしょうか。
耐震診断を実施すると、当該建物の上部構造評点という点数が算出され、
上部構造評点に応じて4段階で判定されます。
上部構造評点1.0以上の状態が新耐震基準へ適合する状態ということになります。
もし、耐震診断ののち、1.0を下回る結果となった場合は、
耐震基準適合証明書を発行するためには補強工事が必要となります。
付保証明書
一方「既存住宅かし保険付保証明書」は、売買を行うに当たり、
かし保険をかけることを証明した書類です。
これにより、購入者には最大5年間1000万円までの新築と同様のかしに対する保険がつきます。
これを行うには、まずは、その建物がかし保険に加入できるものであるのか、
「建物検査(ホームインスペクション)が必要です。
これは、兵庫県であれば、「フェニーチェパック」を利用すれば調査ができ、
現在、5万円程度から検査が可能です。
フェニーチェパックは、当社を含め、
お近くのフェニーチェパック取扱店の宅建業者であれば利用でき、
兵庫県内には150店舗以上あります。
耐震診断結果
◆引渡しまでに必ず対応を!
耐震基準適合証明書は、売主が発行するものです。
つまり、売主が所有者の間に、発行してもらう必要がありますので、
手続きにはご注意ください。
もし、現状が、耐震性を満たしていない建物であっても、
物件購入後、リフォームして補強される場合には、
所定の手続きを行っていただければ住宅ローン控除の対象となるように
本年度よりルールが改善されていますので、早めにお問い合わせください。
かし保険の付保証明書も、中古住宅の売買時にかける保険ですので、
引渡までに手続きを済ませておかなければなりません。
できれば検査は引渡の1カ月前ぐらいに余裕をもって行っていただければ、
万が一、修繕が必要となる場合でも対応のゆとりがでてきますので、
ゆとりをもって手続き、お問い合わせいただければと思います。
とにかく、中古住宅に購入・売却については、
いろんな制度変更が近年行われていますので、
早めにご相談いただき、さまざまな補助制度の恩恵をうけるにあたり、
手遅れにならないようにしていただければと思います。

親の実家、どうやって譲り受けるか?


◆神戸市北区広陵町:おやじの家をどうやってもらえばいい?
ご両親が住んでいたご実家は、いま、どのようになっていますか。
どちらかの親御さんが亡くなられている場合、
もうひとりの親御さんは、駅前の便利なマンションにすんでいることも多々あります。
特に神戸市北区の分譲地は、神戸市営地下鉄の延線にあわせて、
三宮に通える便利な場所として1990年代2000年代にかけて大きく開発されました。
ただ、一人で住むとなると、当初の区画の土地も少し多く、冬の期間も神戸にしては少し寒い。
雪が降ることも多くあり、家も大きく、なにかと支障がでます。
固定資産税もかかりますし、そういった場合は、早めの生前贈与において、
相続時精算課税制度の活用等の譲りうけ方法の検討をお奨めします。

◆生前贈与における相続時精算課税制度
単純に家をお父さんが売却して、そのお金をお子様に渡せば、
売却時に利益がでれば所得税、そして、そのお金をお子様にわたせば、贈与税がかかります。
生前贈与における贈与税は、1年間に贈与により取得した財産の合計額が、
110万円以上の場合は、それを超えた額にたいして税率をかけて算出します。
このようにして譲りうける場合を「暦年課税」といいます。
ただ、不動産の売却時を考えると年間110万円はかなり金額が低い。
これは、親の財産の譲りうけということで、贈与というよりも、相続ではないかという考えもいえますよね。
これに対し、2,500万円を限度額として、贈与税・相続税を通じた納税を行える制度があり、
ある一定の条件の適用者にたいしては「相続時精算課税制度」を選択活用することができます。

◆まずは、資産の把握、建物の価値の確認を。
これを選択するには、さまざまな条件がありますし、
一度、「相続時精算課税」を選択するとあとで、暦年課税には基本的に変更できないなど、
メリット、デメリットもあります。
このあたりは、はやめに税理士の先生に相談にのっていただくことも重要です。
また、建物については、築年数が古い場合、資産価値が低く見積もられることも多いので、
容易に贈与ができるかもしれません。
活用する場合も、先に贈与を受けておいてから、リフォームして賃貸に出す方法もあります。
そうすれば、土地の評価額も低く見積もられるため、今後の相続にも役立つ場合があります。
古家の売却の際も、状況に応じて、さまざまな方法がありますので、
ご相談いただければご回答させていただきます。