住まいは建て替えるべき?リフォームすべき?



◆神戸市西区伊川谷町有瀬:建て替えか?リフォームか?
先日のご相談では、築25年を超えた住宅について、
どのように活かすべきかを迷われてました。
すでにお子様は大きくなられ、家をでて、
東京でお仕事され、家庭を築かれています。
有瀬はなんといってもバス便。
1990年代は、郊外で家族にとって住み心地のよい住宅であっても、
今は高齢のご両親お二人またはおひとりでお住まいされており駅までちょっと不便に感じますよね。
2階にあった以前の子ども部屋は、ほとんど触らない荷物しかありません。
お子さん、お孫さんが夏休みに実家にもどられても、
泊まるほどの場所もないし、車の置き場所も困ります。
さぁ、こんなときどうするか?建て替えか、リフォームか、という具合ですね。

◆月返済額に惑わされてはいけません。建て替え費用は莫大です。
1600万円の新築と600万円のリフォーム、どちらが安いですか?という話になります。
簡単な話、これは比較になりません。
もちろん、見た目の金額で1000万円の差があります。
そして、新築には、解体費用が必要です。
その上で、建物を建築している間3か月~4か月は引っ越ししていなければなりません。
その際にかかるもろもろの費用といえば本当に馬鹿になりません。
短期間、違う場所で生活を形づくる負担は金額でははかりしれないものがあります。
普通に考えればリフォームが安いに決まっています。
ただ、これをわかりにくくするのが、住宅ローンです。
新築を35年ローンで金利1.0%で1500万円借りると
月返済額4万2千円ほどです。
かたやリフォームローンの金利は、2.875%と高い場合が多い。
その場合、500万円を15年で借りると月3万4千円ほどかかります。
「月あたりこれぐらいしか変わらないのであれば、
建て替えた方がいいんじゃないの?」って思ってしまうわけですね。
ローンって怖いものです。
築20年で建物はゼロ円?
◆大金を払ったお住まいに、さらに金を払って捨てないでください。
今のお住まいには30年かけてお金をつぎ込んできています。
それだけの資産に、まだ、解体費というお金を払って、
なくしてしまおうというのですから、もったいないにもほどがあります。
実はこれは、日本の税制上の問題などが絡んでおり、今後の課題となっているので、
建物価値の査定については、今後大きな改革が予測されます。
築20年でも、建物の価値がゼロにならないようにです。
ただ、その築20年の家が、あと何年住めるのかということも気になるところです。
そのためには、今の状況をまず確認することが重要です。
どのように活用できるのか、いくらで売ることができるのか、
本当の資産価値を適切に見定めなければなりません。
解体して、新築するぐらいであれば、売却して、他の場所で新築買った方が良いのではないか、
など、しっかりとした調査にもとづいて検討されることが、
無駄のない住まい探しにつながりますね。

中古住宅を早く高く売るコツはあるの?



◆査定金額の高い不動産会社を探さないで。
中古住宅を売却する際、できるだけ、高い金額で、早く売りたいものです。
その際に頼りにするのは不動産会社ですが、何を基準に選びますか?
ここで注意してほしいのは、「査定金額の高い会社」と「高く売ってくれる不動産会社」は
同じではないということです。
高い査定金額の会社は、高く売りたい所有者の気持ちをくんだ仲介会社が、
媒介契約を得ることを目的としている場合もあります。
高く売るには、買う側の気持ちを考える必要があります。商売と同じです。
現地見学に来られるとき、かなり多くの物件の中から選択をされてきています。
そんなお客様に、ぱっと見ていただいたとき、
購入を決断いただけるようにするにはどうすればよいかという観点が必要となります。

◆お金をかけずにきれいにみせる!
買う側の気持ちを考えると、中古とはいえ、新しく住みはじめる家です。
できるだけ、新築のようにきれいなのが良いですよね。
しかし、長らく空き家にしてあったり、今、お住まいされていたりすると、
なかなかそんな風にはいきません。
売却をはじめると、すぐに見学者があなたの家を見に来ます。
さぁ、うけいれる側の体制はとれていますか。
購入者側の立場にたってみると、たとえ中古とはいえ、第一印象が本当に大切です。
住宅って、結構最後は、フィーリングで選んだりしませんか。
もちろん、屋根や外壁をリフォームしてから売り出せば、
印象が良くなって売却はスムーズに進みますが、
わざわざ売却する住宅をリフォームする気にはなりませんよね。
そんなかでもお金をかけなくても出来ることはたくさんあります。

◆できるだけの情報を提供する。
まず、家を外から眺めたときに、こぎれいな雰囲気になっていること。
庭にゴミや、空の植木鉢、雑草など不要で汚い荷物などが置いてあったら、
早めに処分しましょう。植栽もきちんと手入れして、雑草などは抜いておきます。
次に、部屋に入った時の印象です。
室内は、照明があるのとないのとどちらがよいかといえば、明るい方がよいイメージですし、
空気の入れ替えなどは必ずやってほしいことです。
そのためには、見学者がこられる前には、窓を開けておくことが良いですね。
その他、買い物はどこが安くて便利とか、近隣との人間関係、地域の決まりごとなど、
物件を見ただけではわからない、売主であるあなただけが持つソフト的な情報を教えてあげられれば、
見学者に喜ばれます。
不動産屋さんにお願いしているからといって、なんでも説明してくれるとは限りません。
来客者をつれてきた不動産担当者が、「あれ、もっといろいろ説明してよ~」と思うこともしばしばです。
その一環として、建物の詳しい情報があれば、買う側にとっても安心といえます。
それはまた次回に。

フラット35を使って、中古住宅を購入したい!


◆中古住宅にフラット35は使えます。

中古住宅を購入するとき、フラット35を使いたい、
そう思われる方もいらっしゃるかもしれません。
35年固定金利という安心感は大きいものがあります。
現在、金利は低金利時代、
1.5%程度の固定金利で35年間が可能であれば大きな選択肢の一つとなります。
たとえば、3000万円を35年の期間で住宅ローンをフラット35で借りた場合、
金利1.5%とすると、毎月の返済は、91,855円、総支払利息は、850万円程度となります。
民間金融機関で変動金利0.9%で借りると総支払利息が490万円なのに対し、
360万円程度大きな負担となります。しかし、10年後、変動金利が2%となったと仮定し、
その後25年間2%で継続したとして、総支払金利は、842万円でほぼ同じです。
それより、金利が高くなる可能性はないとは言えないですね。

◆元金均等返済やリスク分散も選択肢です。

皆様が考えるのは、将来金利が上昇したらどうすればいいのかです。
それを先に読むことはできません。
つねつね、低金利がいつまで続くかはわからないといわれています。
そんななかで、民間金融機関の元利均等返済だけでなく、
フラット35でつかえる元金均等返済の利用や、
全体の借入の中で、固定金利の部分と、変動金利の部分にわけることにより、
リスクを分散するということも考えてもよいかもしれません。
万が一、金利が上がれば借り換えればよいといって、
手っ取りばやい、民間金融機関による変動金利を不動産屋さんにすすめられるかもしれませんが、
まずは、選択肢が多い方がいいですね。

◆まずは、検討物件の建物を調査してください。

よって、中古住宅購入の際には、フラット35が使えるかどうかの情報は、
将来の金利変動への対策として、大きなポイントとなります。
中古住宅においては、物件資料に当初、
フラット35が利用できるか、否かが、書かれていないことも数多くあります。
物件売却の場合は、フラット35が使えるかどうかを明確にして売ることが、
購入者の選択肢を広げる有利なポイントとなるし、
もちろん、物件購入検討時にも、住宅ローン選択の大きなポイントとなります。
そのためには、フラット35の適合証明の発行が必要となり、
建築士による建物調査が必要ですので、
早めの相談を取扱いの不動産屋さんにご確認のうえ検討を進めてください。
もし、中古住宅において、フラット35が使えるのかわからないということであれば、
兵庫既存住宅活性協議会のフェニーチェパックを利用しただきましたら便利です。
かし保険の検査とあわせて、フラット35が使えるのか、必要であればしろありも調査いたします。
是非、兵庫県内のフェニーチェパック取扱店にお問い合わせください。

チラシのお得物件はどうして買えない?


不動産チラシ
◆不動産のチラシのお得物件は本当?
家をさがしはじめたら、
まずは、新聞や郵便ポストにはいっている不動産チラシをみます。
近隣の売買物件などが掲載されており、
自分の家の価格の参考にもなるし私もよく見ます。
ただ、その中で、必ず目を見張るような物件があります。
「え!この場所でこの価格??」という物件です。
不動産の広告から、すべての情報がわかるわけではないので、
実際どうかはわかりませんが、「お買い得物件」があると本当に気になります。
そうなんです。これが、不動産チラシの作戦の一つですね。
目につく物件を掲載し、まずは、一般の方からのお問い合わせの電話をしてもらう。
そのうえで、来社してもらい面談にこぎつけます。
そうなると、その後の、しつこい不動産会社からの電話に悩まされるわけですね。
売却募集ちらし
◆じつは、これを「おとり広告」といいます。
これは公正競争規約違反です。
よくあるのが、「この物件ありますか。」と電話すると、
「実は売れてしまいました。他にも良い物件がありますので、来社しませんか。」といわれます。
もしこれが、本当は販売していない物件の場合は、おとり広告と呼びます。
不動産のおとり広告には、
(1)存在しない物件
(2)すでに売約済み等取引の対象となりえない不動産
(3)不動産は存在するが、実際は取引する意思がない、売り物件になっていない
などの場合があります。
このように公正競争規約違反となった会社には、厳重警告・違約金などに処分が課されます。
HDC神戸3F
◆お得な物件は、建物をしっかりしらべて確認する。
どうしても、まずは、物件本位で探しますので、
このような「おとり広告」などに引っかかってしまいます。
やはり、少しでもお得に買いたい、という心理につけこんだものでしょうね。
広告の情報だけでお得に感じる場合には、
まず、判断するための情報が欠けていると思った方がよいでしょう。
不動産購入は、数多くの情報のもとに判断することが重要です。
ましてや本当にお得な物件であれば、
不動産のチラシに広告するまでもなく売買されてしまいます。
チラシで確認することは、物件の中身というよりも、
不動産業者の姿勢と思ってもらった方が確かかもしれません。

すまい給付金はなぜ使われない?


◆すまい給付金は宅建業者にとってデメリットでしかない?
すまい給付金
先日、住宅新報に掲載されている記事によると、
一般消費者は、すまい給付金に対する認知度について、
「知らない人の方が多い」「ほとんど知らない」は75.4%に上るそうです。
たとえ、どんなに良い制度をつくったとしても、
告知、PRする人がいなければまったく浸透しません。
これをPRする人はほかならぬ宅建業者の皆さまです。
ただ、宅建業者にとって、
すまい給付金をすすめることによるメリットがどこにあるのでしょうか。
宅建業者販売において、まず、かし保険に入らなければならないという条件から考えると、
買主様には給付金や安心・安全などのメリットが多くあります。
しかし、売主である宅建業者においては、かし保険の費用負担や説明の手間、
手続きの手間などを考えるとほとんどデメリットしかありません。
給付金の対象
◆バイヤーズエージェントをつかってすまい給付金を利用する。
このコラムでも、何度かすまい給付金について、記載をしましたが、
その給付の条件については、複雑です。
現在の不動産の購入手続きにおいて、すまい給付金を売主さん、買主さん、
ともに会話にだす場面はほとんどでてきません。
そもそも、すまい給付金の条件のひとつである「かし保険」の加入ということ自体が、
浸透していないことがおおきなネックといえます。
購入希望者にとっても、その対象物件が、
一般の方の所有の物件か、宅建業者の所有の物件か、
そんなことをわからずに購入することがほとんどです。
やはり、プロのバイヤーズエージェントが、
買主さまのメリットを考えて提案してあげる以外、
本当に方法がないように感じます。
不動産探し.com
◆複雑だからこそ、賢い消費者は活用します!
ホームインスペクションも実施され、かし保険の安心感もあり、
また、給付金もえることができる「すまい給付金」は
本当に買主さまのためにつくられた良い制度です。
これを活用できる賢い消費者は、少なからずいらっしゃいます。
このたび、7月4日に「神戸リノベーションの不動産探し.com」として
神戸市西区伊川谷有瀬に不動産仲介店舗をOPENします。
おそらく、神戸では類のない
バイヤーズエージェント専門の仲介店舗かと思いますので、
是非いろんなご相談にきて、直接お話しさせていただければと思います