『その中古住宅、かし保険かかりますか?』


◆中古住宅流通は今後の豊かな社会づくりへの課題となっています。
兵庫宅建様
先日の5月22日、兵庫県宅地建物取引業協会の本年度総会後の懇親会に、
兵庫既存住宅活性協議会の事務局として参加させていただきました。
兵庫県副知事、赤羽衆議院議員など先生方をはじめ多くの来賓の方がおられ、
宅建業界の社会的役割の大きさを感じておりました。
その中でも、多くのご祝辞で、
「中古住宅流通の活性化」「安心・安全な中古住宅の流通」というトピックスが語られていました。
それは、今後のよりよい社会づくりにおいて、この分野の進展が欠かせないという意識が、
国の政策をはじめ、地方の政策にもつながってきていることを明らかに感じさせていただく機会でした。
その中で当日、私は、多くの議員の皆様、地方公共団体の幹部の方々に
次の話のみをさせていただきました。
中古には保証なし?
◆中古住宅購入時の合言葉、『かし保険かけられますか?』
『この物件、かし保険ってかかります?』この質問だけを
世の中の中古住宅購入希望者の方々に知っていただければ
業界が大きくかわるのではとお話させていただきました。
中古住宅購入時に、「この建物、耐震性は大丈夫ですか?」とか
「何か不具合がないですか?」とかいろいろ聞きたいことがいっぱいあると思います。
それに対して、答えてもらったところで、「大丈夫じゃないですか?」とか、
「いや~、責任はもてませんが、売主さんは今、問題なくお住まいされていますよ~」
という言葉だけがほとんどです。これでは、なんの解決にもなりません。
私が、皆さんにたずねてほしいのは、『かし保険がかかりますか?』
この一言だけで結構なんです。
検査適合証があれば安心
◆この一言で、多くの情報が入ってきます。
この言葉を聞いた不動産屋さんは、もし、その内容を知らなければ、
「それは新築の話です。」っていわれるかもしれません。
そこで、皆様、めげずに、もう一言、「いえいえ、中古住宅に対するかし保険です。
ご存じないですか?」ここまで聞けば、いろいろ調べてくれます。
これにより、耐震性の情報、床下、天井裏の情報、建物の劣化度合い、
雨漏りの可能性の情報など、客観的な情報が手に入ります。
これは、皆様の中古住宅購入決断を左右する本当に大きな情報です。
これは、保険にかかるから買う、かからないから買わないというものではなく、
それをしっかりと知った上で、住宅購入を決断するということが大切なんです。
もちろん、物件価格を見定めることにも大きく役立ちます。
これにより、中古住宅購入の常識がかわることによって、
中古住宅流通活性化による、安全な社会づくりにつながると思っています。
JIOのかし保証保険の仕組

工事費を一緒に借り入れ、月返済額を押さえる。



◆中古住宅を購入し、改修して住む人が増えています。
2014年5月17日の日本経済新聞に、
中古住宅+リフォームする人が増えているという記事がありました。
こういった流れに対して、金融機関が、中古住宅の購入資金だけでなく、
改修資金をあわせて融資するローンの取り扱いを増やしているそうです。
ここの記事に記載されている金融機関は、
三菱東京UFJ、三井住友、みずほ、りそな、三井住友信託と大手金融機関ですので、
兵庫や神戸の地域の金融機関の動きも気になるところです。
昨年に、兵庫県内の地銀、信用金庫を6行お呼びし、
同様の融資商品のお願いをした時、対応が難しいという回答をいただいたことがありましたが、
この1年の間で世の中の動きもかなり早く進んでいることを感じます。

◆「リフォーム一体型ローン」と呼びます。
これまでは改修資金を専用に融資する商品(リフォームローン)はありましたが、
無担保で貸すため、金利は高めで期間は10~15年程度となりました。
物件購入のための住宅ローンも合わせて組むという場合は、毎月の返済額はさらに大きくなります。
これを購入資金と改修資金をセットにして融資をしてもらうと、
金利も低く、期間も35年と長くなるため、返済の負担が下がります。
これにより、大規模の改修に活用できるようになりますので、
中古物件を安く購入し、数千万円かけて改修したいといったケースでも対応が可能となるわけです。
単なる補修ではない、いわゆるリノベーション向きの融資商品といえますね。

◆改修見積を早く準備するなどが必要です。
リノベーション推進協議会の調べでは、2013年のリノベーションに該当する改築物件は、
3875戸あったそうで、前年度より2割増えているそうです。
やはり、資金のつくりやすさがあってこそ、そもそもの人気を後押しできるのではと思われます。
実際に進めるにあたっては、ポイントがいくつかあります。
その大きな一つが、改修費用の割り出しです。
物件購入時には、改修見積を銀行に出しておく必要がある関係上、
どういった工事をやるかは、早めに決めておかなければなりません。
中古住宅の購入は、売り手の都合で日程が決まっていくことも多いので、
それにあわせて中古リノベーションを行うには、
それなりの専門知識が必要であると思っていただいた方がよいと思います。

5月10日、セミナーご参加ありがとうございました!!



◆少人数セミナーですので活発にご質問をいただきました。

平成26年5月10日(土)HDC神戸にて、
「失敗しない中古住宅のお得な買い方セミナー」を開催いたしました。
当日、テーブルが満席になる盛況で、
約2時間にわたりまして、ご説明させていただきました。
100分強、休みなく話をしましたので、しょうしょう退屈もされたかと思いましたが、
「セミナー内容は参考になりましたか?」という質問に対し、
アンケートを記入の8名の方全員が、「非常に参考になった」とご回答いただきましたし、
6名の方が説明時間も、「あまり長く感じなかった」とご回答いただきましたので、
有意義な時間を過ごしていただけたのではないかとおもっています。
ここでは、実際にたくさんの質問を頂いた中から一つご紹介させていただきます。
セミナー会場
■結局、中古+リフォームは新築よりコストがかかるのでは?

こういった質問をいただきましたが、本当に一番ご興味がある部分かと思います。
回答としては、希望すれば、コストがかかります、ということでしょうか。
しかし、比較対象によります。もし、建売のどこにでもある新築住宅と比較するなら、
新築のほうがやすいかもしれません。しかし、リフォームで行うような、
理想を叶えるようなデザインと間取りに改修した住宅を希望される場合はことなります。
そんな新築を建築しようとおもうと非常にコストがかかります。
建物を「内部」と「外部」を分けた場合、「外部」を活用できるのが中古リフォーム、
新築の場合は、「外部」を一から作りますのでこの部分のコストがかかります。
もちろん、比較する「内部」のグレードがことなる場合は比較になりませんよね。
コストがかかるというよりも、同じコストであれば、
より多くの満足をえることができるのが中古リフォームかもしれません。
ここでは、物件の探し方も重要であるといえますので、
そのあたりも一緒に相談に乗れればと思います。
個別相談会
■是非、セミナーでいろんな質問をしてください。
今回のセミナーで、アンケートご回答いただきました8名のうち、
印象に残ったキーワードとして、「バイヤーズエージェント」が8名全員、
「リフォーム費用と住宅ローンの一元化」が6名、
「既存住宅かし保険又はリフォームかし保険」が6名、
「無料インスペクション」が4名と、
神戸リノベーション特有のシステムを把握いただき、興味をもっていただいたようです。
セミナーアンケート
当初想定していた10分ほどの質疑応答時間でしたが、
ほぼ全員の方からご質問を頂き、時間も20分ほど延びてしまうぐらいの盛況でした。
少人数でのセミナーならではかと思います。
中古リフォームについては、皆様の疑問が多いことが改めてよくわかりました。
次回は、6月14日(土)開催します。
今後も、できるだけわかりやすい説明を心がけていきますので、
是非、お時間ございましたら一度足をお運びください。

新築と中古、マンション購入どっちがお得?


新築マンション
◆投資家の目線で考えましょう。
たとえばマンション。新築と中古、どっちがお得か、よく比較されますね。
価格の大小、設備機器のグレード、共用部の充実性など、いろんな点が比較されますが、
今回は、投資家の目線で考えてみてください。
マンションとは、不動産の大きな買い物であり、資産でもあります。
その資産の価値が割高なのか、割安なのかというのが投資家の目線です。
それを資産価値といいます。
それを判断するものさしは主に二つです。
ひとつは、購入価格よりもどれだけ下がるのか、また、上がるのか、
価値の変動という観点です。
もう一つは、その資産を所有することによって、どのぐらいの利回りが得られるかという観点。
何%の利益を年間生み出すことができるのか。
この二つの目線が主な投資家の目線といえます。
中古マンション
◆新築は利回りが低く、また、価格が大きく下がる可能性も。
たとえば、神戸市内新築マンション3500万円の3LDKの場合、
もし、それを貸したら、家賃はいくらかを考えてみてください。
10%の利回りをえるためには、約29万円で貸さなければなりません。
そんなマンション、なかなか聞いたことがないですよね。
神戸、明石では、せいぜい、家賃12万円~15万円が相場でしょうか。
つまり5%以下の表面利回りとなります。これでは、投資をする人はいません。
しかし、10年たっても購入時と同じ価格で売れるマンションであれば話が別です。
希少価値の高いエリアで建築されたマンションや
駅そばにも関わらず住環境が優れているマンションなどはそれにあたるかもしれません。
しかし、相場は、売却されることで初めてわかってきます。
それを調査の上、推測して購入の決断をする必要があります。
お得な新築マンションの購入は少しリスクが高く、比較的難しいといえますね。
マンション価格推移見込み例
◆中古マンションでは、資産価値が下がりくい物件が多くあります。
一方、同じエリア、築15年のマンションで2500万円の3LDKの場合を考えてみましょう。
家賃は9万~12万でしょうか。表面利回りは5%程度と新築とあまり変わりません。
つまり、利回りに関しては、新築も中古も変わらないように見えます。
しかし、10年後の売却価格はどうでしょう。売却の事例も多く、
対象マンションが、資産価値が下がりにくいマンションなのかがある程度分かります。
これにより、投資家が手を出しやすくなります。
近年、不動産業者が買取再販を行っているのは
こういったリスクの低さも背景にあるのではないでしょうか。
住宅という資産を購入する皆様、
その資産価値自体を見極めることが失敗しない住宅選びの一歩といえるかもしれません。

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