不動産屋のしつこい電話攻撃から逃れるには?


電話攻撃
◆一般的な不動産会社では、基本的に逃れることはできません。

中古住宅を探すとき、良い物件を見つけたいばっかりに、
いろんな不動産屋さんにいきませんか?
また、いろんな不動産会社のサイトに登録しませんか?
その結果、多くの不動産屋さんに、名前や電話番号などの個人情報を提供します。

その後、登録した不動産会社から、しつこい電話がじゃんじゃんなるわけですね。
実はこの探し方には大きな間違いがあります。
みなさん、いろんな不動産会社にいっても、同じ情報をもらうことはありますよね。
不動産会社は、レインズというシステムをつかってます。
これは、ほぼすべての不動産会社が不動産情報を受け取ったり情報提供を行うシステムで、
会員間での情報交換がリアルタイムで行われています。
そして、購入希望者にいかに早い者勝ちで新しい情報を提供するかを競っています。
これを知ったうえで不動産会社に連絡をとるのとそうでないのでは大きな違いがあります。
レインズとは
◆業界の特性が、しつこい電話攻撃がなくならないシステムを生んでいます。

不動産会社では、物件を探している人は、検討者という枠組みに入ります。
つまり、何かが決まるまでは、ずっと探している人となっているわけで、
決して顧客リストからなくなりません。
その見込み顧客には、後追い営業をおこなって、
とにかく契約を決めてもらうために追いかけるように会社や上司からの教育をうけます。
これは、不動産業界という厳しい競争の中で、
歩合で生きていかなければならない営業マンにとっては当然のことです。
そして、契約を決めてもらえれば、物件価格の3%+6万円という固定の報酬がはいるため、
顧客の満足を追求するのではなく、価格競争の働かない業界のなかで、
契約のみを追求する方向に働きがちです。
業界のシステム自体がそのようになっているので、どうしようもありません。
まちの不動産屋さん
◆不動産会社は何を大切にしている会社かで選んでください。

近年、不動産物件は、ほぼインターネットで探しだすことができます。
その中には多くのおとり広告を含め、魅力ある広告がありますし、
もちろんチラシにもあります。
こういった広告の目的は、最初に述べたように、見込み客を集めるためです。
そして、電話をすると「その物件は売れました。他に良い物件がありますから、来社しませんか?」
と誘われることも多々あります。
そうして、電話攻撃あふれる物件探しに落ち込んでいきます。

われわれがおすすめしているのは、
1社、信頼ある不動産会社にお任せされたらいかがかということです。
物件に紐づけされる不動産会社から信頼して買うのではなく、
あなたのためのプロのエージェント(それをバイヤーズエージェントと呼びます。)と
物件探しの相談をし、一緒に理想の物件を探すのです。
これにより、不動産会社に騙されたり、納得できない物件の契約をせかされたり、
おとり広告におどらされて無駄な時間を費やしたりすることもありませんし、
電話攻撃から逃れることもできます。

バイヤーズエージェントによる物件購入の相談、
だまされない良い中古住宅の見分け方など
ご質問等がありましたら御連絡ください。

築20年を超える古い住宅ですが、どうすればローン控除がつきますか?


古い住宅をリフォームする。
◆古い住宅は昔の耐震基準で建てられています。

古い住宅を買うにあたり、最も大きな不安の一つは、建物の耐震性です。
現状の劣化度合いはもちろん、
そもそも「ちゃんと建てられているのか?」という疑問はなかなかぬぐえないものです。
現在の新築住宅の耐震基準は、2000年に決められたもので、それは14年前です。
もっとも大きな変更は、1981年にありました。それは、33年前になります。
築年数が14年より古いものは少し注意、
また、築年数が33年より古いものはより大きな注意が必要です。
住宅ローン控除は、木造一戸建の場合、築年数20年という制限を設けられています。
これより古い住宅は、建物の耐震性さえ、
建築士により確認できれば、住宅ローン控除が利用できます。
耐震補強
◆耐震基準を満たない建物でもあきらめる必要はありません。

まずは、築20年から築33年までの間にある建物の話をします。
この建物は、1981年の耐震性の基準を保っていますが、
現在の2000年の基準は満たしていません。
耐震診断をした場合、耐震基準を満たない可能性があります。
日本木造住宅耐震補強事業者協同組合が出しているデータによると、
おおむね70%程度は耐震基準を満たしていますが、そうでない場合もあります。
築33年より古い建物については、より古い1981年以前の基準で建てられていますので、
多くの建物が耐震基準を満たしていません。
老朽化を加味すると90%以上は耐震性を満たしていないという結果となります。
住まいを売ろうとする売主は、
自分で、耐震補強をして売るケースはまずありません。
買主が耐震補強をして、現在の耐震性を満たした住宅として入居することで、
はじめて耐震性について安心をえた中古住宅購入が可能です。
神戸市耐震補強補助
◆購入後リフォームと同時に耐震補強工事を実施し、ローン控除の対象に。

平成26年より、中古住宅購入後の買主により耐震補強工事を実施した場合でも、
その購入物件について、ローン控除の対象となることにルール変更がありました。
これは、不動産会社さんを含めてまだあまり知られていませんが、
実際は、中古住宅購入者にとって画期的なルール変更となっています。
中古住宅において、耐震性の安心感を得ることはもちろん、
そのうえ、いままで対象とならなかった築年数が古い、
耐震基準の満たない古い物件でもローン控除の対象となります。
こういった物件は、基本的に現在建物の価値評価が低く、
いわゆるお得な価格で売り出されている可能性があります。
その耐震補強工事が、もし助成金の対象となるようであれば、よりメリットがあります。
兵庫県、神戸市などでは、100万円を超える助成金をもらえる可能性もありますので、
皆様のパートナーである不動産会社さんに一度ご相談してみてください。

その他、兵庫県内の助成金、補助金の相談
耐震リフォームの相談、耐震診断の相談など
ご質問等がありましたら御連絡ください。

築20年を超える古い住宅ですが、どうすればローン控除がつきますか?


古い住宅をリフォームする。
◆古い住宅は昔の耐震基準で建てられています。

古い住宅を買うにあたり、最も大きな不安の一つは、建物の耐震性です。
現状の劣化度合いはもちろん、
そもそも「ちゃんと建てられているのか?」という疑問はなかなかぬぐえないものです。
現在の新築住宅の耐震基準は、2000年に決められたもので、それは14年前です。
もっとも大きな変更は、1981年にありました。それは、33年前になります。
築年数が14年より古いものは少し注意、
また、築年数が33年より古いものはより大きな注意が必要です。
住宅ローン控除は、木造一戸建の場合、築年数20年という制限を設けられています。
これより古い住宅は、建物の耐震性さえ、
建築士により確認できれば、住宅ローン控除が利用できます。
耐震補強
◆耐震基準を満たない建物でもあきらめる必要はありません。

まずは、築20年から築33年までの間にある建物の話をします。
この建物は、1981年の耐震性の基準を保っていますが、
現在の2000年の基準は満たしていません。
耐震診断をした場合、耐震基準を満たない可能性があります。
日本木造住宅耐震補強事業者協同組合が出しているデータによると、
おおむね70%程度は耐震基準を満たしていますが、そうでない場合もあります。
築33年より古い建物については、より古い1981年以前の基準で建てられていますので、
多くの建物が耐震基準を満たしていません。
老朽化を加味すると90%以上は耐震性を満たしていないという結果となります。
住まいを売ろうとする売主は、
自分で、耐震補強をして売るケースはまずありません。
買主が耐震補強をして、現在の耐震性を満たした住宅として入居することで、
はじめて耐震性について安心をえた中古住宅購入が可能です。
神戸市耐震補強補助
◆購入後リフォームと同時に耐震補強工事を実施し、ローン控除の対象に。

平成26年より、中古住宅購入後の買主により耐震補強工事を実施した場合でも、
その購入物件について、ローン控除の対象となることにルール変更がありました。
これは、不動産会社さんを含めてまだあまり知られていませんが、
実際は、中古住宅購入者にとって画期的なルール変更となっています。
中古住宅において、耐震性の安心感を得ることはもちろん、
そのうえ、いままで対象とならなかった築年数が古い、
耐震基準の満たない古い物件でもローン控除の対象となります。
こういった物件は、基本的に現在建物の価値評価が低く、
いわゆるお得な価格で売り出されている可能性があります。
その耐震補強工事が、もし助成金の対象となるようであれば、よりメリットがあります。
兵庫県、神戸市などでは、100万円を超える助成金をもらえる可能性もありますので、
皆様のパートナーである不動産会社さんに一度ご相談してみてください。

その他、兵庫県内の助成金、補助金の相談
耐震リフォームの相談、耐震診断の相談など
ご質問等がありましたら御連絡ください。

空き家の相談窓口について

平成26年~27年にかけて、約200件をこえる兵庫県内の
空き家相談を受け付けて対応しました。
(ひょうご空き家の総合相談窓口の相談員をしていました)
ぜひご相談ください。
http://www.kobe-renovation.jp/cafe03.html

どうすれば中古住宅にかし保険をかけれるの?


床下点検
◆最近、かし保険についての問い合わせが増えています。

神戸市、明石市、加古川市などの宅建業者様から、
最近かし保険についての問合せが多いですね。
問い合わせされるかし保険とは、新築住宅の保険ではなく、
中古住宅にかける瑕疵(かし)保険です。既存住宅売買瑕疵保険といわれたりもします。
中古住宅購入の際に、購入後の万が一の不具合に対する出費を防ぐため、
買主を守るための付保する保険です。

最近は、中古住宅の購入を検討している皆様が、
「中古住宅に保険や保証をつけるにはどうしたらいいですか?」
って問合せされるみたいで、そんな保険があるなんて、
宅建業者の皆様はあまりご存じないようです。
では、かし保険はどのようにしてつけるのでしょうか。

◆建物検査により、かし保険を付けれるかを判断します。
かし保険付中古住宅購入例
まずは、対象の建物を、かし保険をかけれるか調べなければなりません。
生命保険に入る前に、健康診断をうけるのと同じです。
それを「建物検査」または「インスペクション」といいます。
この検査は、かし保険の保険会社により認定された資格ある建築士により実施されます。
第3者の立場で検査を行いますので、買主にとっても、売主にとっても安心です。

通常、所要時間は、約60分~90分程度です。建築士が1名で対象のお家に伺い、
目視、触診、そして、レベルなどの測定機器をつかった調査を行います。
そして、かし保険のかけれるかの判定を行います。これを適合判定といいます。
結果としての報告書は、通常一週間もかからないうちに受け取れます。
その結果、適合判定がとなれば、その建物は、かし保険が付保できる住宅となります。

◆最高1000万円まで、最長5年間の保険がつけられます。
かし保険とは
適合とされた住宅は、検査日から一定の期間の間に、
中古住宅の売買の取引を行い、規定の保険料を支払えば、
引渡しの日から、最高1000万円、最長5年間の保険が付保されます。

費用は、建物の規模にもよりますが、
検査料と保険料をあわせて通常15万円~20万円程度です。
もし、検査で、適合の判定がでなかった場合は、再検査が必要です。
たとえば、シーリングがきれており、雨漏りの危険があったり、
基礎に、構造に影響するひび割れがあったりする場合です。
この場合は、引渡しまでに指摘された事項が修繕されて、再検査を行い、
適合となってはじめて保険に入ることができます。

注意していただきたいのが、物件の引渡しをうけてしまうと、
かし保険を付保することができません。
すべては、決済までで行いますので、ご注意ください。

建物検査を行う時期ですが、保険申込みの方法が少しかわりますが、
契約前でも、契約後でもかまいません。
検査員の日程の調整や、修繕工事が必要な場合もありますので、
契約が決まる前後、もしくは、物件検討時に
ご相談いただくことが一番安心ですので覚えておいてくださいね。

その他、詳しい既存住宅瑕疵保険に関する相談、
かし保険の加入申し込みについて、
その際の中古住宅の建物調査についてなど、
ご質問等がありましたら御連絡ください。

ここに書かれていない、耐震診断と補強について、
中古リフォームの一体融資相談、
リフォームの相談、中古+リフォームにおける助成金の情報、
また、その他の古い建物の売却査定の相談につきましても、
個別に返信させて頂きます。

中古住宅の欠陥はどうやって見抜くの?


◆購入予定の中古住宅、欠陥はないですか?

欠陥がないかを確認してください!
中古住宅購入される方は、契約をしたあとでも、
購入する建物について心配でいっぱいです。

一生に一回か、という大きな買い物である住宅購入。
莫大な時間と費用をかけてせっかく決めたものに、
万が一トラブルが潜んでいれば・・・と心配するものの、手段がなく、
実際は、中古住宅の購入は、運次第である、
ということが常識的にまかり通っていますよね。

そんなときにお願いしたいのが、
第3者の専門家である建築士にみてもらうことですね。
建物調査中。
これは基礎の鉄筋や、ひび割れを確認しているところです。
建物を一緒に見て回って、その建物がどうなっているのかを確認してもらいます。
もちろん、多くの情報をえることができて不安は解消されるでしょう。
ただ、たとえば半日程度の目視検査をおこなったからといって、
どこまでその方に責任をもってもらえるのでしょうか。
壁の中までは見えないし、本当に欠陥がないとはどんな専門家でも言い切れないものです。

◆万が一の欠陥に対しては、保険で守る方法があります。

そんな不安に対して対応する方法があります。

それは、中古住宅にかし保険を掛けるという方法です。
そのためには、まず、保険がかけられる建物であるのかを調査します。
そうすることによって、一定の不安を解消することができます。

先日、篠山で検査を行ったこの建物も、
売買契約前に調査を行い、かし保険が適合となりました。
保険にかけれる建物ということで買主様も安心されていることでしょう。
かし保険適合住宅
たとえば、この建物に、たとえば、5年間1000万円の保険をかけます。

購入した住宅に3年後、雨漏りが発生したとします。
それは、購入前の瑕疵によるものであった。
そんなとき、100万円の補修費用がかかったとしても、
この保険をつかって直します。
このように、修繕の大きな費用負担のリスクを逃れることができるのです。

◆遅くても物件引渡しをうける一か月前までにご相談いただければスムーズです。

保険をかけるには、その建物を検査しなければなりません。
それは60分~90分の検査ですので、壁を壊す必要もなく、
屋根の上に上がる必要もありません。
逆になんで上がって、もっと詳しく検査してくれないの?
と思うかもしれませんが、これは、国の指定する基準に従って行う検査となっており、
その基準にしたがって保険加入の可否を判定する仕組みになっています。

生命保険に入るにあたって、
健康診断をうけなければならないようなイメージで結構かと思います。
ただ、物件引渡しを受け、所有権が移転してしまっては、
この保険に加入することができません。
購入した中古住宅が決まれば、また、きめようと思ったら、
早めのご相談をお奨めします。

その他、詳しい既存住宅瑕疵保険に関する相談、
その際の中古住宅の建物調査についてなど、
ご質問等がありましたら御連絡ください。

中古住宅購入、リフォームのタイミングはいつ?



◆リフォームを考える時間がなかなかとれない。

中古住宅を買う場合、多くの場合、リフォームをして入居します。
宅建業者が、一度住宅を購入し、リフォームして再販するケースは別ですが、
一般の方の売っているものを買う場合は、トイレ、キッチン、お風呂など、
特に水廻りは汚れていることも多く、ちょっと気になりますので、交換したいところです。
クロスなんかもやっぱり汚れていますし、せっかくの新居への引っ越しですから、
中古住宅とはいえ、少しは綺麗状態で住み始めたいというのがみなさん思うところですよね。
ただ、購入前、まだお住まいされている家に見学にいったところで、
家具もおいてあるし、いろんな家電や照明もついていますので、
なかなか何をリフォームしたら良いのかはイメージしにくいものです。

◆リフォームは物件引渡前に検討を。

通常、リフォームは物件引渡された後に行います。
たとえば、今、賃貸マンションにお住まいで、中古住宅を探しているとしましょう。
今日、平成26年4月4日に物件を見に行ったとします。
通常、購入したいのであれば、できるだけ早く、購入の意思を固めなければなりません。
なんせ、中古住宅ははやいもの勝ちです。その意思表示が、買付証明書の提出です。
そして、契約内容の合意を図り、だいたい2週間ぐらい、
つまり、今から考えると4月後半には、契約を行います。
そこから、ローンの本申請や手続きなどを含め、
早ければ5月末までには決済を行う運びになるのが一般的でしょう。
あっという間に時間がすぎていきます。
そういった流れの中で、リフォームの相談できる業者を探して、
また、デザインを検討して、それを見積してといったことを、
一般の皆様が日常のお仕事やお忙しい毎日を送りながら行うのは、至難の業です。

◆物件引渡し後にすぐリフォーム着手する。

こうなると、今お住まいの賃料と、ローンの返済をダブルで抱えることになります。
ダブル家賃の負担です。
これは、家賃だけでなく、電気代、水道代、各種税金などあらゆるところにでてきます。
だからこそ、物件引渡し後には
すぐにリフォームに着手できるスケジュールを組んでおきたいですね。
どちらにしても、1~2か月は、賃貸契約の解約や引渡しの関係上、
ダブル家賃の負担は考えておかなければなりません。
その間で満足なリフォームを行って入居できる状態にするには、
よほど引渡し前に計画を進めておくことが大切です。
ちょっとこのあたりが難しそうなので、
やっぱり何もリフォームしなくてもすぐに住める家を探すという選択があるのでしょう。
物件購入検討と同時に相談できるリフォーム会社を見つけておきたいものですね。