神戸市の高齢者の皆様!補助金を使って安全なお家にリフォームを。



◆おうちの中は、危険がいっぱいです。

厚生労働省による不慮の死亡事故の種類別調査によると、
年間約4万人の死亡事故のうち、交通事故死は約7000人で年々減少傾向です。
一方、1万5000人近くの方が、家庭内の不慮の事故で亡くなられています。
家庭内の事故の多くは、浴槽内での溺死や、スリップ、つまづきによる転倒です。
そんな日常の中でこんな多くの方が命を落とされているのですね。
不慮の事故死・厚生労働省HPより
しかも、神戸市の資料によれば、家庭内事故死の約8割が65歳以上の高齢者だそうです。
街の施設や、道路など、バリアフリー化が進んでいるものの、
一番事故の発生が多い、皆様のお家の中を安全にしたいものです。
いつも不便になれているので、まったく危険に気づかないことが多いようですが、
バリアフリーリフォームは、いままで感じなかった家庭内での危険を気づかせてくれます。
バリアフリー住宅
◆手すり一つで大違いです。

バリアフリー工事といっても内容は様々です。
段差解消と手すりの取り付けがもっとも一般的ですが、
最近は温度変化におけるバリアフリーとして、断熱リフォームも重要です。
古いお家に建物調査にお伺いすると、
洗面所、浴室に手すりのない建物が結構あることに驚きます。
最近の住宅のお風呂などは、必ず段差が解消されていたり、
手すりが設置されていたりするのですが、それはあまり利用されない若い方のお家が中心です。
本当は、長くお使いされている高齢者の方がお住まいのお家につくべきものですよね。
工事例
◆神戸市では、工事費の1/3である上限6万円の補助があります。

リフォームという大そうなものでもなく、
ちょっとした工夫でいままでの苦労が解消され思いの他快適な生活になるものです。

神戸市では、65歳以上の方の世帯のおうちで、
浴室・洗面所の手すり取付や浴室出入り口の段差解消、
便所・玄関の段差解消や手すり取付、
廊下・階段の手すり取付や階段部への滑り止め取付など
が補助金の対象となりますので費用面の負担も軽減できるチャンスです。

建物調査をしていると、「我慢」を美徳とされている高齢者の方を多く見かけます。
ちょっとした苦労をいとわず、ご家族やお孫さんのために
無駄なお金を使わず倹約をされています。
ましてや、暑さ、寒さも「我慢」の範囲として対応されています。

これがこれまで経済発展を進めてきた高齢者の方々の精神力かと
われわれも頭が下がる思いですが、
おうちの中に関しては、少し「我慢」を忘れていただいて、
「安心・安全」のためにバリアフリーリフォームを検討されてはと思います。

その他、簡易な工事の相談、断熱リフォーム
耐震リフォームの相談、耐震診断の相談など
ご質問等がありましたら御連絡ください。

神戸市でH26年度無料耐震診断の受付が始まりました。


住まいを知る
◆2043年までの地震発生確率は、60~70%です。

神戸市において、耐震診断の申込み、耐震改修の補助金の申請受付が
先日の、3月24日(月)より始まりました。

今後30年以内でかなり高い確率で発生する地震の一つが南海・東南海地震です。
広範囲で比較的長時間にわたり大きな横揺れが続くと予想されているようです。
阪神・淡路大震災発生直前においては、0.02%~8%でしたが、
それが、本年の予測では、60%~70%まで上昇しています。

そして、阪神・淡路大震災の死亡原因の77%が
住宅が倒壊し何らかの下敷きになった窒息・圧死といわれています。

今、お住まいの建物の耐震性が、現在どういう状態なのかは、
昭和56年5月31日以前に着工された住宅に住まい、
またはご活用されている方は、是非、無料で調べれますのでお申込みされてはと思います。
オキールファミリー
◆耐震診断は、半日もかからず、建築士とお話しながら一緒にチェックできます。

耐震診断というとなんか、すごい機械をつかって、
家の中を調べまわるような印象があって、ちょっとハードルが高いように思います。

家の中や、物置を整理しておかないといけないとか、
何かと気を使われる方が多数いらっしゃいます。

実際のところはまったくそんなことはありません。

まず、お家に伺う日を一日決めます。たとえば午後1時にお伺いすれば、
よほどの大きい邸宅は別として、遅くとも4時までには終わることがほとんどです。

建築士1名ないし2名が、お宅のお邪魔して、お住まいされている所有者様と一緒に、
「何か雨漏りとか最近ないですか?」
「床がきしむとかないですか?」などとお話をしながら、
まずは家の外周をぐるっと回り、そして、内部の状態を確認して回ります。

特に、押し入れの中身を全部出す必要とか、家具を動かす必要とかもありません。

建物の図面がありましたら、その図面と現状が一致しているか、
どこかリフォームによって構造的に影響があった場所がないかなどを確認します。

そして、図面の有無などの情報量にもよりますが、
調査後、1週間~2週間程度で報告書を作成し、所有者様に説明するという簡単なものです。
診断結果
◆27万円の補助金を使って、診断後の補修計画報告書まで作成できます。

診断は、現在の基準と同等の、
震度6強の大震動に瞬時に倒壊しないようにするための検討を行います。

建築時のルール自体が違う昭和56年以前の建物は、
何らかの処置が必要となってくる場合がほとんどです。

では、どこを、いつ補強するかという話になります。
それは、急ぐ必要はありません。診断してもすぐ工事できない場合も多々あります。

今すぐでなくても、キッチンリフォームする際にあわせて補強するとか、
お風呂をやり替える際にあわせて補強する、バリアフリーリフォームのときに補強するなど、
何かのついでに徐々に行っていくことは、予算面のメリットも大きいといえます。
とにかく、きっかけを逃さないことが大切です。

補強する方法は、主には壁をより強くすることです。
屋根をふき替える、または塗装するのであれば、
より軽い屋根にするという手段もありますが、
耐震性を向上させるには基本は壁を強くすることが中心となります。
補強方法例
今なら法人・個人に限らず上限27万円の補助金を使えますので、
実質2~3万円の負担で、そういった具体的な報告書を出してもらうことができます。

神戸市の皆様に限らず、兵庫県内にお住まいの皆様も
少なからず市町村での助成金があります。
お知り合い、ご家族の方で、ちょっと心配ありそうな古いお家に
住まわれている方にもぜひをすすめていただければと思います。

その他、兵庫県内の助成金、補助金の相談
耐震リフォームの相談、耐震診断の相談など
ご質問等がありましたら御連絡ください。

マイホームの価格は、土地と建物にわけて考えましょう。



◆土地価格が上昇?公示地価ってなに?

国土交通省が3月18日に公示地価を発表しました。
これは2014年1月1日時点の定期的に国家機関等が示す価格で、
標準的な土地の更地の値段となっています。

これが、東京、大阪、名古屋の三大都市圏のおいては、
リーマンショック発生時以来、6年ぶりに上昇に転じたそうです。
神戸市内の住宅地もプラスに転じており、
灘区、東灘区はもちろん、兵庫区、須磨区、垂水区も上昇しています。

現在の政策による大胆な金融緩和や景気回復で、
不動産投資や住宅取得の需要が高まっていることが背景にあるのではないでしょうか。
更地とは、建物が何もない、土地だけの状態のことを言います。
もし、古いつかえない建物があれば、建物を解体しないと更地になりませんよね。

また、堀込み車庫の上に家がある土地や、旗竿上になっている土地、
坂道の途中にある土地、敷地の前の道路が非常に狭い土地など、

お住まいの土地の事情は様々なので一概にはいえませんが、
一般の土地取引価格の指標となればということで法律に基づいて地価が公示されています。

◆土地価格の指標には、他に標準地価、相続税路線価、固定資産税評価額があります。

公示地価は1月1日時点の価格ですが、7月1日時点の価格があります。
それを、基準値標準価格といいます。

基づいている法律がことなりますが、公示地価と査定方法に類似性もおおく、
公示地価とあわせて一般の土地取引の半年後の変動の指標ととらえることができます。

利用用途によって、相続税路線価や固定資産税評価額とあり、
これらから総合的に類推しながら、土地の価格を査定することになります。

つまり、プロはこういった情報から判断しますので、みなさんも、
投資家の目線で、資産を減らさない家さがしをするとなれば、
こういった考えも少しは頭においていただければと思います。

◆土地と建物を別々で考えることで、本当の価格が見えてきます。

中古住宅にしても、新築住宅にしても、
土地と建物のセット価格で販売されていることが多々あります。

目を疑うのは、土地建物の価格よりも、毎月のローンの返済額で、
物件価格が大きく表示されている、騙されやすいチラシもよく見ます。

よく考えてくださいね。

住まいを買うということは、毎月支払うローンを買うのではなく、
土地と建物を買うのです。

つまり、それぞれには値段があり、
資産としての価値があることを忘れないでください。

購入時にはあまり考えないかもしれませんが、売却するときに気づきます。
不動産会社が査定して、土地はいくら、建物はいくらと出されます。
その時に、はじめて、購入時の価格と比べて唖然とするわけですね。

物件価格について、土地、建物の査定をしっかりと把握したい。
そんなときのために、バイヤーズエージェントを利用いただきたいと思います。
買主様のためにしっかりとした情報が提供できます。

中古住宅は断熱リフォームをして住むべし。


あったか和室

◆古い住宅ほど断熱性が低いのは確実です。

中古住宅を購入する際、注意しておくのが、断熱性です。
CO2排出量削減を呼び声に、さまざまなところで、省エネという文字を見かけますが、
中古住宅選びにもそういう目線をなくしてはいけません。

建物を建築において、省エネ基準は、年々厳しくなってきており、
昨年の平成25年にも大きな省エネルギー基準の改正が行われています。

たとえば、昔の家のサッシは、今のサッシとくらべて気密性がおとります。
昔の家は、窓をしめていても、スース―風がはいるような気がしませでしたか。
また、廊下が寒かったり、トイレが寒かったりしませんでしたか。
中古住宅は年代によって断熱性は大きく違いがあることを知っていてください。

住まいの熱の出入り

◆建物の熱は、約50%は窓から逃げる。

断熱性、省エネと一概にいっても、いろんな“ものさし”があります。

もちろん、太陽光発電や、オール電化、省エネエアコン、高性能給湯器など、
住宅設備において、エネルギー消費量を抑えて快適な住まいを得る方法があります。

ただ、中古住宅で注意すべきは、もともと、その建物がもっている断熱性、気密性が、
どのレベルなのかということです。

床下に断熱材がなければ、床下からの断熱材の敷設を検討し、
床が冷たくなるのを改善できます。
2階がどうも暑くなりやすい住宅は、天井の断熱材が不足している場合もあります。
「気流止め」といった施工も効果を発揮する場合もあります。

なによりも、窓を改善することは、重要です。熱の大半は窓から逃げるともいわれています。

すべての部位について断熱性をあげることが、経済的なのかは別として、
中古住宅購入前には、どういった断熱リフォームをするのかを検討をしておきたいものです。

◆断熱リフォームで、住まわれる人の健康も改善できます。

断熱リフォームをすることで、省エネ効果も期待できますが、
住まわれる方の健康にも効果が期待できます。

なんと、厚生労働省調べの人口動態統計によると、
家庭内における主な不慮の事故による死亡者は、交通事故死者を上回り、
中でも、「心疾患」と「脳血管疾患」は、原因の第2位と第3位を占めています。

特に入浴中の脳卒中など、寒さと突然死については、
相関関係が見られるので、住宅内ではヒートショック(急激な温度変化)を起こさない
断熱リフォームは有効な対策になります。

また、夏の防暑対策として、断熱材で屋根や天井の断熱リフォームを行うことは、
夏の日射の影響による室内の温度上昇を緩和することができ、
熱中症の予防につながります。

壁、水回りなどリフォームするときは、比較的安価で断熱リフォームが可能です。
好きなリフォームと同時に健康な住まいを。
こういったことも、住まい選びで考えていきたいですね。

既存住宅アドバイザー講習会にて講師をさせていただきました。


◆兵庫既存住宅活性協議会は、中古住宅の安心安全を促進します。

既存住宅アドバイザー講習会

当社が、兵庫既存住宅活性協議会の事務局をお手伝いしております関係上、
2月27日、神戸市中央区の不動産会館で開催された
「既存住宅アドバイザー講習会」の講師をさせていただきました。

この協議会は、兵庫県内の公的団体があつまって
中古住宅の安心・安全な流通をはかろうとする団体です。

兵庫既存住宅活性協議会ホームページはこちら

中古住宅を購入する方のトラブル報告を受ける兵庫県が音頭をとり、
平成24年から活動が開始された団体で、
今回、ハトマークの宅建、うさぎマークの全日といわれる
兵庫県内5800社をこえる二つの宅建業者の団体から
100名ほどの希望者をあつめ、
安心・安全な中古住宅を流通するために必要な知識を身に付けていただきました。

◆お住まいの売却検討前に、まず建物調査を!

半日かけて説明させていただくので、すべてわかるわけではありませんが、
売却対象物件を、トラブルをさけて保証をついた建物にするため、
宅建業者様にどのようにしていただくか、ということが大きなポイントです。

市場に販売されている中古のお住まいがどういう状態であるのか、
一定の指標で判断する物差しがなければ、一般の人にはわかりにくいでしょう。

車の中古車には、売買時には鑑定書があるのに、その何倍もする住まいには、
何の書類もなく、ただ、見て買う。これではトラブルが発生しますよね。
売却後に、あとあとトラブルにならないためにも、
資格ある建築士による建物調査をしていただきたいことをお伝えしています。

フェニーチェ適合住宅

◆売却中物件には、「フェニーチェ適合住宅」の明示で安心提供を。

当協議会で、検査をうけていただいて、一定の評価をうけていただいた住宅には、
「フェニーチェ適合住宅」の認定を行います。

そうすることによって、一般の消費者様は、
「あ~、この住宅は、検査しているんだな~」と安心して、
物件をみにいくことができます。

われわれのバイヤーズエージェントも、
その報告書を物件検討者様と一緒に見ることによって、
早い段階ではいる豊富な情報から、購入時のリフォームの可能性などを相談することができ、
多様な判断が可能となります。

兵庫県内に「フェニーチェ適合住宅」が増えれば、
中古住宅はもっとスムーズに流通促進されていきます。

それが、中古+リフォームの夢のすまい選びの一助になればと思い取り組んでいます。

中古住宅+リフォームに適した住宅ローンとは?


住宅ローン

◆中古住宅購入時のリフォーム資金は住宅ローンが可能です。

中古+リノベーション、一度は検討する方もいるでしょう。
ただ、中古住宅購入を最後に踏み切れない要因としては、
リフォーム費用の工面が大きいのではないでしょうか。

金融機関によっては、中古住宅+リフォーム一体ローンという商品を提供しています。

しかし、国土交通省発表のある調査によると
リフォーム資金にローンを利用している割合は、
全体の10・2%となっているそうです。

住宅購入において、住宅ローンを利用することは一般的ですが、
リフォームローンのこの利用率をみると、
ほぼ中古住宅+リフォームを行っている方のほとんどは、
現金でリフォームしています。その理由はなんでしょうか。

◆中古住宅の決済前に、リフォームローン額を決定しましょう。

その理由は、ただ一つです。中古住宅を購入後でないと、
時期として、リフォーム費用算出ができないことです。

よって、購入時にはリフォームローンが組めません。

その結果、一般の信販会社等のリフォームローンを使うことになり、
金利が、通常の住宅ローンの金利より高くなります。

借入期間は短く、35年ではなく、15年などで設定されています。
住宅ローン控除対象からもはずれます。

つまり、中古住宅+リフォームが高くなる理由の大きな理由は、
その金額自体が高額なのでなく、住宅ローンを含めた、
毎月の返済額が高くなることに原因があるのです。

◆リフォーム資金を含めて、住宅ローンを組む方法があります。

これを解消するのは、中古住宅購入時にリフォーム金額を決めることです。

それによって、中古住宅+リフォーム一体ローンが可能です。

つまり、1000万円の中古物件に、1000万円リフォームを行って、
自由なデザインで夢の住まいを建築しても、
2000万円の新築建売住宅を購入したものと同じ毎月の返済額で
住まいを購入できます。

これを行うためには、事前の建物調査が重要な要素です。

購入検討物件を、どんなリフォームができるのか、
提案してもらえるパートナーが必要となるでしょう。

もちろん、不動産会社と建築士、リフォーム会社と
すべてを調整しながら進めるには大変な手間がかかります。

ただ最近は、当社のような、ワンストップですべてを提供できる会社もあります。

購入者にとっては、一生に一回の夢の住まい選びです。

人それぞれの夢をかなえるお家探しを是非進めてほしいものです。