3月8日(土)HDC神戸『中古を買ってリノベーションセミナー』を初開催!!


デザイナーズ住宅

◆建売住宅では満足できない人へ

平成25年3月8日(土)HDC神戸にて、
「第1回 中古を買ってリノベーションセミナー」を開催します。
これまで、ことある機会に皆様に情報提供を行ってきましたが、
今後は、月1回程度、定期的に開催していきたいと思いますのでよろしくお願いします。

これまでいろんな方の相談に乗ってきて思います。
家さがしとは、人それぞれ事情と要望があります。
皆様の夢の住まいは様々です。

しかし、市場に販売されている住宅はいかがでしょうか。

どうしても、事業者は、幅広く売れる家、対象者が一番多い住宅を作りがちです。

たとえば、建売住宅ですが、ほぼ、30坪程度の土地に、
2F建て、4LDKでうち1部屋和室、
1坪サイズのユニットバスに、フローリングの床・・・
おそらく9割9分、仕様が想像できます。

でも、9割9分の人々がそんな生活スタイルを望んでいるとは限りません。
そんな住宅ではなく、わたしらしい住まい、
自分の趣味や生活スタイルにあった住まいを探している人がほとんどのはずです。

3月8日セミナーご案内

◆住宅メーカーのオプションで対応するにも限界があります。

夢の住まいを探すものの、結果、こんな風にいきつく人をよく見ます。

たとえば、家を買いたいと思い、まず、住宅展示場に見に行きます。
大手ハウスメーカーの住宅を見て大いに盛り上がりますが、
自分の希望を含めたオプションをいれて見積をしてもらうと、
予算が莫大にオーバーすると感じます。

その後、地域のハウスビルダーにいって、
同じものが安くできないかを聞いて回ります。
そのあたりで、希望の予算で土地を見つけることが大変であることも感じてきます。
また、ハウスビルダーでも、注文住宅!とうたっているものの、
オプションの限界もあり、そんなに、自由性がないことを実感します。

予算の問題、土地の問題、オプション希望の問題、
そのあたりで、かなり労力を費やし、気力を失い疲れてくる方が多くでてきます。

そんなとき、手軽な建売住宅が目の前に転んできたところで、
「もう、これで十分じゃないの?」と購入してしまう・・・

もしくは、もう、住まいを買うことに疲れてしまって、また今度とのばしてしまう・・・

なかなか、自分なりの家にはいきつかないのが、日本の住宅事情ではないでしょうか。

おしゃれな洗面台

◆新たな選択肢!本当のフルオーダー住宅の作り方を知っていただきたい。

「中古を買ってリノベーションセミナー」では、
今まで結局、莫大な予算がなければたどりつくことができなかった、
希望の住まいに、たどり着くことができる新しい方法をお伝えします。

・ネット専業の自営業者さんでSOHOができるような住まいを探している。
・老後を生活する夫婦2人で住むためだけの間取りを探している。
・ペットと一緒で玄関に洗い場を作れる土間があるような住まいを探している。
・子どもが大きくなるまで自由にのびのび生活できるとにかく庭が広い住まいを探している。
・パン教室やヨガ教室を開くようなスペースのある住まいを探している。
・こだわりの海外の住宅資材を使ったリビングをつくりたい。

私は、住まいはもっと自由であり、
もっと人それぞれ楽しく感じてもらえるものであると思っています。

是非、セミナーに来ていただいて、
少しでも多くの人が、
自分の生活を豊かにできる住まい探しにつながることができれば、
と願っています。

その他、中古住宅、リノベーションに関する詳しい内容、
質問等がありましたら御連絡ください。

ここに書かれていない既存住宅売買瑕疵保険について
中古+リフォームにおける助成金の情報、
また、その他の消費増税にからむ相談につきましても、
個別に返信させて頂きます。

神戸リノベーションの情報、過去のコラムは、
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□詳しい説明を聞きたい方、セミナーにご参加いただけましたら
直接ご質問に承ります。

HDC神戸ギャラリー

★次回のリノベカフェ神戸開催

○第1回 中古を買ってリノベーションセミナー
~建売住宅では満足できない人へ~

○開催日
平成26年3月8日(土)

受付   14:00
セミナー 14:30~16:00

○定 員  定員12名(先着順)

○セミナー会場
神戸市中央区東川崎町1-2-2
JR神戸駅南口
HDC神戸 ハウジング・デザイン・センター神戸
3F コンフォートガーデン
(JR神戸駅南側すぐのガラス張りのビルの3Fです!)

*ご希望の方には、セミナー後、個別相談会を開催します。

事前予約優先となり、一人30分程度で2組様までとなります。

①16:00~16:30
②16:30~17:00

ご希望の方はお早目にご連絡お願いします。

お申し込み、お問い合わせはこちらから・・・
http://www.kobe-renovation.jp/cafe02.html

又は、お電話  078-974-7710
Eメール info@kobe-renovation.jp

までお願いします。

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中古住宅購入とリノベーションに関すること、何でも御相談下さい。

■電話でのお問い合わせ
078-974-7710【月~土 8:00~17:00】

■メールでのお問い合わせ【匿名でのお問い合わせでも構いません】
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こちらから送ることができます。
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何でもお気軽に御相談ください(御相談内容の守秘義務は厳守します)。

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□中古住宅購入時の建物調査に関する問い合わせは・・・
神戸リノベーション   http://www.kobe-renovation.jp/contact.html

□神戸市・明石市の中古住宅探しのご相談は・・・・
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□中古住宅購入時のリフォームのご相談は・・・
神戸リノベーション   http://www.kobe-renovation.jp/contact.html

□兵庫既存住宅活性協議会のフェニーチェパックの問い合わせは・・・

兵庫既存住宅活性協議会  http://www.hyokikyo.jp/

□株式会社谷工務店   http://www.tani-koumuten.com/

増税後の中古住宅購入、すまい給付金の確認を!


◆さぁ消費増税、ローン減税拡充とすまい給付金制度で、景気の落ち込みを防ぐ。

すまい給付金

もうすぐ3月、いよいよ消費増税が目前まで迫ってきました。
いまから中古住宅を探しても、3月末までの引渡しは難しく、
消費増税後物件の購入が現実のものとなっています。

もちろん、消費増税による景気の落ち込みを防ぐため、
消費者の負担を緩和する制度が、平成25年度補正予算で確保されました。

一つは、住宅ローン減税等の拡充です。

これは、最大控除額が200万円から400万円となったため、
非常にわかりやすい拡充となっています。

しかし、住宅ローン減税は、支払っている所得税等から控除する仕組みであるため、
収入が低いほどその効果が小さくなります。

そこで、すまい給付金制度があわせて導入されました。

この制度は、住宅ローン減税の拡充による負担軽減効果が十分に及ばない収入層に対して、
住宅ローン減税とあわせて消費税率引上げによる負担の軽減をはかるものです。

このため、収入によって給付額が変わる仕組みとなっていますが、
最大30万円の給付金が支給されます。

課税と非課税

◆購入予定の中古住宅、その売主は、宅建業者ですか?

最大30万円のすまい給付金を間違いなく申請するために、
中古住宅購入時に、皆様が確認すべきことがあります。

それは、売主が、宅建業者であるか、個人の方であるか、です。

個人間売買においては、物件価格には消費税は含まれません。

しかし、売主が宅建業者である場合は、物件には消費税がかかります。

通常、物件は総額表示のため、「中古一戸建 2180万円」と記載されているときに
税金について不明な点が多いかもしれません。

まずは、税金が含まれているかの確認です。

しかし、この物件が、宅建業者が所有している物件で、
2180万円(税込)の場合は、
金額には、土地代、建物代の他に、建物にかかる消費税が含まれます。

この消費税が5%から8%に4月から上がると思ってください。

こういった物件が、すまい給付金制度の対象となります。

既存住宅瑕疵保証保険

◆すまい給付金の利用は、既存住宅売買瑕疵保険への加入などが条件です。

すまい給付金は、宅建業者所有の中古住宅がすべて対象となるわけではありません。

住宅ローンを利用する場合、既存住宅売買瑕疵保険への加入など、
売買時に検査を受けている中古住宅が対象となっています。

既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅の検査と保証がセットになった保険です。

保険に加入する住宅に一定の傾斜やひび割れといった不具合がないかを確認する
保険法人の検査に合格する必要があります。

だからこそ、皆様に確認していただきたいのです。

宅建業者所有の物件において、
売主に、既存住宅売買瑕疵保険に加入している物件かを聞いてください。

おそらく、保険に加入できるのか知らない場合が多々でてくるでしょう。

皆様、保険法人の検査に合格できない物件を購入しますか。

すまい給付金は、一定の検査に合格した物件にしか適用されません。

まだまだ、この制度を理解されていない宅建業者様もいるかもしれませんので、
購入者より確認することが必須といえますので、お気をつけください。

すまい給付金制度

その他、すまい給付金に関する詳しい内容、
質問等がありましたら御連絡ください。

すまい給付金について、
兵庫県で「消費者向け説明会」も
3月2日(日)に開催される予定です。

詳しい内容については、次のホームページでも
確認できますので、ご参照ください。
http://sumai-kyufu.jp/

また、ここに書かれていない既存住宅売買瑕疵保険について
中古+リフォームにおける助成金の情報、
また、その他の消費増税にからむ相談につきましても、
個別に返信させて頂きます。

耐震診断は建物調査の基本、身近なものとして相談してほしい。


住まいのドクター

◆売るにも、住むにも、とにかく、今のお家の状態を知ることです。

住宅の状態は、その土地の気候、風土、使い方はもちろん、
その建物の状況によって大きく変わります。

その中で、どの程度、いたんできているのか、
床下はどうなっているのか、天井裏はどうなっているのか。
現状を知ってお住まいをされている人は、意外と少ないようです。

住宅、特に木造の住宅は、生き物のようなものですので、
お家を長持ちされる為にやらなければならないこともお家によって異なります。

皆様は、年一回、人間ドックや健康診断にいって、
普段目に見えない内臓や血液の状態を確認し、健康維持をするようつとめられます。

お家の状況も、少なくとも3~5年に1回ぐらいは、
どういう状況にあるのか知っておいて、今後のメンテナンスに活用されることです。

多くの方が、おうちに35年という長期間の住宅ローンを抱えて、
毎月返済を負担されています。
そんな、皆様の重要な長期の固定資産を生かすためにも、
少なくともおこなうべき管理方法かと思います。

耐震診断

◆耐震性の確認は、建物調査の「はじめの第一歩」です。

耐震診断を行うことは、建物調査の基本中の基本です。

中古住宅を購入する際、ましてや震災を受けた後など、
もし、耐震診断を中心とした建物調査を行っていなければ、
まずは、耐震診断を行うことをおすすめします。

では、耐震診断とは、何をすることでしょうか。

まず、いまのおうちを調査して安全性を診断することを耐力診断といいます。
そのなかでも、地震に対する診断の場合を特に耐震診断と言います。
診断は、周辺地盤の状態、建物の基礎の構法や状態、耐力要素の量や配置、
経年による建物の劣化などを考慮し、現在の構造工学を基に行われます。

簡単に言いますと、住宅やビルが地震に対してどの程度被害を受けにくいか
といった地震に対する強さ、すなわち「耐震性」の度合を調べるのが「耐震診断」なのです。

阪神・淡路大震災の教訓をもとに1995年(平成7年)12月25日に
「建築物の耐震改修の促進に関する法律(耐震改修促進法)」が施行されました。

この中では現在の新耐震基準を満たさない建築物について
積極的に「耐震診断」や改修を進めることとされています。

柱・床の傾きを計測します

◆耐震診断は、法律にもとづいた、資産価値向上に生かせる方法で行いましょう。

耐震診断と一口にいっても、どういったことをしてもらえるのかは、
いまいち、ピンときません。

健康診断をおこなって、結果が、良いからといって病気にならないわけではない、
という感覚に近いかもしれませんが、耐震診断によって、良い結果がでたからといって、
将来どんな地震にも倒壊しないわけではありません。

耐震診断をおこなっていただく目的は大きく二つあります。

一つは、今、新築されている住宅と比較して、
現在のお住まいの耐震性が、どの程度の位置づけになるのかがわかります。

診断結果

そして、二つ目は、この建物が、「各種瑕疵保険」
「既存住宅かし保証保険」「フラット35」「住宅ローン控除」など、
各種制度、助成金、住宅ローン減税が利用できる建物がどうかを確認することです。

これにより「耐震基準適合証明書」が発行できる建物か、
また、どうすれば発行できるのかがわかります。

耐震基準適合証明書

こういったことを行うためには、法律にもとづいた診断が必要です。
ぜひ、皆様に身近な建築士さんを、
おうちのドクターとして、定期的にご相談していただければと思います。

過去最低金利!年1.79%で35年固定は大変魅力です。


◆フラット35は、ずっと金利が変わりません。

長期固定住宅ローン「フラット35」の平成26年2月の適用金利が
過去最低になったと、住宅金融支援機構が2月4日発表しました。

利用が最も多い「返済期間21年以上35年以下」の最低金利は、
年1・79%で、昨年4月以来10カ月ぶりに最低を更新されています。

フラット35は、長期固定金利の住宅ローンといわれ、
35年間の金利は変わらないことを、最初の借入時に約束するものです。

住宅ローンはほかに、一般の民間金融機関が提供する変動型住宅ローンがあります。

給与振込口座にするとか、提携クレジットカードをつくるなど条件をつけることにより、
優遇金利が適用され、最終1・0%を切るような金利で借り入れが可能です。

ただ、それは、6か月毎に金利を見直すというもので、
基準金利の数字を約束するものではありません。

現在、2・475%が一般的な基準金利ですが、
これが10年後、4・0%になる可能性もありますし、
20年後に5・0%になる可能性もあります。これは誰にもわかりません。

住宅ローン金利の推移

◆バブル以降の経済低迷期の低金利。好景気にむけてこれからは金利上昇を期待?

1995年以降、約20年間にかけて、日本の長期金利は、非常に低い状態が続いています。
その間、日本は経済のデフレ経済といわれ、低迷期が続いています。

近年、この経済状況を打破すべくアベノミクスのもと、経済復興を目指しています。
日本の景気が改善していけば、この状況もかわるかもしれません。

実際、23年前の平成3年の金利が、現在の2・475%に対して、
8・5%であることを考えても、10年、20年という長いスパンで考えると
金利はどうなるかは誰もわからないといえます。

そのなかで、フラット35は、金利を固定して、
将来へのリスクを減らしてくれる安全な商品です。

そして、非常に低い金利となっているというのが現在の状況です。

たとえば、3000万円の借入をし、
35年ローンを組んだ場合、1%と3%は、月の返済額に大きな違いがあります。

この将来に対するリスクを減らすのがフラット35です。

【 各金利での返済月額 】
年1・0%  84,685円/月あたり
年2・0% 115,455円/月あたり
年3・0% 151,406円/月あたり
(3000万円を35年元利均等返済で借り入れした場合)

◆おすすめは、「フラット35の元金均等返済」です。

中古住宅購入時のフラット35のおすすめは2点あります。

まずは、フラット35を利用するには、第3者による建物の調査をしなければなりません。
耐震性、耐久性について一定の建物の基準が必要です。

これにより、フラット35を利用できる建物であるという一つの安心感をもつことができます。

もう一つは、「元金均等返済」が利用できることです。

中古住宅購入には資産価値の観点が重要です。
10年後に売却できるような住宅にしておくには、
できるだけ早く住宅ローンの残債を減らすことが大切です。

3000万円の物件を購入し全額ローンをした際、
10年後の残債を比べると、
「元金均等返済」の方が、「元利均等返済」より、
元金の減り方が、26%も早い計算になります。

——————————————————
【10年後の残債額は?】
元金均等返済の場合:21,428,640円(約857万円減)
元利均等返済の場合:23,247,514円(約675万円減)
(3000万円を35年返済で借入した場合)
元金均等返済の方が、26%も減りが早い!
——————————————————

フラット35の利用は、不動産業者さんにとって、
適合証明書の発行など、ちょっと手間がかかりますので、
あまりすすめられないかもしれませんが、
この時期、フラット35もご検討されてはどうですか。

より良いリフォーム会社とは、良い建設会社のことですね。


 
◆リフォームとは、建設工事である。

リフォームというと、何か手軽で簡単な言葉に聞こえます。
しかし、これは、れっきとした建設工事です。
つまり、リフォームをする会社とは、建設工事を行う会社であり、
建設業者を探さなければなりません。
まずは、ここからスタートです。

ただ、建設工事を行わない会社が、リフォームを提供しているケースがあります。

それはなぜでしょうか?

通常、建設工事を行うために、工事の内容によって、
建設業法に定められた分野を取り扱う業者が規定されています。

皆様の大切な資産をお預かりして、請負工事をおこなう仕事ですので、
厳しい法律のもとに免許が与えられ、実績や技術と資本や資格があるものが
建設業者として免許を取得しています。

しかし、なんと1500万円未満の総合的な工事、
500万円未満の専門的な工事は、軽微な工事とみなされ、
内容がどうであれ誰でも営業が可能です。

これは驚きです!

1000万円の総合リノベーション工事や、
400万円の内装リフォーム工事を提供するには免許も何もいりません。

これって、皆様にとって軽微な工事ですか?そうではないですよね。

◆まずは、建築一式工事の免許があるのかを確認してください。

建設業法に規定されている建設工事の種類は、28業種あります。
ガラス工事やほ装工事などもそれぞれの免許があります。

その中で総合的な工事をおこなう免許は、
土木一式工事と建築一式工事の2つです。その他は、専門工種と呼びます。

住宅リフォームですので、いろんな相談に乗ってもらえるのは、
建築一式工事の免許をもつ会社といえるのではないでしょうか。

ちなみに建設業の免許には、一般建設業と特定建設業があります。
特定建設業の方が、より厳しい基準を設けられている免許ですので、
請負できる金額がより大きいものまで可能となっています。

例えば、建設業法の下、活動している免許業者であれば、
「資格又は実務経験を有する技術者を配置しなければならない」(法第26条抜粋)や
「見積書を提示しなければならない。」(法第20条抜粋)など
基本的なことが定められていますが、
免許のない業者はそういったことが法の下にさだめられておらず、
消費者がリフォームに対する不安が大きい原因の一つではないかと思われます。

◆国交省も適正な住宅リフォーム事業推進について検討を始めています。

2013年12月24日、国交省において、
消費者が安心して工事を依頼できる市場環境を整備するため、
消費者保護および適正なリフォーム事業の推進という観点から検討会が開催されました。
免許についてはもちろん、見積、契約、工事中の検査やチェックについてや、
近隣への配慮、お客様とのコミュニケーションの問題、アフターメンテナンスなど、
さまざまなことについての議論を始めています。

住宅リフォームについてのトラブルは、
国民生活センターでの消費者相談全体の3%に上るそうです。
そのうちの半分程度が、訪問販売に関する相談、
ついで、見積に関する相談や業者の信頼性などが続きます。

トラブルが起きてから初めて気付くことが多く、
せめて、その会社が建設会社かどうか、免許がある会社なのか
など、基本的なことを事前に確認しておいていただければ、
不要な心配を避けられたのではないかと思います。
もちろん、それですべての問題は解決しませんが、
皆様、こういった問題があることを覚えていただき、
リフォーム会社を選定する際の判断材料にしていただければと思います。

良い物件探し、あなたの不動産エージェント選びからはじめてみては。


◆プロのエージェント(代理人)による交渉が、良い判断の助けとなります。

プロ野球楽天の田中将大投手(25)が、ヤンキースと7年で
総額1億5500万ドル(約161億円)の契約合意をしたニュースが日本を駆け巡りました。
過去最高金額だそうです。すごいですね。ちょっと想像を絶します。
でも、この交渉は、田中投手がしたわけではありません。
クローズさんというエージェント(代理人)が交渉しました。
田中投手は、大リーグを希望はしましたが、どの球団が一番条件に合うのかはわかりません。
もっとも良い選択をするために、
田中投手は一番分かってくれるプロのエージェントにお任せしたわけですね。
田中投手と大リーグ球団は、いわゆる契約において、素人とプロ。
素人の田中投手が一人で交渉して立ち向かえるわけがないのです。

そこで、おうちを探すとき、みなさんはどうされていますか?
相手は、物件を紹介してくる仲介会社という不動産のプロです。
こちらは、一生にそう何回も家を買うことがない不動産の素人。
どうやって交渉し、判断するのか、これは大変です。
ゆえに、不動産購入は難しいわけですよね。

◆家さがし。物件は探すが、不動産屋さんは選べない?

もちろん、みなさんは、家さがしを始めた時に、まずは物件を探します。
今はインターネットなどで様々な物件が検索できますので、
「場所」、「広さ」、「価格」などを条件に、様々な物件を検索できます。
不動産会社は、レインズというシステムで売買物件情報を共有できるので、
すぐさま、ネットに情報提供ができるからです。
そして、みなさんは物件が見つかれば、
その物件を掲載している不動産屋さんに電話をして問い合わせします。

あれ?ちょっと待ってください。
あなたはその物件を購入したいけども、その不動産屋さんは、あなたが選んだわけではありませんよね。
本当にその不動産屋さんは、
あなたのエージェント(代理人)として、あなたのために交渉してくれるでしょうか?

田中投手は、ヤンキースのエージェント、ドジャースのエージェント、レッドソックスのエージェントと
それぞれ交渉したわけではありません。
田中投手のエージェントが、ヤンキース、ドジャースなどそれぞれと交渉したので、
よりよい条件の球団を選ぶことができたのではないでしょうか。

◆あなたにとって最良な不動産エージェントを探してみては?

良い物件選びは、良い不動産エージェント探しでもあります。
人柄や性格、人間関係を含めて、一目あってなかなかわかるものではありません。
ましてや、「興味ある物件を見たい」というだけで、
それについてくる不動産会社をあなたのエージェントと決めてしまっては、
その営業マンの話をどの程度信用してよいのかわかりませんよね。

みなさんは、その不動産屋さんを信頼して、仲介手数料という大きな報酬をお支払します。
物件紹介をしてもらった費用ではなく、あなたが、一生住んでいく住まいを、
安心して購入するための費用として、不動産会社さんにお支払するものです。

あなたの不動産会社は、物件を紹介してくれるとき、
また、物件を見に行ったときに、いったい何をしてくれますか。
あなたのためにどんな情報を提供してくれるのでしょうか。

そんな考え方も、良い不動産物件探しの一つとしてお考えされてはいかがでしょうか。