この春リフォーム予定の方、100万円の補助利用でより良い住まいに。


◆性能向上リフォームで100万円の補助。

先日より始まった通常国会、ここで審議されるのが、平成25年度補正予算です。
そのなかに予算付けされた事業として長期優良住宅化リフォームがあります。
今のお住まいに、耐震性や悪いところを改善して、長持ちさせるリフォームをされる方に対して、
リフォーム費用の1/3、100万円を限度に補助される制度です。
100万円って、すごいですね。
国交省の中古住宅活性化に対する事業の意気込みを感じます。
国土交通省は「中古住宅・リフォームトータルプラン」を取りまとめ、
新築中心の住宅市場から、リフォームで住宅ストックの品質・性能を高め、
流通を通じ循環利用されるストック型の住宅市場へ転換を図っています。
この補助金事業も、今ある住宅を、よりよいものにして、
しっかり価値をあげて売れるものにしようというプログラムの一貫ですね。

補助対象リフォーム工事例

◆まずは、建物調査(インスペクション)が必要となります。

どんなリフォームにでも最大100万円補助されるのでしょうか。
いえいえそんなことはありません。
特に耐震性の基準と劣化対策についての基準を満たすなど、さまざまな条件があります。
そのあたりは、まず、補助事業に詳しいリフォーム事業者に相談する必要があります。
大きな要件の一つとしては、リフォーム工事前に建物調査(インスペクション)を行うことがあります。
まずは、今お住まいの建物がどういう状態なのか調査してください、ということです。
調査することによって、今の建物の耐震性や劣化状況などがわかります。
また、もう一つの要件として、工事後の維持保全計画を作成してくださいということも言われています。
工事した建物が、今後も優良化リフォームされた建物として長く使っていかれることを意味します。
こういったことを行われた建物は、売買される際にも高い価値をもって有用される可能性があります。

長期優良化リフォーム工事に要する費用

◆限られた補助金です。まずは、お近くの詳しいリフォーム事業者に相談を。

100万円の補助してもらって、建物の価値があがる可能性があるのであれば、
今、お住まいの建物を長く使いたい方、それだけでなく、
今後売却する際には少しでも高く売りたい方、そんな方にとっても良い機会ではないかと思います。

特に、高齢者の方々で、老朽化されたお家にお住まいの方を数多く拝見します。
もちろん、便利なマンションに引越しされ、土地だけの安値で建物を売却される方も多くみられますが、
せっかく長年お使いの愛着のあるお家を離れられない方もたくさんいらっしゃいます。
いまの生活を、より健康的で、より快適に過ごすため、
また、将来、価値の高い資産を残すためにもぜひ活用していただきたいものです。
もちろん、平成25年度補正予算の成立次第ですので、どうなるかわかりませんが、
成立すると、遅くとも本年9月ぐらいまでには着工しなければならないものとなります。
建物調査(インスペクション)をする日程から考えても、決して時間がたっぷりあるわけではありません。
お早目にご相談されてみて、ゆっくりと、効果的な補助金の活用を検討されてはいかがですか。

中古は新築に劣る!そんな考えはもう古い??


中古住宅は宝の山

◆国交省が変えようとする中古住宅のイメージ

お金があったら、そりゃ、中古より新築でしょ、、、
こんなイメージをみなさんもっておられますか。
こんなイメージを変えようとしている人がいます。
そう、国交省です。つまり日本全体ですね。

「既存住宅(中古住宅)もリフォームすれば、
新築の中で長持ちするといわれている長期優良住宅と同じようなものができる。
それを一般の人々が理解すれば、既存住宅のイメージが変わる。」
と考えています。
2010年に閣議決定で取り決め、2020年に向けて、
この政策が着実に進められています。
国土交通省は「中古住宅・リフォームトータルプラン」を取りまとめ、
新築中心の住宅市場から、リフォームで住宅ストックの品質・性能を高め、
流通を通じ循環利用されるストック型の住宅市場へ転換を図っています。

今ある住宅を、よりよいものにして、しっかり価値をあげて売れるものにしようということですね。

◆おうちは築20年たてば、0円? 国全体では約500兆円損?

最近は、世帯構成にともない住み替えの回数が増えています。
そうなると、今の住宅の価値を考えますよね。
売るときはいくら?今はいくらと。

戸建の20年の価値変化

これまでは、木造戸建住宅が新築でも、20年たてば売るときは0円とよくいわれてきました。
でも、国交省はきづいたのでしょう。多くの国民が多額の資金を住宅に投資をしても
資産として蓄積されず、多くの資産が損なわれていると。
これが、今の中古住宅流通とリフォームの議論につながっています。

実際、国交省は、日米の住宅投資額と資産額を比較しています。
日本のストック額は、建物価値の減価や早期に除却される実態に即して、累積投資額に比べて約500兆円が損なわれています。この差を埋めるために、中古住宅の建物評価の適正化、リフォームへの投資などによる質の向上などが必要となっているのです。

住宅投資額と累計資産額

◆2014年、長期優良化リフォームで、中古のイメージが変わる。

そこで、現在、進められているのが
「既存住宅のリフォームによる性能向上・長期優良化に係る検討会」です。
ここでは、既存住宅を技術的に評価することでラベリングして、
不動産市場で適正な価格づけをしたり、金融面で融資が下りたりする世界を目指しています。

今のおうちの「耐震性」「劣化状況」などをしっかりと調査し、
それが、長期優良化リフォームという一定の基準のもとに、
どのレベルにあるのかをラベリングしようというものですね。

いままで、リフォームというと、ただ単に、住みたい方の満足のいくようにリフォームするしか
なんの基準もありませんでした。
それが、今後、住宅資産としての価値はどうなのかという
「新しいものさし」が入ることを意味します。

今、お考えのリフォームは、資産価値を上げるリフォームになっていますか?
あなたのおうちは、「新しいものさし」で測るとどのレベルにありますか?
まずは、プロの建築士に相談し、建物調査して、今の状況をしっかりと知るところからスタートしてみてはいかがでしょうか。
そうして、あなたの住宅資産をまもる時代は、もうすぐそこです。

その他、質問等がありましたら御連絡ください。

ここに長期優良化リフォームについての情報
また、その他の中古住宅の建物調査についての相談につきましても、
個別に返信させて頂きます。

フェニーチェパックを活用しよう!


◆中古住宅購入には不安がいっぱいです。

中古住宅を買うときって、建物を見て何の情報がほしいですか。
「きれいですね~」とか、「広いですね~」とか、見たらわかることはいっぱい情報として入ります。
しかし、本当に知りたいことはそこではありません。
もし、購入したあとに雨漏りがないかな、とか、実はこの建物、傾いていて構造的に問題がないのかな、
など、この物件を購入して、あとで、困ったことにならないかということを一番知りたいはずです。
しかし、そういうことをお伝えしてもらえることはまれです。
ましてや、瑕疵担保責任なし、といって、すべては、買主様の責任において、買ってくださいね、といわれることも多々あります。

◆フェニーチェパックは、中古住宅購入の必須アイテムです!

そんな不安を取り除くために登場したのが、「フェニーチェパック」です。
対象となる中古住宅について、
1)瑕疵保険に加入できるかを判断するための建物調査の実施、
2)フラット35適合証明が発行できるかの現場調査の実施、
3)しろあり調査の実施
の3つの調査を一つのパッケージとして49,800円(税別)で実施して、
なかなか一般の方ではわからない部分を含めた建物調査を行います。
例えば、中古住宅を内覧されたとき、
なんとなく、「床が傾いているんじゃないかなぁ」と思われたことがあると思います。
そんなことを、しっかりと専門家が、数値で、計測していただい資料にもとづいて、
物件購入の良し悪しを判断できることになります。

◆公的な団体が構成しており、提供しているので安心です。

フェニーチェパックは、兵庫既存住宅活性協議会が提供しており、
この協議会は、
兵庫県宅地建物取引業協会、全日本不動産協会兵庫県本部、
兵庫県建築士事務所協会、兵庫県不動産鑑定士協会で構成され、
兵庫県や関係各市がオブザーバーとして参加しております。
中古物件を売却されようとする方も、大切なお家が適切に末永く次の方が活用できることができるように、
また、中古物件を購入されようとする方も、しっかりとした情報が購入時に把握したうえで選択ができるように、
そういった安心安全な中古住宅流通が実現される大きな一歩を進みだせる商品かと思いますので、
ぜひ、活用をお考えいただければと思います。

知ってるとお得!! 住宅ローン控除に必要な耐震基準適合証明書ってなに?


◆平成25年末までに入居の住宅購入者の方、確定申告はお忘れなく。

平成25年にご引っ越しされて、新居で初めてのお正月を迎えられた方、まことにおめでとうございます。大きな買い物の決断をされ、引っ越しも終わり、ほっと一息つかれていることかと思います。ただ、そんな皆様にも忘れてはいけないのが、確定申告による住宅ローン控除の申請です。
サラリーマン世帯の方は、入居されて最初の年は、通常の年末調整だけでは所得税が確定せず、確定申告が必要となります。確定申告は、2月~3月の間に行っていただければ、所得税が還付されます。
特に、平成25年中の購入者には、住宅ローンの年末の借入額(上限2000万円)のうち1%が所得税から控除されますので、10年間の最大控除額は200万円にも及ぶため、住宅購入者にとっては非常に有効な制度であるといえます。

◆ご購入の中古住宅の築年数が20年以上でもあきらめる必要はありません。

当初、住宅ローン減税は、新築住宅購入時に限定された制度でしたが、2009年居住以降は中古住宅でも一定の条件を満たせば利用できるようになりました。このため、中古住宅購入者にとっても非常にメリットの大きい制度です。ただ、対象の建物は、主に木造で築20年、鉄骨造、鉄筋コンクリート造では、築25年となっていますので、一般の中古の木造一戸建を購入された場合は、平成5年新築以降となります。
ただ、築年数が経過した住宅だからとあきらめてしまう人が多いのが実情です。購入物件の不動産仲介担当者も、事前インスペクションや耐震診断をしていない限り、ほとんどの場合は、築年数で判断されるので、住宅ローン控除の対象物件ではありませんと説明をうけるかもしれません。ただ、実は築年数が古い建物でも住宅ローン減税が適用される可能性はまだあるのです。それは、対象物件に耐震基準適合証明書が発行できる場合です。

◆昭和56年~平成5年築の中古物件購入の皆様~

耐震基準適合証明書が必要か。早急にご確認のうえ、ご準備ください!
「耐震基準適合証明書」は当該建物が新耐震基準へ適合していることをあらわすもので、指定性能評価機関などのほか、当社のような建築士事務所登録を行っている事務所に所属する建築士でも発行できるものです。新耐震基準とは、いわゆる現況の耐震基準に見合った建物であるかを判断する基準ですので、当然、皆様こういった証明書がでる物件にお住まいされることが大前提です。
ただ、昭和56年5月31日以前の建物の場合、多くの建物が基準を下回る結果となっており、耐震基準適合証明書を発行するためには補強工事が必要となります。この場合は、是非、早急に耐震診断のうえ、耐震補強工事をされることをおすすめします。
本年の場合、特に昭和56年~平成5年までの間で新築された中古物件を購入された場合は、証明書が発行できる可能性もありますので、はやめの耐震診断を行っていただき、証明書の発行可否をご確認ください。チャンスは、この2月~3月の確定申告までしかありませんが、診断や発行には、補強工事が必要ない場合でも日程調整を含め、約1ヶ月はかかると考えて頂いた方が無難です。最大200万円の控除を逃さないためにも、確認をお忘れにならないようにしてください。

震災は忘れてもいい。そんな建物に住みたい。


震災をおそれて、毎日過ごすことはできない。

「大地震?昔そんなことがあったな~、
地震で家が危ない?そんな心配、今はまったくする必要がないね!」

いま、たとえ、震災をしらない人でも、
住んでいる家は、当然、地震による被害なんて発生しない、
みんながそう言い切れる、そんな時代といえるでしょうか。

1月17日、今日で阪神淡路大震災から21年がたちます。
20年という節目を超えて、例年の竹灯籠の文字にも
「未来」という字がつけくわえられました。

今日は、日曜日ということもあるのか、
多くの方が、神戸市役所南側、
東遊園地に、朝、5時46分集まられていました。
震災を忘れない、そんな思いでいっぱいです。
もちろん、当時20歳で震災を経験したものとして、
私もその思いであることは間違いありません。
ただ、本当に忘れないことだけで未来につながるのでしょうか。

昨日、私の母校である関西学院同窓会明石支部の
新年会がありました。
明石の町も30年前、50年前に比べ、いろんな障壁をのりこえて、
大きく変わってきたことを諸先輩方から知らされます。

私が生まれる前のことはどうしても知らないことでいっぱいです。
それと同じように今後ますます、
震災を知らない人でいっぱいになるのです。

それを当たり前であると考えて、
地震の心配をする必要ないことが当然である建物を供給する。

神戸という町で、建設というお仕事に携わらせている我々としては、
どうしても阪神淡路大震災がすべての事業の基準となります。

今、みなさまがお住まいの家、
われわれがかかわりをさせていただく、
中古住宅について耐震診断をおこなっていくのは
このような理由があります。

地震がすべて、こわいわけでありません。
震度1~3の地震なんて頻発しています。
そんな地震には、みんな当然大丈夫だと思っています。

震度6を超える地震に対して、大丈夫なのか、
それを確認することが、今、皆様の
地震に対して大丈夫かという、質問にお答えすることになるのです。

阪神淡路大震災から22年目の一年がはじまります。

今年も耐震診断を精一杯させていただきますので、
何かありましたらご相談いただければと思います。

ご相談、お問い合わせは神戸リノベ―ションまで
http://kobe-renovation.jp/

地震の備えに利用を。神戸市の家具固定補助制度


◆阪神・淡路大震災での内部被害の47%は家具等の転倒落下が原因

19年前の震災当時、私は比較的倒壊が少なかった明石市に住んでいました。のちに、家屋が倒壊していない家で本棚の下敷きになって亡くなった人の話を、我が身に置き換えて恐ろしく聞いたのを覚えています。当時、床で寝ていた私の部屋には壁際に洋服ダンスを並べていました。当然、震災で引き出しがすべて開き、中身が飛び出しました。そして。その上にあったラジカセも飛んできました。よくも何も当たらずに部屋から逃れたものだと思います。実際、阪神・淡路大震災での内部被害の47%は、家具等の転倒落下が原因とする調査データもあるようです。
このような被害を防ぐには、まずは家具の配置に工夫が必要です。家具の正面に就寝位置を置くと、倒壊の下敷きの恐れがあります。就寝位置は、家具の側方としてください。また、就寝位置が正面の場合は、家具の高さ以上に十分な距離をとってください。部屋の扉は、内開きがほとんどです。扉の前に家具が倒れてしまうと、即座に避難しようとも、家具が邪魔で扉が開きません。倒れても避難路を遮らない場所に家具を配置することが重要です。このように配置を考えると、なかなか部屋の家具を配置をすることが困難になってきます。その場合、家具を固定して、家具自体の倒壊を防ぐことが必要となります。

◆ご存じですか?最大1万円の補助金。ただ、利用は、年500戸届かず。

神戸市は、2006年より家具固定補助制度を開始しました。個人向けに、家具を固定するにあたり、施工費用の半分(最大1万円)が補助されますので、一つの家具を固定するのにかかる費用である数千円~1万円の半分の負担ですみます。「家具固定あんしんホットライン」を設けていますので、市民の方は、簡単に相談することができます。しかし、個人の利用は年約20~70戸にとどまっているようです。2011年より団体での申込みを開始していますが、2013年度は、11月末までの申込みは、14団体(296戸)です。個人よりも戸数は多く受付けていますが、市の目標である年500戸には届きません。

◆意識の薄い関西、自助の精神の普及が必要。

東南海・南海地震はいずれ必ず起こるといわれています。家具固定は、震災被害を食い止める効果が大きいにも関わらず、あまり神戸市民にはなじみがないようです。その原因の一つは、震度1~4ぐらいの比較的小中規模の地震が、あまり日常感じることがないからかと感じます。特に、関東エリアと関西、神戸では、有感地震の回数は極端に異なり、神戸は、非常に少ないといえます。日常の危険を防ぐ家具固定と発想する地域と違い、神戸では、万が一発生する大きな地震に備えるための家具固定となります。家具固定は、もっとも簡単にできる耐震補強工事の一つです。防災意識を高め、自助の精神を普及させるため、住宅耐震化の促進とともに、家具固定の促進を、日常メンテナンスを行う工務店などが、住宅所有者へ地道な働きかけをする必要があります。

中古住宅購入時に必要な建物調査(インスペクション)って?


◆購入経験者の65.5%が建物調査をしらない。

最近、「中古住宅を買って、リノベーションしよう」というフレーズを、様々なところで見かけます。低価格で、自分好みの家に住めるということに魅力を感じる世代が増えています。ただ、中古住宅購入時には、「買ったあとにもし雨漏りしたら・・・」「もしかして、床が傾いているのでは・・・」など、通常の物件内覧時には即座に判明できない不安がたくさんあります。そのため、価格が安いと思っても購入を決断するには、ハードルが高いのが現状です。その不安を解消するのが、「インスペクション」といわれる建物調査です。購入するかどうかの判断のため、建築士等専門家による事前検査を行い、床の傾きや、雨漏りの不安などを確認します。ただ、多くの方は、こういったサービスがあることも知りませんし、まだまだ一般に普及しているとはいえません。

◆国交省主導でインスペクションの整備が始まっています。

では、どういった点を調査すればよいのでしょうか。平成25年6月に、国土交通省にて「既存住宅インスペクション・ガイドライン」が発行されました。現在、民間事業者により実施されている「インスペクション」といわれるサービスには、中古住宅の売買時検査のみならず、新築入居時の検査やリフォーム実施時に行うものなど様々あります。それを大きく3つの段階に分け、その中で、中古住宅購入時に、不動産購入の取引に合わせて行うことができる建物検査というものをガイドラインが提示しています。その検査では、物件購入前に確認する程度ですので、壁を壊したり、はしごを使って屋根に上がることなどはしません。また、すべての検査は概略60分~120分ぐらいの間で終わることがほとんどです。

インスペクション・ガイドラインより

◆インスペクションは、その目的をはっきりさせることが重要です。

2時間の検査においても、建物のすべてを把握することは不可能です。インスペクションの費用を負担して、建物を検査しても、結果、その建物が100%問題ないと言い切ることはできません。自らの物件購入基準において、何をクリアすれば購入の決断ができるかをインスペクションの内容と照らし合わせて考えないと、無用な資料となってしまいます。壁が撤去できるかを検討するのであれば、撤去してもよい壁かどうかを「耐震診断」することが必要ですし、フラット35が使えるのかを検討するのであれば、適合技術者による検査が必要となります。自分の思い描くリフォームにどのぐらいの費用がかかるのかを知るには、リフォーム会社に相談しなければならないでしょうし、そのためにかかる時間を、不動産仲介会社に物件を押さえていただくようにお願いしなければなりません。まずは、「インスペクション」をお願いする際は、何のために行うのかをお考えいただき、ぜひ、建築士等プロの意見を活用のうえ、安心の中古住宅探しを行っていただければと思います。