行政の検査だけでは不安なの?


建築物はそもそも「建築基準法」という法律にもとづいて
建築士が申請し、官公庁による建築確認や建築検査などを経て建てられたものなので
そもそも検査されて安心・安全であるはずですよね。

もちろん、建築する建設会社も免許をもったれっきとした技術者が
責任をもって施工しています。
なのに、それをまた第3者が検査するっておかしくないですか?
プロならご立腹の事態です。
でもそうでもしないといけないくらい
「建築士」・「施工会社」への信頼が低いのだと思います。

建物の建築は、建築基準法という基本的な法律に定めらた基準にもとづき
設計、施工されていると初めにご説明しましたが
一定の規模以上の建物の建築を行うには、各都道府県の建築主事にも申請をします。
いわゆる「確認申請」というものです。
この申請が許可されて、ようやく建築工事着手へと進むことができます。
もちろん、この時点で構造上の確認なども、しっかりチェックされています。
われわれ設計事務所・施工会社は「確認申請」が下りてようやく
仕事が始まるという認識をもっています。

では、工事がしっかりと申請されたとおりに行われているかは
どのように確認しているのでしょうか?
それもしっかりと建築基準法にもとづき規定されています。
規模に応じて行政による「中間検査」・「竣工検査」が実施され
「検査済証」が発行されることにより、ようやく建物に安心・安全のお墨付きがもらえるのです。
この流れで、ほとんどの建築物が安心・安全を約束され、建築されています。
今、現在もほとんどの建物がそうです。

ここまで読んでいくと、十分な気がしますよね。
問題はそこではないのです。
どこかといいますと
「実際にその法律上の流れが完全に機能していたのか」
という点なのです。

実は平成10年までは、建物の「建築確認」・「検査事務」は
地方公共団体(建築主事)だけで行っていました。
その中で

・実際事実上検査が行なわれなかったり
・検査が行なわれた場合でもずさんであったり
・おざなりな検査であったりした

ケースが多発したようで、欠陥住宅災害が発生する原因となっているとする指摘がありました。

例えば、一昔前の建築で検査済証がない物件などたくさんあったといわれています。
つまり建築するときは、その前に承認をもらっているが
そのとおり建築されたかはわからないということなのです。

日弁連などが建築士の協力を得て調査したところによれば
建築確認とまったく異なった建造物が建設された例や
手抜き工事の例が発見され、当時の建築基準法、あるいは住宅金融公庫標準仕様書
日本建築学会標準仕様書などが定める基準を満たさないものが非常に多いことが判明しました。

当時の建築物の着工件数に比べ、建築主事など職員の絶対数が不足していたこともあり
根本的な解決を求められたわけです。

そこで平成10年当時の橋本内閣は

・「建築確認・検査の民間開放」
・「戸建住宅・プレハブ住宅等についての中間検査制度の特例」

を設けることにより、それまで地方公共団体の建築主事のみが行なってきた
「建築確認」・「検査事務」を、民間の指定確認検査機関を創設することにより
株式会社を含む民間機関に検査体制の開放を進めました。

ここで、大きな問題の可能性は議論されました。

ゼネコンやハウスメーカーなどの株式会社(施工業者)が集まって
指定確認検査機関を作ることもできる法案であることから
公正中立な確認検査が本当に担保されないのでは
違反建築や欠陥住宅が増えるのではないかとの懸念もありました。

これに対し当時の建設大臣は、確認検査機関の指定に当たり、役職員の構成や業務内容の中立性を審査するほか
役職員に公務員と同様の罰則を適用する措置を講じ、その建築確認の報告義務を課し
不適法なものについてはその効力を失わせる等の措置を講じるなど万全を期すと答弁したといわれ
本会議で可決され、進められたのです。

確認審査機関や住宅性能評価機関などは、厳しい審査にもとづいて指定された会社であることは間違いありません。

それが原因かどうかは別として、
それから、7年後、2005年にその事件はおこりました。
詳細な事実は、裁判等に委ねるしかありませんが
結果的に、住宅供給事業者、建築士、民間確認検査機関、建設会社、官公庁を含め
建物建築プロセスに大きな不安の影をおとすことになった
「耐震偽装事件」といわれる「構造計算書偽装問題」です。

ちょうど、問題が発覚した、2005年11月は
忘れもしない、わたしが、株式会社谷工務店の代表に就任したときでした。
ここから建設業が本当の信頼を得るにどうすればいいか
という課題に立ち向かう日々が始まったのです。
そして、これが今の中古住宅に安心・安全を求める原点ともなっています。

そのあたりを次に・・・

その他、耐震診断の方法など具体的な
質問等がありましたら御連絡ください。

住宅瑕疵担保責任保険って?


平成21年10月、住宅瑕疵担保履行法が施行されたことにより
新築住宅を供給する事業者に対して瑕疵の補修等が確実に行われるよう
保険や供託が義務付けられました。
さらっと今書いてしまいましたが
皆さん「供託」と「保険」の違いご存知ですか?

「供託」とは…
①住宅事業者が供託金(保証金)を供託所(法務局等)に預けます。
②瑕疵が発見された場合は、住宅事業者自らで補修費用を負担します。
(供託金からは支払われません)
③供託金の支払いは住宅事業者が倒産・廃業等していた場合に限られます。

「保険」とは…
①住宅事業者が加入し保険料を支払います。
②瑕疵が発見された場合は、住宅事業者に補修費用(保険金)が支払われます。
③住宅事業者が倒産・廃業等していた場合は、住宅取得者様が直接、保険法人に保険金の請求ができます。
④保険の申込後に保険法人が保険対象部分を検査します。
⑤指定の住宅紛争処理機関が利用できます。

大きな違いの一つは、「供託」の場合は
補修費用の負担を住宅事業者自らが行わなければならないこと!
住宅取得者様(購入した方ですね)は、住宅事業者に
「瑕疵が見つかったので直してください!」
と請求した際、すぐに直してくれればいいですが
できれば余計なお金は出したくないという人心。
不具合を瑕疵であるとなかなか認めてくれない場合も想定できます。
じゃあそういった事態になってしまった場合、どうすればいいのでしょうか。

大きな費用負担を強いられる住宅事業者は、その直すべき請求された不具合が
瑕疵であるかどうかについて意見の相違もでてきます。
そうなるとなかなか住宅事業者に補修してもらおうにもなかなか進みません。

また、当事者間の協議は紛争になることが非常に多く、裁判に至るケースも少なくありません。
そういう協議を乗り越え
ようやく住宅事業者に直してもらうことを納得してもらい補修工事と進んでいきます。

補修工事をしてもらう時に住宅事業者が倒産・廃業となっていたときに支払われるのが「供託」です。
しかしその金額は各住宅購入者様あたりでは、「保険」に比べて非常に少なくなるケースがあります。
それだけでなく、一度事故が発生した場合、供託では新たな事故が発生しても
供託保険金を使いきった後には保証金を受け取ることはできません。

一方「保険」は、瑕疵の判断は保険法人が判断します。
状況によっては、指定の住宅紛争処理機関も利用できます。
つまり、当初より第3者の目で住宅購入者様を守ろうという仕組みなのです。

まず、保険の加入にあたって建築中に現場検査を実施します。
検査では、建築士の資格をもった保険法人から派遣された検査員が

・「構造耐力上主要な部分」
・「雨水の浸入を防止する部分」

についてチェックします。

そして、住宅供給事業者に義務付けている不具合に対する保証において
補修にかかる費用を保険でカバーし、必要な工事を確実に実施します。
保険金の支払限度額は、2000万円で、戸建て住宅はオプションで
3000万円~5000万円まで選択できます。

もちろん、万が一事業者が倒産した後に不具合が起こっても
保険期間内(通常瑕疵担保期間の10年間)であれば
住宅取得者様が補修費用を保険法人に直接請求できます。

保険の対象となるのは、住宅品質確保法に定められた

・「構造耐力上主要な部分」
・「雨水の浸入を防止する部分」

です。

具体的には
・柱や基礎といった不具合があると住宅の強度が低下してしまう部分
・屋根や外壁など、きちんと防水処理していないと雨水が浸入してしまう部分となります。

【保険を利用するポイント】は

・住宅供給事業者がいなくなっても大丈夫!
・瑕疵の判断で事業者とのトラブル発生をなくし
第3者の国土交通省が指定している保険法人にゆだねることができる!

ところです。

これは、義務化されており、住宅購入者の安心に大きく寄与しています。

「保険」ではなく、「供託」していますっていう事業者については確認が必要ですね。

さて、皆さん、ここでちょっとおかしいと思ったことなかったでしょうか?
建築ってそもそも「建築基準法」という法律にもとづいて
建築士が申請し、官公庁による建築確認や、建築検査などを経て
建てられたものなので、そもそも検査されて安心・安全であるはずですよね。

建築する建設会社も免許をもったれっきとした技術者が責任をもって施工するわけですし
それをまた、第3者が検査するっておかしくないですか?

もちろん建築をお願いしたり、住宅を購入する事業者について
誰も倒産が予想されるような会社にお願いしたいと思いませんし
平成21年以前に住宅購入された方も、昔から同じ問題を抱えたうえで住宅購入してきました。
そこまで、法律で義務化する必要があるのでしょうか?

実は、これには深い理由があります。

それは、次回に・・・。

新築住宅への瑕疵担保責任


中古住宅購入した際、何かがあったときの保証が全くないとことを
知らない方は意外とたくさんいらっしゃいます。
いまどき何の保証もない、高額商品なんて考えられないですよね。
でも、中古住宅に関してはそれがまかり通っているのです!

では、新築住宅はどうでしょうか。
新築住宅には、建築・購入するときには、もし何かがあった場合の保険がついています。
これを「住宅瑕疵担保責任保険」といいます。

「住宅瑕疵担保責任保険」について説明しますと
新築住宅では万が一瑕疵(欠陥などのことを言います)があった場合は
補修等を行った事業者に、保険金が支払われる制度です。
また、保険への加入にあたっては、住宅工事中に検査が行われます。
これは、ハウスメーカーや地域の工務店と請負契約を行う注文住宅の場合でも
新築マンションや、宅建業者販売の分譲住宅の場合でも同じです。

実はこれ、そんなに古い制度ではないのです。
スタートは、なんとたった4年前、平成21年10月1日からなんです。
それが、住宅瑕疵担保履行法といわれるものです。

この法律は、新築住宅を供給する事業者に対して
瑕疵の補修等が確実に行われるよう、保険や供託を義務付けるものです。
万が一、事業者が倒産した場合等でも、基本プランとして、2000万円までの
補修費用の支払いが保険法人から受けられます。

そもそも、何かあった場合の責任は住宅供給事業者にあります。
住宅の瑕疵に対して、住宅供給事業者の責任まかせにせず
国として、必ず補修ができる制度を作ったということですね。

ちょっと専門用語が続きますが、ぜひ知っておいてほしいことなので
お付き合い願います。

次に<事業者の瑕疵担保責任>についてご説明しますね。

新築住宅を供給する事業者は、住宅のなかでも特に重要な部分である
構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分の瑕疵に対する
10年間の瑕疵担保責任を負っています。

ちょっと難しい言葉ですが、瑕疵担保責任とは、契約の目的物に瑕疵(欠陥)があった場合
これを補修したり、瑕疵によって生じた損害を賠償したりする責任のことをいいます。
これは以前より定められており、注文住宅、分譲住宅を契約する際
必ず事業者が責任負うものとされています。
ただ、これを本当に履行できるかが問題でした。
たとえば、その事業者が倒産してしまっていたら、瑕疵があっても補修を請求する先がありませんよね。

これを防ぐため新しい法律として、この瑕疵担保責任を確実に履行する
資力確保措置(保険加入または供託)の事業者への義務付け等を定めたのです。
→<瑕疵担保責任を履行するための資力確保義務化>です。

義務付けの対象となるすべての新築住宅を供給する建設業者や宅建業者は
何らかの資力確保措置をしていますので、万が一、構造上の不備や雨漏りの瑕疵があった場合
瑕疵の補修等が確実に行われるようになっています。
これにより、消費者が安心して新築住宅を取得できるようになりました。

・資力確保措置の義務付けとは…
→新築住宅に瑕疵があれば、事業者はその補修等を行う責任がありますが
事業者が倒産している場合等は、この責任を果たすことができません。
そこで、このような場合に備え事業者が法律で定められた額の保証金(現金等)を
あらかじめ法務局などの供託所に預けておく制度です。

事業者が倒産しているなど補修等が行えない場合、新築住宅を取得した方は
供託所に対して瑕疵の補修等に必要な金額について
保証金からの還付を請求することができます(還付請求)。
これを「供託」といいます。
そして、もう一つの、資力確保の手段として、「住宅瑕疵担保責任保険」が利用されています。
どちらかというとこちらが一般的であり、住宅購入者にとって、メリットのある方法です。

買い替えと中古住宅+リフォーム


「今のおうちを売って、駅近のマンションに引越したい」
「マンションを売って、子育てができる郊外の戸建に引越したい」
夢とイメージは際限なく膨らんでいきます。

けれども
いざ、現実に立ち返ると
実際は何をどのようにすればいいのかちょっと悩みますよね。

具体的にどのように進めていくのか
時間やお金のロスがなくできるのか、お伝えさせていただきます。

では、まず今のお住まいについてご質問させていただきます。

・手入れをせずにこのまま売れますか?
・ローンの残債は消えますか?
・住んだまま売ることはできますか?

次に、購入予定の住み替える家についてご質問しますね。

・どのように探しますか?
・今の住宅ローンがある中で、どんなローンを組んだらいいのかご存知ですか?
・中古住宅やその後のリフォームに全部でかかる費用はどのくらいを考えていますか?

【お金のこと】
【探す場所のこと】
【売り買いの時間的な差のこと】

実際に考え、取り組み始めるとなかなか複雑です。

まず皆さまにやっていただきたいこと、それは
<予算の組み立て>
です。

予算の組み立てといわれても…
となりますよね。
具体的には
1、お住まいの物件の売却予定の金額

2、売却後、ローンを返済したのち、手元に残る金額

3、購入する家とリフォームの予算の検討

4、結果、最終毎月の支払い金額はいくらになるのか?

早めに金融機関に事前審査を行い
予算の裏付けをとることが重要要となってきます。

その次に
<予算にあった家を探し>
となります。

1、予算にあった家探し

2、エリアを限定せずに予算にあう場所を広いエリアから探す。

3、消去法で予算にあうエリアが絞ります。

4、今の生活の関係(学校が近い、会社が行きやすい、実家が近い・・・)
などだけから限定して探すと予算と乖離して、見つからない物件探しを
すすめ、時間を浪費する可能性があります。

●ポイント●
このエリアに住みたい!という希望から探していく方が多いと思いますが
みんなが住みたいエリアは大体同じ場所。
必然的に価格が高くなり、夢の話で終わってしまいます。
まずは実際に支払える予算を把握し、そこから夢に近づいていくことがキーポイント!

数多くの物件資料を手軽に見て
客観的な相場を把握し、無理のない家探しをすることが大切です。

そこまでいったら次は
<売却を進めましょう>

1、あまり無理しない金額で予算を考えておきましょう。
相場よりも大きく高値で売ることを想定していると、買いたい物件が
あっても、売却がすすまず、断念せざるを得なくなります。

2、住宅ローンでも、新しい物件の購入が、
今の住まいの売却を先行しなければならない場合と、
売却を後で行える場合があります。
とくに、住宅金融支援機構のフラット35を利用すると
比較的買い替えにおいても柔軟に対応できるケースがあります。

●ポイント●
金融機関の特徴を把握して、もっとも生活にあった
住み替え方法を選択していくことが大切です。

これからのマイホームは、手軽に生活スタイルに沿った
住み替えが可能な住宅を購入してください。

手軽に住み替えができやすい住宅というのは資産価値の高い家。
資産価値をできるだけ減らさない売買をすることができる家です。

ライフスタイルにあった住まい空間で、心地よく暮らすことは、
価値のある住宅資産に変化させることにつながります。

また、今後も増えていく空き家を少しづつなくすことになり、
街の活性化にもつながっていきます。

自分だけでなく、人にも街にも優しい住宅購入方法。
それがリノベーションなのかもしれません。

中古住宅だからできるオーダーキッチン


先日、神戸駅前にあるハウジングデザインセンターに
行ってきました。

やっぱり、ショールームは楽しいですね。
メーカーはこぞって最新のものを開発しています。
行くたびに発見がいっぱい。
特に、キッチンに関しては、検討項目が盛りだくさんです。

カウンターキッチンひとつをとってみても
いろんな種類があります。

テーブルがついているものもあれば、
お子様と一緒に作業できるぐらいの
大きなスペースのものもあります。
今は、L型キッチンでも、デッドスペースがないように
斜めにでてくる引き出しもあるんですね。

「これは、素晴らしい!」
と思わず感に入ってしまいました。

それだけに留まりません。
カウンターキッチンだけではありません。
浄水器の種類もすごいです。
カートリッジ型から、内蔵型、一体型と別おき型
水洗の先もシャワー型や、伸びるものなど
高さも、85cm・90cm
と、自分にあった高さを選べます。

扉の色も、いろいろ。
白だけでも、種類がいっぱい。
値段もさまざま。
コンロもIHから、ガスコンロにも種類が豊富。
等々、あまりの種類の多さにびっくりです。
男のわたしがこれだけ興奮するのですから
女の方が行ったら、もう…。

女性の方が家の中で一番長くいるところ。
それはキッチン。
だからこそ、リノベーションするときに
キッチンをこだわる方が多いです。

中古住宅購入だからこそできる
「完全オーダーキッチン」。
毎日いる空間ですので、一般住宅の標準品を使うこととの差は
想像以上に大きいです。

同じ予算でも組み合わせは、何百通りもあります。

でも、ご用心!

どうしても、あれこれオプションを奨められて
ショールームでは、すぐに予算オーバーになっちゃいます。
本当に必要かどうか、私どもの、第三者目線で
しっかりアドバイスしますので
コストと希望をしっかりと検討して
自分に一番あった商品選びをしましょう。

しかし、ほんと、夢膨らむ場所です。

コベリノ保証 取扱事業者説明会開催!


9月26日(木)
垂水のレバンテ垂水2番館にある
垂水勤労市民センターにて
地元(西神戸、垂水、明石)の宅建業者の皆様にお越しいただき
コベリノ保証の説明会を開催しました!

参加された業者様からの

「最近、お客様が仲介する物件について
『不動産屋さんで、もし買った物件に何かあったら保証してもらえるのか。
大手不動産さんでは当たり前のようについてくるサービスなんですが』と
言ってくる人がいて困っています」

という声がありました。

そりゃ、宅建業者さんは困りますよね。
仲介はするけれども、中古住宅の保証まで言われたら
そんな責任までもてません!

「それは、売主、買主それぞれがもつものでしょう~!!!」

って言いたくなるものです。

でも、もし、そんなときに
「もてます!」
って言える
こうすればいいという解決策
そんな宅建業者さんが身近にいれば
頼りになりますよね。
そんな仲介業者様に頼みたいと思いますよね。

「できますよ」
そんな仲介業者様に
「明日からでもなれる方法を教えてあげますよ」
ということを説明するセミナーを
先日開催いたしました。

・既存住宅瑕疵保証保険について
・フラット35などの建物検査について
・住宅とリフォームの一体型住宅ローンについて

買主の方が、安心して安全に住宅を購入するのに
「コベリノ保証」を使った
最高・最適なワンストップサービスの提供について
お話させていただきました。

今週の住宅新報に大きく記事をとしてとりあげられている
「業界を席巻、瑕疵保証サービスの行方は」
という見開き2面の記事。

これを見て
「こりゃ~困ったな~」
と思っていらっしゃる宅建業者さん
ご相談ください!

ただ、神戸市西区から
30分~1時間圏内で行けるとこ限定で
お願いしますね。

余談ですが
一時間半しゃべりっぱなしは、声が枯れます・・・(涙)