買主様の強い味方~バイヤーズエージェントって?~


「神戸リノベーション」では、“バイヤーズエージェント”の考え方に沿って
買主様のマイホーム探しのお手伝いをしています。

“バイヤーズエージェント”とは訳すると「買い主側の代理人」となります。
ただ、国内の民法等の法律用語で使用される「代理人」とは意味が異なります。

「買主様」の立場に立って、一緒に不動産購入に対してアドバイスする
「買主側専属不動産リフォームのアドバイザー」
と理解してもらった方が分かりやすいでしょうか。

多くの方々にとって、一生に一回の買い物には難しい法律的要素が数多く絡みます。
利益が相反する売主であるプロの不動産業者と交渉することは、一般の方には
非常に難しく、またご希望の条件を押し通すのは困難を極めます!

そ・こ・で!
買主様にとっての【本当の味方になるプロを雇いましょう】ということなのです。

物件を検討している際
・売主あるいは売主の仲介業者が、売主の利益保護を第一に考えているので金額が高すぎるのではないか?
・買主のとって必要な情報はすべて開示されているのだろうか?
・売主あるいは売主の仲介業者が、自分の物件をどうしても売ろうとしているので、
本当は、もうちょっと他にも物件があるのではないか?
・売主側の仲介業者を100%信用しても大丈夫だろうか?
とお考えの方は多いでしょう。

実際、不動産上の取引においても開示されている情報は、重要事項説明といって法的に最低限決められているものだけで、買主様にとって、必要な知りたい情報はたくさんあります。

それを、前もって聞けるかどうかなんて、初めて家を買う人にはわかりません。

しかし“バイヤーズエージェント”を利用すれば、買主様は交渉をバイヤーズ・エージェントに任せられ売主側不動産も本気で交渉しないとよその物件を紹介されてしまうので価格交渉が進みます。

買主様にとってはどちらにしろ3%+6万円(税別、物件価格400万円以上の場合)
の手数料が掛かりますので、完全に買主様に味方の業者の方が安心ですよね。

“バイヤーズ・エージェント”にとっても、どこの物件を紹介しても手数料は3%もらえるので遠慮無い意見を買主様にご提供することが出来ます。

普通に考えて「売主様は物件を高く売りたい!」ですし
「買主様は物件を安く買いたい!」はずです。

もともと売主様と買主様の利害は対立する関係にあります。
最近は、売主様の仲介業者と買主様の仲介業者が同一のケースも多く
これでは買主様が良い物件にめぐりあうために動くというよりも
物件の売買が成立することを目的としてどうしても活動しがちです。

マイホームの購入には高額な代金やり取りや住宅ローンの申込・契約等々
初めて不動産購入する方にとっては、大変にリスクの高い契約を短期間の内に
どんどん決めていかなければなりません。

また、中古住宅にかかわるリフォームも含めて考えるならば、より一層複雑になります。
そのためにも、信頼できる“バイヤーズエージェント”をマイホーム探しの強い味方につける
必要があるのです。

物件チラシにご用心!!~チラシに騙されない土地探し~


「神戸リノベーション」では『資産価値のある土地探し』を
お手伝いさせていただいています。

チラシを見ていると思わず
「これは安いな~」
という物件があります。

一般の方は、安いと感じるかも知れませんが、私達はそう思いません。
「きっと何かあるんだなぁ」などと物件情報を徹底的に調べてしまいます。

例えばこんなケース

【ケース1…旗竿状の土地】
チラシでは土地形状が四角形で記載されており、車2台停められます!
と明記されているにもかかわらず、実は旗竿上の土地で通路に2台車を停めるもの。
道路に接道しているのは、ぎりぎり車の幅!
家の周囲は建物に囲まれています。

【ケース2…掘り込み車庫の上に建物】
チラシの写真では建物の上の部分しか見えず、車2台停められます!
と書いてあったので現地に足を運んでみると…
古い堀込車庫の上に建物があり、細くて急な階段を上らないと家に入れない。
建替えをしようと思っても、堀込車庫を作り直さないとだめなので莫大な費用がかかる。

【ケース3…違法増築後の建物】
建物が違法に増築されており、今後建て替えしても同じ大きさのものは建築できない。
また、内部の壁が、構造を検討しないリフォームにより取り外されており
現在の構造上の信頼性がまったくわからない。

上記に挙げた3ケースだけではなく、チラシには記載されていないことが
実際の物件には、たくさんあります。

– 百聞は一見にしかず-

チラシやインターネットの情報は当てにならない!
ということで
「じゃあ、いざ現地へ!」
と行こうとしても、インターネットやチラシにはエリアは記載されていますが
住所の特定までは難しいですよね。

それでも当社に来られるお客様の中にも
チラシやサイトの広告から、不動産業者に連絡せずに現地を探しまわって
見に行く人がたくさんおられます。

土地勘のない場所で微かな情報を頼りに場所を特定するなんて大変です。
でも、そうされるお客様が結構多いのが現実です。
そのことを聞くたびに
「不動産業者さんって敬遠されているんだな~」とつくづく思います。

そんなことをしなくても、
プロであれば、調べられることがいっぱいあります。
場所もすぐわかります!
それが「神戸リノベーション」が行う買主様の味方
【バイヤーズエージェントのシステム】です。

また、詳しくは別コラムで・

希望(ゆめ)の城は、どこにある?



夢のマイホーム探し。
さぁ、何から考えればいいのでしょうか。

家選びの三大要素といえば
「立地」・「広さ」・「価格」。

よくお聞きするのが
「JR朝霧駅・舞子駅・垂水駅・塩屋駅の駅から近くて
予算2000万円ぐらいで車2台可の戸建で、閑静な場所で綺麗な物件…」
といったかなりハードルの高いご希望。

そこでこちらが、
「そういった物件はまずないですよ」
と正直にお答えしますと

「いえ、一度チラシであったんです!
でもその後探していてもなかなか見つからなくて…」
「そういった物件が出たらいいのになぁ~って思って…
そういう物件情報、御社でありますか???」

などとおっしゃられます。

この場合、存在しない物件を探しても
なかなかご希望の物件は見つかりません。

できるだけ損しないで、安く買いたい気持ちはわかります。
しかし、みなさまが求めている物件が出てくるようなことがあっても
情報の早い宅建業者がまず先に買ってしまいます。

なので一般のみなさまが購入される場合は
「お得物件を見つけよう!」
というよりも、しっかりとした
【購入事例】や【相場】を把握することがとても大切です。


「神戸リノベーション」では、まずを最初にご説明するのが、“家の探し方のポイント”
この“家の探し方のポイント”には、大きく分けて3つあります。

「価格」と「広さ」と「立地」です。

・「価格」は、毎月の返済金額やお考えの予算で大枠が決まります。
・「広さ」には、土地の広さと建物の広さがあります。
※土地の広さ・・・資産価値の点から重要で、用途地域の問題や条例等の法的規制の問題などなど
多くの要因を含んでいるので、これはまた後程ご説明します。
※建物の広さ・・・世帯人数、ライフスタイルによって大方は決まってしまいます。

ここでお気づきになった方も多いはず。
みなさまの「価格」と「広さ」の条件は最初からほぼ決まってしまっていると言えるのです。

そして、最後に「立地」です。
みなさま、「立地」については限定されて探されている方が多いのではないでしょうか?
しかし、逆説的のようですが「立地」だけは選択の自由度が高いと言えるのです!

多くの方は
「知っている街」
「通勤に便利」
「学区域」
など、個人的な理由だけで立地を決めてしまっています。

みなさんの希望する場所に、理想の住まいがあればいいのですが、
現実はなかなか難しいといえます。
「価格」と「広さ」
まずはこれが当てはまる場所は、いったいどこにあるのかな?
という視点で家探しをしてみると、今まで見えてこなかった新たな物件との出会いが…。

最後に
「立地」・「候補地の選定」においては、資産価値などに重点をおきながら
できるだけ広範囲のエリアから、数多くの情報をもとに探していくことをお勧めします。

あなたは誰と見ますか?


マイホーム探しは、物件情報探しから始まります。

いろいろな情報を収集して
ようやく見つかった気になる物件。

実物を見ないと始まらない!
ということで、早速不動産会社へ連絡して
その会社の事務所に訪問
そして、現地へ。

ここでちょっと待って!

担当者は、初めてあう人がほとんど。
物件内覧時、万が一相談に乗ってもらえない担当者であれば、
お客様自身で、物件の判断をしなければいけません。

プロでも見極めるのが難しい中古物件。

それをお客様の目で
しかも、一度で良し悪しを判断するのです。

あなたは、何を見て判断しますか?

中古物件に限らず
電化製品や車、衣服や食料品であっても
今まであまり知らなかったものを購入するときは
その道に詳しい方と
一緒に行きたくなりませんか?

よくあるのが、ご両親。
または友達、知り合いの不動産屋さん。

なぜでしょう。

ズバリ、初めて知る不動産屋さんが信頼あるかどうかなんて
わからないからです。

信頼できる人を連れていきたいのです。

でも・・・

困りませんか?
一緒に行っても
こんな大きな買い物の判断に立ち会うのって
大きな責任がのしかかりますよね。

できることといったら
その不動産屋さんが、信頼ある人かどうかを
一緒に話を聞いて、見極めるのが関の山。
それ以上はできません。

最近はこんな時に
【建物のプロ】に一緒に見てもらうという
考え方が増えつつあります。

いわゆる「建物調査」です。

もちろん、単なる調査ではなく、
購入希望者様のためになる調査です。

たとえば、バイヤーズエージェントというシステムでは
常に、買主さまのためだけに、物件選択の判断材料を
プロの目で提供します。

物件を買うように進めるのは、仲介業者さん。
成約すれば仕事になるからですね。

ホームインスペクション 住宅診断

でも、買主さまが相談したいのは
「買主であるあなただけの味方」
ではないですか?

あなたは、物件内覧のとき、誰とみますか?

あなたは何を見ますか??


夢のマイホーム探し。
さて、まずは何からはじめましょうか?
今は、いろいろな手段があります。

・新聞の折り込みチラシ
・郵便ポストに入っているチラシ
・近所の看板
・近所のオープンハウス

ざっと思いついただけでも、次々と出てきます。
色々ありますね。

そして、忘れてはならないのが「インターネット」。
非常に便利ですよね。
もしかしたら今一番の主流なのかもしれません。

サイトは、いろいろあります。
私が知っているだけでも

・SUUMO
・HOME’S
・Yahoo!不動産
・at home
・O-uccino
・Goo不動産
・楽天不動産

そして、大手・地元に限らず、
不動産会社の自社サイトには物件が多数掲載されています。

ただ、
そういえば・・・

「あなたは物件を探していますか?」
それとも
「不動産会社を探しているのですか?」

これはどうやって探すかにつながります。
「物件」or「不動産会社」どちらを探しているのでしょうか??

もちろん、あなたがほしいとおもう「物件」です。
そんな情報ですよね?
売り物件情報を探していますよね??

では、不動産会社はどこでもいいの?

実は、物件を仲介する不動産会社は
あなたの
・情報の取り方
・連絡の仕方
によって勝手に決まってしまいます。

そして、仲介手数料(通常2000万円の物件で、通常66万円+税の大金です。)
をその会社に支払います。

不動産業界をよく知れば、これは常識です。
みなさんは、不動産業界をご存じですか?

なぜこの話をするかというと・・・
気に入った物件を見つけたので、早速不動産会社に連絡をいれ
中古住宅物件を見に行きました。

さて、そこで何を見ますか?
どこをチェックしますか?

綺麗か・汚いか、それはわかります。
実際の間取り、雰囲気もわかります。

でも、その仲介業者さんから
建物についてどんな説明をしてもらえますか?
してもらったでしょうか?

雨漏り 瑕疵保険

・建物の耐久性・構造について教えてもらえますか?
・お風呂を大きく改修できるのか教えてもらえますか?
・キッチンをカウンターキッチンに改造できるか教えてもらえますか?
・リビングを大きくするのに壁がとれるのか教えてもらえますか?
・リフォームにどのぐらいの費用がかかるのか教えてもらえますか?
・もし雨漏りなど何かあった時に、誰が保証してくれるか教えてくれますか?

リノベーション カウンターキッチン

さぁ、あなたの見つけた物件を紹介してくれる不動産担当者は、
上記のようなことについて相談に乗ってもらえるでしょうか?

中古住宅を買って、リフォームをする場合
できればこういう質問に回答してくれる人の方がよくないでしょうか?

ただ、物件を見に行ったあとで、
「いや~、あなた対応悪いから、別の人からかうわ~」といった
ところで、実はそれは通用しません。

不動産業界の常識を忘れてはいけません。
憶えておいてください。

連絡した仲介業者さんが、その物件購入の担当者として決まってしまうのです。

物件内覧で、万が一相談に乗ってもらえない担当者であれば
お客様自身で、物件の判断をしなければいけません。
プロでも難しい中古物件を、お客様の目で良し悪しを判断するのです。
あなたは、何を見て判断しますか?

ここに、中古住宅購入の難しさがあります。
どこの不動産会社にお願いすればいいのかのチェックポイントは?
どうやってその情報を入手するの?
などさまざまな疑問が出てきたと思います。

焦らないでください!
これから皆さまの中にふつふつとわきあがってきたであろう疑問を
このコラムでひとつひとつ紐解いていきますね。

さて、あなたは物件内覧で、何をみますか?201320

あなたは新築派・中古派?


「結婚して、そろそろ子どもが生まれるし、いずれはマイホームを買いたいよね~」
と思われる方、たくさんいらっしゃいますよね。

私も結婚して3年目、2人目の子どもができたときに
マイホームを買いました。
その時は、嫁が見つけてきた新築マンションを購入しました。
が、本当にいろいろ考えさせられましたね。

新築マンション

「この新築マンションの値段って高いの?安いの?」
「もし万が一売却することになったら、ローンをすべて返済することはできるの?」
「そもそも私はここに一生住むのだろうか?」
などなど。

その4年後、マンションは売却して、
築25年の中古住宅を購入し、全面リノベーションしました。
今は、そこに住んでいます。

中古住宅リノベーション

最近、中古住宅を購入して
【リノベーション・リフォーム】をする人が増えています。
それまでは
「家を買うなら新築!」
という方が主流だったのですが
新築は高くて買えないから中古、という消極的理由ではなく
積極的に中古住宅購入を選択する方が増加しています。

この動きは
・人口減少
・空き家の増加
・不動産取引の変化
などといった、時代の大きな流れに沿っています。

中古住宅(既存住宅と呼ぶ言い方もあります)の
【安心・安全】な購入方法の普及が現在国を挙げて急ピッチで進んでおります。

たとえば…
・購入後5年1000万円までの既存住宅瑕疵保証保険の提供
・物件購入前の建物調査の実施(ホームインスペクション)
・リノベーションのデザイン、手法の拡大、また、提案できる住宅設備を含めた資材の増加
・住宅情報履歴の普及
・中古住宅+リフォームの一体住宅ローンの商品提供
・安心したリフォーム業者、リフォーム方法の拡大
・補助金制度の普及
などです。

さぁ、本当はあまりよく知られていない、
【中古住宅+リノベーション】の世界。

・中古住宅を買ってリノベーションをする人が増加しているのはなんで?
・そもそもリフォームとリノベーションの違いは?
・新築と中古のメリット・デメリットは??

など
「リノベーションワールド」を
これからこのコラムでわかりやすく説明していきます!
お楽しみに☆