増税後の中古住宅購入、すまい給付金の確認を!

◆さぁ消費増税、ローン減税拡充とすまい給付金制度で、景気の落ち込みを防ぐ。

すまい給付金

もうすぐ3月、いよいよ消費増税が目前まで迫ってきました。
いまから中古住宅を探しても、3月末までの引渡しは難しく、
消費増税後物件の購入が現実のものとなっています。

もちろん、消費増税による景気の落ち込みを防ぐため、
消費者の負担を緩和する制度が、平成25年度補正予算で確保されました。

一つは、住宅ローン減税等の拡充です。

これは、最大控除額が200万円から400万円となったため、
非常にわかりやすい拡充となっています。

しかし、住宅ローン減税は、支払っている所得税等から控除する仕組みであるため、
収入が低いほどその効果が小さくなります。

そこで、すまい給付金制度があわせて導入されました。

この制度は、住宅ローン減税の拡充による負担軽減効果が十分に及ばない収入層に対して、
住宅ローン減税とあわせて消費税率引上げによる負担の軽減をはかるものです。

このため、収入によって給付額が変わる仕組みとなっていますが、
最大30万円の給付金が支給されます。

課税と非課税

◆購入予定の中古住宅、その売主は、宅建業者ですか?

最大30万円のすまい給付金を間違いなく申請するために、
中古住宅購入時に、皆様が確認すべきことがあります。

それは、売主が、宅建業者であるか、個人の方であるか、です。

個人間売買においては、物件価格には消費税は含まれません。

しかし、売主が宅建業者である場合は、物件には消費税がかかります。

通常、物件は総額表示のため、「中古一戸建 2180万円」と記載されているときに
税金について不明な点が多いかもしれません。

まずは、税金が含まれているかの確認です。

しかし、この物件が、宅建業者が所有している物件で、
2180万円(税込)の場合は、
金額には、土地代、建物代の他に、建物にかかる消費税が含まれます。

この消費税が5%から8%に4月から上がると思ってください。

こういった物件が、すまい給付金制度の対象となります。

既存住宅瑕疵保証保険

◆すまい給付金の利用は、既存住宅売買瑕疵保険への加入などが条件です。

すまい給付金は、宅建業者所有の中古住宅がすべて対象となるわけではありません。

住宅ローンを利用する場合、既存住宅売買瑕疵保険への加入など、
売買時に検査を受けている中古住宅が対象となっています。

既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅の検査と保証がセットになった保険です。

保険に加入する住宅に一定の傾斜やひび割れといった不具合がないかを確認する
保険法人の検査に合格する必要があります。

だからこそ、皆様に確認していただきたいのです。

宅建業者所有の物件において、
売主に、既存住宅売買瑕疵保険に加入している物件かを聞いてください。

おそらく、保険に加入できるのか知らない場合が多々でてくるでしょう。

皆様、保険法人の検査に合格できない物件を購入しますか。

すまい給付金は、一定の検査に合格した物件にしか適用されません。

まだまだ、この制度を理解されていない宅建業者様もいるかもしれませんので、
購入者より確認することが必須といえますので、お気をつけください。

すまい給付金制度

その他、すまい給付金に関する詳しい内容、
質問等がありましたら御連絡ください。

すまい給付金について、
兵庫県で「消費者向け説明会」も
3月2日(日)に開催される予定です。

詳しい内容については、次のホームページでも
確認できますので、ご参照ください。
http://sumai-kyufu.jp/

また、ここに書かれていない既存住宅売買瑕疵保険について
中古+リフォームにおける助成金の情報、
また、その他の消費増税にからむ相談につきましても、
個別に返信させて頂きます。

過去最低金利!年1.79%で35年固定は大変魅力です。

◆フラット35は、ずっと金利が変わりません。

長期固定住宅ローン「フラット35」の平成26年2月の適用金利が
過去最低になったと、住宅金融支援機構が2月4日発表しました。

利用が最も多い「返済期間21年以上35年以下」の最低金利は、
年1・79%で、昨年4月以来10カ月ぶりに最低を更新されています。

フラット35は、長期固定金利の住宅ローンといわれ、
35年間の金利は変わらないことを、最初の借入時に約束するものです。

住宅ローンはほかに、一般の民間金融機関が提供する変動型住宅ローンがあります。

給与振込口座にするとか、提携クレジットカードをつくるなど条件をつけることにより、
優遇金利が適用され、最終1・0%を切るような金利で借り入れが可能です。

ただ、それは、6か月毎に金利を見直すというもので、
基準金利の数字を約束するものではありません。

現在、2・475%が一般的な基準金利ですが、
これが10年後、4・0%になる可能性もありますし、
20年後に5・0%になる可能性もあります。これは誰にもわかりません。

住宅ローン金利の推移

◆バブル以降の経済低迷期の低金利。好景気にむけてこれからは金利上昇を期待?

1995年以降、約20年間にかけて、日本の長期金利は、非常に低い状態が続いています。
その間、日本は経済のデフレ経済といわれ、低迷期が続いています。

近年、この経済状況を打破すべくアベノミクスのもと、経済復興を目指しています。
日本の景気が改善していけば、この状況もかわるかもしれません。

実際、23年前の平成3年の金利が、現在の2・475%に対して、
8・5%であることを考えても、10年、20年という長いスパンで考えると
金利はどうなるかは誰もわからないといえます。

そのなかで、フラット35は、金利を固定して、
将来へのリスクを減らしてくれる安全な商品です。

そして、非常に低い金利となっているというのが現在の状況です。

たとえば、3000万円の借入をし、
35年ローンを組んだ場合、1%と3%は、月の返済額に大きな違いがあります。

この将来に対するリスクを減らすのがフラット35です。

【 各金利での返済月額 】
年1・0%  84,685円/月あたり
年2・0% 115,455円/月あたり
年3・0% 151,406円/月あたり
(3000万円を35年元利均等返済で借り入れした場合)

◆おすすめは、「フラット35の元金均等返済」です。

中古住宅購入時のフラット35のおすすめは2点あります。

まずは、フラット35を利用するには、第3者による建物の調査をしなければなりません。
耐震性、耐久性について一定の建物の基準が必要です。

これにより、フラット35を利用できる建物であるという一つの安心感をもつことができます。

もう一つは、「元金均等返済」が利用できることです。

中古住宅購入には資産価値の観点が重要です。
10年後に売却できるような住宅にしておくには、
できるだけ早く住宅ローンの残債を減らすことが大切です。

3000万円の物件を購入し全額ローンをした際、
10年後の残債を比べると、
「元金均等返済」の方が、「元利均等返済」より、
元金の減り方が、26%も早い計算になります。

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【10年後の残債額は?】
元金均等返済の場合:21,428,640円(約857万円減)
元利均等返済の場合:23,247,514円(約675万円減)
(3000万円を35年返済で借入した場合)
元金均等返済の方が、26%も減りが早い!
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フラット35の利用は、不動産業者さんにとって、
適合証明書の発行など、ちょっと手間がかかりますので、
あまりすすめられないかもしれませんが、
この時期、フラット35もご検討されてはどうですか。

知ってるとお得!! 住宅ローン控除に必要な耐震基準適合証明書ってなに?

◆平成25年末までに入居の住宅購入者の方、確定申告はお忘れなく。

平成25年にご引っ越しされて、新居で初めてのお正月を迎えられた方、まことにおめでとうございます。大きな買い物の決断をされ、引っ越しも終わり、ほっと一息つかれていることかと思います。ただ、そんな皆様にも忘れてはいけないのが、確定申告による住宅ローン控除の申請です。
サラリーマン世帯の方は、入居されて最初の年は、通常の年末調整だけでは所得税が確定せず、確定申告が必要となります。確定申告は、2月~3月の間に行っていただければ、所得税が還付されます。
特に、平成25年中の購入者には、住宅ローンの年末の借入額(上限2000万円)のうち1%が所得税から控除されますので、10年間の最大控除額は200万円にも及ぶため、住宅購入者にとっては非常に有効な制度であるといえます。

◆ご購入の中古住宅の築年数が20年以上でもあきらめる必要はありません。

当初、住宅ローン減税は、新築住宅購入時に限定された制度でしたが、2009年居住以降は中古住宅でも一定の条件を満たせば利用できるようになりました。このため、中古住宅購入者にとっても非常にメリットの大きい制度です。ただ、対象の建物は、主に木造で築20年、鉄骨造、鉄筋コンクリート造では、築25年となっていますので、一般の中古の木造一戸建を購入された場合は、平成5年新築以降となります。
ただ、築年数が経過した住宅だからとあきらめてしまう人が多いのが実情です。購入物件の不動産仲介担当者も、事前インスペクションや耐震診断をしていない限り、ほとんどの場合は、築年数で判断されるので、住宅ローン控除の対象物件ではありませんと説明をうけるかもしれません。ただ、実は築年数が古い建物でも住宅ローン減税が適用される可能性はまだあるのです。それは、対象物件に耐震基準適合証明書が発行できる場合です。

◆昭和56年~平成5年築の中古物件購入の皆様~

耐震基準適合証明書が必要か。早急にご確認のうえ、ご準備ください!
「耐震基準適合証明書」は当該建物が新耐震基準へ適合していることをあらわすもので、指定性能評価機関などのほか、当社のような建築士事務所登録を行っている事務所に所属する建築士でも発行できるものです。新耐震基準とは、いわゆる現況の耐震基準に見合った建物であるかを判断する基準ですので、当然、皆様こういった証明書がでる物件にお住まいされることが大前提です。
ただ、昭和56年5月31日以前の建物の場合、多くの建物が基準を下回る結果となっており、耐震基準適合証明書を発行するためには補強工事が必要となります。この場合は、是非、早急に耐震診断のうえ、耐震補強工事をされることをおすすめします。
本年の場合、特に昭和56年~平成5年までの間で新築された中古物件を購入された場合は、証明書が発行できる可能性もありますので、はやめの耐震診断を行っていただき、証明書の発行可否をご確認ください。チャンスは、この2月~3月の確定申告までしかありませんが、診断や発行には、補強工事が必要ない場合でも日程調整を含め、約1ヶ月はかかると考えて頂いた方が無難です。最大200万円の控除を逃さないためにも、確認をお忘れにならないようにしてください。

地震の備えに利用を。神戸市の家具固定補助制度

◆阪神・淡路大震災での内部被害の47%は家具等の転倒落下が原因

19年前の震災当時、私は比較的倒壊が少なかった明石市に住んでいました。のちに、家屋が倒壊していない家で本棚の下敷きになって亡くなった人の話を、我が身に置き換えて恐ろしく聞いたのを覚えています。当時、床で寝ていた私の部屋には壁際に洋服ダンスを並べていました。当然、震災で引き出しがすべて開き、中身が飛び出しました。そして。その上にあったラジカセも飛んできました。よくも何も当たらずに部屋から逃れたものだと思います。実際、阪神・淡路大震災での内部被害の47%は、家具等の転倒落下が原因とする調査データもあるようです。
このような被害を防ぐには、まずは家具の配置に工夫が必要です。家具の正面に就寝位置を置くと、倒壊の下敷きの恐れがあります。就寝位置は、家具の側方としてください。また、就寝位置が正面の場合は、家具の高さ以上に十分な距離をとってください。部屋の扉は、内開きがほとんどです。扉の前に家具が倒れてしまうと、即座に避難しようとも、家具が邪魔で扉が開きません。倒れても避難路を遮らない場所に家具を配置することが重要です。このように配置を考えると、なかなか部屋の家具を配置をすることが困難になってきます。その場合、家具を固定して、家具自体の倒壊を防ぐことが必要となります。

◆ご存じですか?最大1万円の補助金。ただ、利用は、年500戸届かず。

神戸市は、2006年より家具固定補助制度を開始しました。個人向けに、家具を固定するにあたり、施工費用の半分(最大1万円)が補助されますので、一つの家具を固定するのにかかる費用である数千円~1万円の半分の負担ですみます。「家具固定あんしんホットライン」を設けていますので、市民の方は、簡単に相談することができます。しかし、個人の利用は年約20~70戸にとどまっているようです。2011年より団体での申込みを開始していますが、2013年度は、11月末までの申込みは、14団体(296戸)です。個人よりも戸数は多く受付けていますが、市の目標である年500戸には届きません。

◆意識の薄い関西、自助の精神の普及が必要。

東南海・南海地震はいずれ必ず起こるといわれています。家具固定は、震災被害を食い止める効果が大きいにも関わらず、あまり神戸市民にはなじみがないようです。その原因の一つは、震度1~4ぐらいの比較的小中規模の地震が、あまり日常感じることがないからかと感じます。特に、関東エリアと関西、神戸では、有感地震の回数は極端に異なり、神戸は、非常に少ないといえます。日常の危険を防ぐ家具固定と発想する地域と違い、神戸では、万が一発生する大きな地震に備えるための家具固定となります。家具固定は、もっとも簡単にできる耐震補強工事の一つです。防災意識を高め、自助の精神を普及させるため、住宅耐震化の促進とともに、家具固定の促進を、日常メンテナンスを行う工務店などが、住宅所有者へ地道な働きかけをする必要があります。