中古住宅を早く高く売るコツはあるの?

◆ 査定金額の高い不動産会社を探さないで!
中古住宅を売却する際、できるだけ、高い金額で、早く売りたいものです。
その際に頼りにするのは不動産会社ですが、何を基準に選びますか?
ここで注意してほしいのは、
「査定金額の高い会社」と「高く売ってくれる会社」は同じではない ということです。
高い査定金額の会社は、高く売りたい売主様の気持ちをくんだ仲介会社が、
媒介契約を得ることを目的としている場合もあります。
高く売るには、買う側の気持ちを考える必要があります。商売と同じです。
購入予定者様が現地見学に来られる時、かなり多くの物件の中から選択されて来ています。
そんなお客様に、ぱっと見ていただいた時に
購入を決断いただけるようにするにはどうすればよいか?という観点が必要となります。

◆ お金をかけずにきれいにみせる!
買う側の気持ちを考えると、中古とはいえ、新しく住みはじめる家です。
できるだけ、新築のようにきれいなのが良いですよね。
しかし、長らく空き家にしてあったり、今、お住まいされていたりすると、
なかなかそんな風にはいきません。
売却をはじめると、すぐに見学者があなたの家を見に来ます。
さぁ、受け入れる側の体制はとれていますか?
購入者側の立場にたってみると、たとえ中古とはいえ、第一印象が本当に大切です。
住宅って、結構最後は、フィーリングで選んだりしませんか。
もちろん、屋根や外壁をリフォームしてから売り出せば、
印象が良くなって売却はスムーズに進みますが、
わざわざ売却する住宅をリフォームする気にはなりませんよね。
そんななかでもお金をかけなくても出来ることはたくさんあります。

◆ できるだけの情報を提供する!
まず、家を外から眺めたときに、小奇麗な雰囲気になっていること。
庭にゴミや、空の植木鉢、雑草など不要で汚い荷物などが置いてあったら、
早めに処分しましょう。植栽もきちんと手入れして、雑草などは抜いておきます。
次に、部屋に入った時の印象です。
室内は、照明があるのとないのではどちらが良いかといえば、明るい方がイメージが良いです。また、空気の入れ替えなどは必ずやって欲しいことです。そのためには、見学者がこられる前には、窓を開けておくのが良いですね。
その他、買い物はどこが安くて便利とか、近隣との人間関係、地域の決まりごとなど、
物件を見ただけではわからない、売主であるあなただけが持つソフト的な情報を教えて
あげられれば、見学者に喜ばれます。
不動産屋さんにお願いしているからといって、なんでも説明してくれるとは限りません。
来客者を連れてきた不動産担当者に、「あれっ、もっといろいろ説明してよ~」と思うこともしばしばです。
その一環として、建物の詳しい情報があれば、買う側にとっても安心といえます。


ひょうごあんしん既存住宅表示制度を活用しましょう!

2017年12月スタート!
ひょうごあんしん既存住宅制度を活用して、
あなたのお家を高く売却しませんか?

こうべリノベーションは、
「ひょうごあんしん既存住宅」の表示を行うための
「ひょうごインスペクション」を行う検査法人として
当社は、兵庫県で唯一の不動産会社として登録されています。

ひょうごあんしん既存住宅

このマークが表示される住宅は、
ひょうごインスペクションにより、以下の基準に適合しています。

①   構造耐力上主要な部分に著しい劣化がないこと。
②   屋根、外壁等に雨漏り又は水漏れ等がないこと。
③   給排水の滞留及び水漏れ等がないこと。
④   しろありによる被害がないこと。
⑤   現行の建築基準法の耐震基準による耐震性能を有すること。
と、ひょうご住まいづくり協議会により決められています。

当社にご専任で売却をご依頼いただく、
一戸建て住宅は、すべて無料で、
ひょうごインスペクションを実施させていただいております!

兵庫県知事は、2017年12月4日の会見で、
同日より、ひょうごあんしん既存住宅表示制度の運用を開始すると発表しました。
ひょうご安心既存住宅表示制度とは、一戸建ての既存住宅について、
建物状況調査(インスペクション)により、「ひょうご住まいづくり協議会」が定める
「ひょうごインスペクション」の基準に適合している場合に、
「ひょうごあんしん既存住宅」として当該住宅の販売広告などに
その表示を行うことができる制度です。

こうべリノベーション(株式会社谷工務店)は、
兵庫県で、初の「ひょうごあんしん既存住宅」の適合を認定できる
不動産会社として登録されています。

当社では、「ひょうごあんしん既存住宅」には、
最長5年間の瑕疵保証付で売却を行う、
「あんしん売却サポートサービス」を実施しています。

詳しくは、当社担当までお問い合わせください。

随時、相談会を開催しておりますので、お気軽にご連絡ください。

次回の相談会の日程はこちらからどうぞ。


神戸市垂水区にある空き家・・・どうしよう 東京在住の男性

神戸市垂水区の住宅が空き家になっている
東京在住の所有者の方からのご相談です。

□空き家の相談はこちらから。

もう10年も空き家になっているので、
管理して活用するか、売却するか、どうにかしたい。
そこで、まずは売却しようとおもって、いろいろ相談したら
次のような感じであった。

知り合いの税理士さんに聞くと、1000万円で
買う人いるよといわれました。
不動産屋さんに聞くと100万円で
買取ますよといわれました。
別の不動産屋さんには、500万円でうってみましょうか、
と言われました。

同じ物件で、100万円から1000万円って
あまりに差がありすぎてどういうことかわかりません。
どうすればいいのでしょうか?

というご相談でした。

□空き家の相談はこちらから。

そりゃそうですよね。

でも私は、すべて正しいこともありますよ、と
お答えしています。
しかし、すべては活用方法が違うので、
その根拠をしっかりと聞くと納得いかれるのではないですか?
とお答えしました。

おそらく1000万円の方は、解体して、
新築に建替て使う気であったのでしょうが、
いろいろ調べているうちに土地の条件などで建替えができないことが
わかり、やっぱりやめたということのようです。
100万円の方は、買取再販をおこなう事業者なので、
できるだけやすくかって、リフォームして売却したいようですね。
500万円の仲介は、とりあえず、売りに出してみて、
だめであれば、また考えましょう、といった感じでしょうか。

私は、まずは、査定の情報をしっかりと把握していただき、
いくらであれば、売却してもいいのか、金額を決める必要がありますよ、
そしてそれを決めるのは所有者のあなたなんですよ、
そのために相談にのってくれる不動産屋さんを探す必要がありますよ、
とお答えしています。

よく、安易にリフォームして賃貸にでも出そうかな~という方がいますが、
遠くにお住いであればとくにですが、わたしはあまりすすめません。
賃貸に出すということは、ひとつの商売、事業を行うということです。

高値で売れないから、住宅の賃貸業を始めるというのは、
かなり勇気がいるのではないでしょうか。
そういう場合は、空家対策を事業としている
不動産業者もいますので、そういったところにまかせた方がいいかと思います。

売るに売れなくてどうしたらいいのか、
そういったことでお悩みの方が多いようですね。

空き家問題の解決策は、いろんな知恵をあつめて、
一緒に考えていくしかないと思います。
是非、神戸は、空き家の少ないまちづくりをめざして
すすんでいってほしいとおもいますし、
できるお手伝いはさせていただこうとおもっていますので、
お気軽にご相談ください。

□空き家の相談はこちらから。

谷 弘一


古い空き家が売れない。本当にちゃんと売却を頼んでいますか?

「売ってくれって知り合いの不動産業者に頼んでいるんだけど、
なかなか売れないんだよね~」

ひょうご空き家の相談窓口でこの1年間相談員を担当しているなかで、
この言葉をよく聞きます。
この場合、ほとんどのケースがなんの媒介契約もせずにに売却を依頼している
ということのようです。

□空き家の相談はこちらから。

不動産物件を売却するときには、相場を把握し、
マンション、宅地、建物においてしっかりと査定をしてもらい、
ちゃんと媒介契約を締結して情報を一定の流通にのせてもらうよう
依頼しないことには、なかなか次の判断につながりません。

不動産売買において、一般の方が行う売却の方法は、
仲介をお願いする業者をみつけて、買い主を探してもらうように依頼することです。

依頼において、大きく2つの契約方法があります。

一般媒介契約か、専任の媒介契約か、どちらかです。
専属専任媒介契約というのもありますが、ちょっとややこしいので、
一応これも専任の媒介契約に含めて今回は話をすすめます。

□空き家の相談はこちらから。

一般媒介契約とは、
「もし買い主が見つかれば売却させてくださいね」という方法です。
だから、売り主さんも、数多くの会社と一般媒介契約を締結できます。

「多くの会社にお願いしているから、すぐに売れるだろう!」
とお考えかもしれません。
実は、そうとは限りません。
駅近のマンションやほっておいても売れる物件はこの方法でも
いいですし、売り主さんがたくさんの不動産業者の間で
うまく調整ができる知識をお持ちであれば一般でも結構です。

しかし、一般媒介契約だと、
不動産業者は、自分ではなく、他社が売却してしまった場合、
「なんの報酬も手に入らないから、あんまり力がはいらないな~」
となってしまいます。
ましてや、一般媒介契約すらしていないと、
ただの口約束なので、
「この依頼された物件の買い主を、絶対見つけなくっちゃ!」
というインセンティブがはたらきません。

不動産会社にお願いするという場合、
専任でお願いすることが重要です。
特に空き家や中古住宅の場合は、
すぐに売れないことも多いですし、
一戸建ての場合は値段の付け方も難しい、
また、物件についてもどんな建物であるのかお願いする不動産業者に知ってもらい、
より適切な説明のもと、売却してもらいます。

また、専任媒介契約すると、一定の期間で、
不動産業者が情報検索サイトとして活用する
レインズに登録することが義務付けられています。
これにより、すべての業者が、あなたの売却物件の情報を
知ることになりますので、多くの業者と契約する必要もありません。

そして、専任媒介契約の場合は、売主に一定の報告義務がありますので、
売却がどのような状況ですすめられているかを把握することができます。

媒介契約期間は3か月です。
もし、3か月で売れなければ、別の業者を探すか、
金額を相談しつつ、また、継続して売却するか、
古いお家であれば、解体して、土地だけでの売却にかえるか、
何かと次の選択をすることができます。

ひとつひとつきちっと売却を進めてみることが、
あなたの大切な資産をより有効に活用する
選択につながることだと思います。

□空き家の相談はこちらから。

神戸リノベーション不動産では、建物調査をして、
しっかりと資産価値を把握したうえで
売却をすすめることにしておりますので、
何かご質問がありましたらお問合せください。
http://kobe-fudosan.com/sell/


相続されたぼろぼろの空き家。お譲りください。

神戸、明石で、売るに売れない空き家がありましたら
お譲りください。当社で引取ります。

□空き家の相談はこちらから。

昨年から兵庫既存住宅活性協議会が運営する
空き家の総合相談窓口において、
相談員として関わらしていただき、
200件を超える空き家の
ご相談を受けさせて頂いています。

その中で、多いのが、
相続で譲りうけた空き家をただでも引き取ってください・・・・・
家がもうボロボロで使っていないのですが、
どうしたらいいのかわからず困っています。
固定資産税は払い続けていますが・・・・・・
というものです。

解体するにもお金がかかるので処分もできない。
不動産屋さんにいっても、売買価格が安すぎて
手数料がでず仕事にならないから対応してもらえない。

□空き家の相談はこちらから。

そういうご相談が多いです。
もちろん、金額の問題もあります。
できるだけ高く売りたいのはあたりまえですが、
買い手がつかなければ一円にもなりません。

神戸新聞に長田や木造密集地域での
空き家を活用した空地利用の話がありました。
非常に良いお話だと思います。
垂水や兵庫などその他の地域でも対象となる場合もあるそうです。

ご相談をうけていて感じることですが、
一般の方、ましてや、高齢の方が空き家の活用方法を
費用をふくめて検討してなんとかしていくのは
本当に難しいものがあります。

□空き家の相談はこちらから。

一般の方では難しくても、
われわれが見れば活用の方法がでてくるかもしれません。
空き家問題の解決は、やれる人がやっていかないと、
進まないのではと思います。

もちろん、法律上の問題や、価格相談のうえで、
当社で引取ができない場合もでてくると思いますが、
まずはご相談いただければ、
当社建築士が調査にいきますので
お声がけいただければと思います。

□空き家の相談はこちらから。


空き家の維持管理にまいっています(涙)

空き家は、お金と時間と労力がかかるのでほっておけない。

古い建物のご相談で、空き家の処分に困られている方が多くいらっしゃいますね。
「親の空き家をもっているが、相続までまっていても、
お金がかかるばっかりでどうしようもないし、管理するのも大変、
ただ、古すぎて売れそうもないし・・・」
というものですね。
じゃぁ、ほっておこうということになるのが一般的ですが、
いずれその問題は再燃します。
やっぱり、うまく解決したいですよね。

□空き家の相談はこちらから。

空き家になっている多くの原因は、
古い住宅を建てたままにしている方が、
固定資産税が安く済むからということもあります。
神戸市での住宅150㎡の土地で、1500万円の評価額の場合、
住宅用地であれば、35000円ぐらいですが、更地になれば、
210,000円ぐらいに跳ね上がります。
これは、あまりに負担がことなりますので、やはり、手がつけられません。
しかし、今後もずっと、そのままというわけにはいかなくなるようです。

じつは、平成26年秋の臨時国会において空き家対策推進特別措置法が成立いたしました。
この法律により全国の自治体が放置空き家の所有者に対して積極的に関与できるようになります。

ほったらかしにできない世の中に変わりそうです。

空き家といっても、なかなか簡単に分類できるものではないのですが、この法案では、
空き家は、「空家等」と「特定空家等」の二つに分類されます。

「特定空家等」とは、
① 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
② 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
③ 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
④ その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
にある空家等をいいます。
そして、特定空家等に対しては、建物の除却、修繕、立木竹の伐採等の措置の指導・助言、勧告、
そして、命令を出すことが可能となります。

つまり、汚くしている方は、更地にしてね、ってことですね。
そうすると、土地に対する住宅用地の緩和がへります。
固定資産税は課税標準額が6倍に跳ね上がりますね。

こうなると、住宅として活用するか、
解体して利用するか、何かに貸すか、しかないわけですね。
もちろん、解体するにもお金がかかるし、
住宅として活用するためにも、リフォームやなんやらでお金がかかります。
建替えしようものならもっとですよね。

さぁ、どうしようということで、相談窓口を探したくなるものです。

□空き家の相談はこちらから。

空き家相談が今後地域で整備され、一部、建物調査の助成があります。

こういった相談窓口は、各市町村におかれています。
そして、今後もっと充実していくように思われます。
もちろん、空き家バンクなどが整備されていたり、、
移住者支援をされるなど積極的な市町村もありますが、
老朽化の酷い建物だけ相談にのる市町村もあります。

兵庫既存住宅活性協議会という団体では、
兵庫県内の空き家相談窓口の設置のために、
平成26年11月25日より、相談員をトライアルで待機させて無料相談をうけつけています。

建物を解体すべきか、住宅として利用できるのか、その後、
どのぐらいで貸せるのか?売れるのか?
建築士・解体会社・宅建業者からの適切な意見をきくため、
ある限定された戸数については、無料で建物の調査をおこなって、
適切な相談につなげようとしています。

たとえば、耐震改修工事をして、再度住宅としての再活用するにあたり、
耐震改修工事の補助金の活用提案をしたり、その後の賃貸活用や、
また、それによる固定資産税の減額措置の情報提供もします。
新築や長期優良住宅に建て替えた場合でも、
固定資産税の減額措置もありますね。

もちろん、金額にこだわらず処分されるのであれば、
ただ、早く売却することをお奨めします。

しかし、せっかくの住まいという資産を、
できれば、未来のために上手にいかしたいですよね。

今後も、空き家対策関連には、さまざまな助成金や、
地域の制度などが拡充されるでしょうから、注目しておきましょう。

□空き家の相談はこちらから。


高く家を売りたい人必見。不動産会社の選び方

建物査定に詳しい地元の仲介会社です。

わたしの家、ちゃんと売ってくれているの?

お家を売却されていても、なかなか売れないとお悩みの方がいらっしゃいます。
これには、査定価格や売却方法など、さまざまな理由がありますが、
ご依頼の業者への信頼がなくなってしまうと、その後の取引もなかなかうまくいきません。
一度売却依頼をすると、3か月間はその業者から離れられないため、
仲介会社選びは慎重にする必要があります。

一般に住宅を売却する際は、専任媒介契約による売却を行います。
売却方法には、専任媒介による売却と、一般媒介による売却があります。
一般媒介での売却は、業者は、一生懸命販売努力をしても、
他の不動産会社に契約をもっていかれる恐れがあるため、力がはいりません。
一般媒介のメリットは、数多くの会社に依頼できることです。
ただ、必ず売却が見込める人気のエリアや人気のマンションでは、
そういった条件において業者は我先にと売却活動を行いますが、
われわれの住む神戸市、明石市においては、そういったケースはまれで、
広告費を使って責任をもってしっかりと売却してもらえる、
専任媒介契約による売却が一番おすすめです。
しかし、それは、しっかりとした仲介会社を選ぶことが前提です。
しっかりとした仲介会社、全国ネットの大手仲介会社をイメージされるかもしれませんが、
そうとは限りません。

↑この資料にどのような物件で、どのように売却できるかが記載されています。

業者は、自社で売るため、物件情報を囲いたがる。

大手仲介会社など多くの宅建業者は、広く情報を提供しようというよりも、
自社のチラシやホームページなどを使い、自社のルートのみで売りたがります。
これは、売り手、買い手の両方から手数料をもらうためです。
どちらかというと、少しでも早く成約できるよう、相場より少し安めの金額で
売主と売却価格を取り決めたいと思っています。
そして、それを自社でのルートのみを使って販売したいと考えるため、
できれば、他の不動産会社に情報を提供する前に売却してしまいたいと思っています。
また、大手のように毎週チラシを折り込みしている会社は、その費用をねん出するため、
他の不動産会社から問合せがあっても「商談中」といって断るケースもあります。
いわゆる業者による物件の囲い込みというものです。
そうすると、大手のサイトやチラシのみその物件が広告されるので、
買い手は、そういった大手不動産会社からしか情報を入手することができず、
その物件の購入を希望し、取引を行います。
ここで機会を失っているのは売主様です。
売主様は、スムーズに売れてうれしいと思っているかもしれませんが、
相場より安く販売させられることもおおいといえます。
多くのもう少し買ってくれるかもしれなかった買い手へ
情報がいきわたらずに売却されるのです。
そして、大手仲介会社は、一つの取引で、売り手と買い手の両方から
6%の手数料収入を得て、仲介を行います。
売主様というよりも、不動産会社のメリットといえますね。
すべてがすべてそういうわけではありませんが、
そうならないように注意する必要があります。
どうしても、そういう懸念がある仲介会社にお願いするときは、

・レインズに掲載した証明書
・問い合わせがあった宅建業者と内容の詳細
・他社によるチラシやホームページ広告の掲載OK提示の確約
などを交渉した上で、信頼ある業者に売却依頼されることをお奨めします。

家を売るのに建物の査定を正確に行わない。

古い家を売却する際に、宅建業者が見る点は2つのみ。
使えるか、使えないか、です。
使えないものを売るのは非常に難しい。
できれば使える、綺麗な物件を扱いたいと思っています。
もちろん、中古住宅とはいえ、買い手さんから見ると、れっきとした商品です。
商品は綺麗ほうがいいに決まっています。
リフォームして売った方がいいですよ!とか、
使えないので古家として建物価値はゼロとなりますね!とか
いわれるのは、そのためです。
不動産業者が売りにくいということですね。

しかし、本当に必要なのは、その家がどういう状態であるかという
ことをしっかりと価格に反映させることです。
100万円修繕すれば綺麗になる物件と、500万円修繕しなければならない物件を、
両方、古家なんで建物価値はゼロですよっていわれても、
なかなか納得しがたいとおもいませんか。
つまり、建物の査定根拠が薄い場合があるのではないか、ということです。
しっかりと建物の調査をすることによって、
多くの情報を買主に伝えることができ、安心感が生まれます。
建物の詳細が分からないということは、買い手は、
ブラックボックスを買うようなもので、それでは、誰も購入したがりません。
こういったことを査定時にちゃんと説明してくれるかは、
売却を依頼する業者選びのさいに大きなポイントです。

売るためには、あなたの大切なお家のことを正確に知ってしっかりとPRすること、
こんな商売の基本的なことが抜けていることが多々見受けられます。

神戸リノベーションでは、上記のような不安がない形で、
しっかりと買主様のことを考え、丁寧に査定し、
多くの販売経路を活用した売却活動をおこないます。

こういった不動産業界の事情も是非知っていただき、
後悔しない自宅売却をすすめてください。


築20年の中古住宅の売却を考えています。まずどうすればいいですか。

中古住宅は建物が勝負です。あとは売却価格。

先日、明石市上ノ丸で中古住宅を売りに出させていただきました。
それは駐車場がない古家で、所有者様もこのまま売れるのかどうか、
という心配をされていました。
われわれは、ある方法を使ってきっちりとした売却をおこないました。
中古住宅で見た目が古くて、きたなければ、買われる方はどうおもうでしょうか。
まず、ほしくないと思います。
たとえ、想像で、リフォームすればきれいになると思っても、
具体的に、その建物についての情報が何もなければ、
その感情を取り去ることはできません。
たとえ、安くても、古いものは敬遠されるのです。
その場合、土地の値段が基本となります。
それは、中古住宅を解体して更地にした場合の価格から算定します。
その価格から逆算して、今の売却価格を決めていきます。
そうすると、よく言われるように、
築20年を超えると建物価値はゼロ円ということになりがちです。
そうならない方法がわれわれのある方法です。

□空き家の相談はこちらから。

建物の価値は本当にゼロですか?

みなさんが今住んでいる家が、建物価値ゼロ円ですといわれても、
まったく信じられませんよね。
だって、今使っているということは、何らかの価値があるからでしょう。
それが、解体費用分がマイナスですっていわれると驚くしかないのが現状です。
実は、今、それをしっかりと価値をつけていこうという試みが国策として行われています。
それが建物調査です。
われわれは、今の建物にどういった不具合があるのか、
どういう構造の状態なのか、しろありがいるのか、などを、
しっかりと買い主の方に情報の提供をおこなった売却をすすめます。
もちろん、その前に住宅の健康診断といわれる建物調査をおこないます。
また、住宅ローン控除のための耐震基準適合証明書が必要かどうかも含めて、
買い主様にメリットのある情報をしっかりとお伝えします。
これは、知らないことによる不安をとりのぞき、
情報によって、建物の価値を変えていき、安心感を引き出す方法です。

あとで言われる値引き要因を消しておきましょう。

もし、売却中、買いたい方が、こられるとします。
その方が、建物調査をしたいといわれました。
行ってもらった結果、雨漏りの可能性を指摘された場合、
その修繕費は、値引き要因となってしまいます。
こないだの北区の空き家を売却された事例では、われわれが調査を行い、
30万円の雨漏り修繕費用を値引き要請させていただき、
売主さんにご対応いただきました。
こういったことは、お持ちの売主さんが、その建物の状態をわからないことに起因します。
自分の建物の価値をゼロにしないように、まずは、価値を知ってその上で売却することが、
価格交渉時のお互いの早期の納得につながります。
宅建業者は、依頼のあった売り主のため、また、依頼のあった買い主のため、
しっかりとしたエージェントになるべきです。
そのためにも、建物の売買については、建物の情報を把握しておこなうことが、
今後一層求められます。
そういった売却方法が築20年の古家の住宅には必要ではないかと思いますので、
こういったこともご参考ください。

今のお家、使われていないお家の活用相談、
売却査定、賃貸査定など、建物調査を
含めた査定まで、相談にのりますので、
お気軽にご連絡ください。

□空き家の相談はこちらから。


築28年の中古住宅を相場より高く売る法則セミナー開催!

古い中古住宅をうまく売るコツについてセミナーを開催しました。


7月6日、マイベストプロ神戸の「暮らしお役立ちセミナー」の一部として、
兵庫既存住宅活性協議会からの派遣により
「購入者側から見る 築28年の中古住宅を相場より高く売る4つの法則」と題しまして、
今、築年数がたったお住まいの今後をお考えいただくセミナーを開催させていただきました。
このセミナーは、今回初めて開催させていただきましたが、
神戸新聞にも掲載いただいた結果、多数の方にご参加いただき、
明石市や垂水区で住み替えの検討をしようか迷っておられる方や、
高砂市にあるほったらかしの古い空き家の処理に困っている北区の方に、
お役立ていただく情報を提供することができました。

住宅を高く売るためのセミナーとは・・・

日本では、築20年を超える古い住宅の価値はほとんどゼロ円とみなされます。
そんな住宅を実際に売却するとなれば、
見た目も新築に比べ老朽化していることが明らかですし、
構造・雨漏りに不安を抱えているとなれば、
なお、購入者側にとっては不安がいっぱいで住宅購入の選択肢にはなかなかなりえません。
だから、なかなか中古住宅は売却しにくく、
宅建業者からも値段を下げないと売却できないと通常いわれてしまいます。
当セミナーでは、そこで、本当にその建物の状態がどうなのかをしっかりと調査し、
現在の新築と同じぐらい地震に強くするにはどうするのか、
しろあり被害はないか、購入者がその物件を購入するときに、
かし保険という構造・雨漏りの対する新築と同様の保険にはいるにはどうすればできるのか、
そういったことを皆様にご説明させていただきました。

不具合があとで見つかると値引き要因にされることもあります。

最近の売買事例においても、売りに出されている住戸を購入者により建物調査が行われた際、
不具合が見つかると、その修繕費を値引いてもらうような交渉が行われます。
そうなるとどうしても売りに出している方は値引きせざるを得ません。
そのためにも、まずは現状の状態をしっかり把握すること。
そして、建物をできるだけ、購入者側にとって、魅力ある状態で維持し続けることが、
リフォームするにしても、売却するにしても、相続するにしても重要なこととなります。
「こんな話きいたことがない」と言われることも多いこのセミナーですので、
またお時間がありましたら一度ご参加いただき、
特にいまお住まいを売却するつもりがない方も、
今後の住まい管理の参考にしていただければと思います。


中古住宅を早く高く売るコツはあるの?


◆査定金額の高い不動産会社を探さないで。
中古住宅を売却する際、できるだけ、高い金額で、早く売りたいものです。
その際に頼りにするのは不動産会社ですが、何を基準に選びますか?
ここで注意してほしいのは、「査定金額の高い会社」と「高く売ってくれる不動産会社」は
同じではないということです。
高い査定金額の会社は、高く売りたい所有者の気持ちをくんだ仲介会社が、
媒介契約を得ることを目的としている場合もあります。
高く売るには、買う側の気持ちを考える必要があります。商売と同じです。
現地見学に来られるとき、かなり多くの物件の中から選択をされてきています。
そんなお客様に、ぱっと見ていただいたとき、
購入を決断いただけるようにするにはどうすればよいかという観点が必要となります。

◆お金をかけずにきれいにみせる!
買う側の気持ちを考えると、中古とはいえ、新しく住みはじめる家です。
できるだけ、新築のようにきれいなのが良いですよね。
しかし、長らく空き家にしてあったり、今、お住まいされていたりすると、
なかなかそんな風にはいきません。
売却をはじめると、すぐに見学者があなたの家を見に来ます。
さぁ、うけいれる側の体制はとれていますか。
購入者側の立場にたってみると、たとえ中古とはいえ、第一印象が本当に大切です。
住宅って、結構最後は、フィーリングで選んだりしませんか。
もちろん、屋根や外壁をリフォームしてから売り出せば、
印象が良くなって売却はスムーズに進みますが、
わざわざ売却する住宅をリフォームする気にはなりませんよね。
そんなかでもお金をかけなくても出来ることはたくさんあります。

◆できるだけの情報を提供する。
まず、家を外から眺めたときに、こぎれいな雰囲気になっていること。
庭にゴミや、空の植木鉢、雑草など不要で汚い荷物などが置いてあったら、
早めに処分しましょう。植栽もきちんと手入れして、雑草などは抜いておきます。
次に、部屋に入った時の印象です。
室内は、照明があるのとないのとどちらがよいかといえば、明るい方がよいイメージですし、
空気の入れ替えなどは必ずやってほしいことです。
そのためには、見学者がこられる前には、窓を開けておくことが良いですね。
その他、買い物はどこが安くて便利とか、近隣との人間関係、地域の決まりごとなど、
物件を見ただけではわからない、売主であるあなただけが持つソフト的な情報を教えてあげられれば、
見学者に喜ばれます。
不動産屋さんにお願いしているからといって、なんでも説明してくれるとは限りません。
来客者をつれてきた不動産担当者が、「あれ、もっといろいろ説明してよ~」と思うこともしばしばです。
その一環として、建物の詳しい情報があれば、買う側にとっても安心といえます。
それはまた次回に。