中古住宅を早く高く売るコツはあるの?

◆ 査定金額の高い不動産会社を探さないで!
中古住宅を売却する際、できるだけ、高い金額で、早く売りたいものです。
その際に頼りにするのは不動産会社ですが、何を基準に選びますか?
ここで注意してほしいのは、
「査定金額の高い会社」と「高く売ってくれる会社」は同じではない ということです。
高い査定金額の会社は、高く売りたい売主様の気持ちをくんだ仲介会社が、
媒介契約を得ることを目的としている場合もあります。
高く売るには、買う側の気持ちを考える必要があります。商売と同じです。
購入予定者様が現地見学に来られる時、かなり多くの物件の中から選択されて来ています。
そんなお客様に、ぱっと見ていただいた時に
購入を決断いただけるようにするにはどうすればよいか?という観点が必要となります。

◆ お金をかけずにきれいにみせる!
買う側の気持ちを考えると、中古とはいえ、新しく住みはじめる家です。
できるだけ、新築のようにきれいなのが良いですよね。
しかし、長らく空き家にしてあったり、今、お住まいされていたりすると、
なかなかそんな風にはいきません。
売却をはじめると、すぐに見学者があなたの家を見に来ます。
さぁ、受け入れる側の体制はとれていますか?
購入者側の立場にたってみると、たとえ中古とはいえ、第一印象が本当に大切です。
住宅って、結構最後は、フィーリングで選んだりしませんか。
もちろん、屋根や外壁をリフォームしてから売り出せば、
印象が良くなって売却はスムーズに進みますが、
わざわざ売却する住宅をリフォームする気にはなりませんよね。
そんななかでもお金をかけなくても出来ることはたくさんあります。

◆ できるだけの情報を提供する!
まず、家を外から眺めたときに、小奇麗な雰囲気になっていること。
庭にゴミや、空の植木鉢、雑草など不要で汚い荷物などが置いてあったら、
早めに処分しましょう。植栽もきちんと手入れして、雑草などは抜いておきます。
次に、部屋に入った時の印象です。
室内は、照明があるのとないのではどちらが良いかといえば、明るい方がイメージが良いです。また、空気の入れ替えなどは必ずやって欲しいことです。そのためには、見学者がこられる前には、窓を開けておくのが良いですね。
その他、買い物はどこが安くて便利とか、近隣との人間関係、地域の決まりごとなど、
物件を見ただけではわからない、売主であるあなただけが持つソフト的な情報を教えて
あげられれば、見学者に喜ばれます。
不動産屋さんにお願いしているからといって、なんでも説明してくれるとは限りません。
来客者を連れてきた不動産担当者に、「あれっ、もっといろいろ説明してよ~」と思うこともしばしばです。
その一環として、建物の詳しい情報があれば、買う側にとっても安心といえます。


中古住宅の欠陥はどうやって見抜くの?

◆ 購入予定の中古住宅、欠陥はないですか? ◆

欠陥がないかを確認してください!
中古住宅を購入される方は、契約をした後でも
購入する建物について心配でいっぱいです。

一生に一度か、という大きな買い物である住宅購入。
莫大な時間と費用をかけてせっかく決めたものに、
万が一トラブルが潜んでいれば・・・と心配するものの、手段がなく、
実際は、『中古住宅の購入は、運次第である』
ということが常識的にまかり通っていますよね。

そんなときにお願いしたいのが、
第3者の専門家である建築士にみてもらうことです。
建物調査中。
これは基礎の鉄筋や、ひび割れを確認しているところです。
建物を一緒に見て回って、その建物がどうなっているのかを確認してもらいます。
もちろん、多くの情報を得ることができて不安は解消されるでしょう。
ただ、たとえば半日程度の目視検査を行なったからといって、
どこまでその方に責任をもってもらえるのでしょうか。
壁の中までは見えないし、本当に欠陥がないとはどんな専門家でも言い切れないものです。

◆ 万が一の欠陥に対しては、保険で守る方法があります ◆

そんな不安に対して対応する方法があります。

それは、中古住宅にかし保険を掛けるという方法です。
そのためには、まず、保険がかけられる建物であるのかを調査します。
そうすることによって、一定の不安を解消することができます。

以前、篠山で検査を行ったこの建物も、
売買契約前に調査を行い、かし保険が適合となりました。
保険にかけれる建物ということで買主様も安心されていることでしょう。
かし保険適合住宅
たとえばこの建物に、たとえば5年間1000万円の保険をかけます。

購入した住宅に3年後、雨漏りが発生したとします。
それは、購入前の瑕疵によるものであった。
そんなとき、100万円の補修費用がかかったとしても、
この保険をつかって直します。
このように、修繕の大きな費用負担のリスクを逃れることができるのです。

◆ 遅くても物件引渡しを受ける一か月前までにご相談いただければスムーズです ◆

保険をかけるには、その建物を検査しなければなりません。
それは60分~90分の検査ですので、壁を壊す必要もなく、
屋根の上に上がる必要もありません。
逆になんで上がって、もっと詳しく検査してくれないの?
と思うかもしれませんが、これは、国の指定する基準に従って行う検査となっており、
その基準にしたがって保険加入の可否を判定する仕組みになっています。

生命保険に入るにあたって、
健康診断をうけなければならないようなイメージで結構かと思います。
ただ、物件引渡しを受け、所有権が移転してしまっては、
この保険に加入することができません。
購入した中古住宅が決まれば、また、きめようと思ったら、
早めのご相談をお奨めします。

その他、詳しい既存住宅瑕疵保険に関する相談、
その際の中古住宅の建物調査についてなど、
ご質問等がありましたら御連絡ください。


ひょうごあんしん既存住宅表示制度を活用しましょう!

2017年12月スタート!
ひょうごあんしん既存住宅制度を活用して、
あなたのお家を高く売却しませんか?

こうべリノベーションは、
「ひょうごあんしん既存住宅」の表示を行うための
「ひょうごインスペクション」を行う検査法人として
当社は、兵庫県で唯一の不動産会社として登録されています。

ひょうごあんしん既存住宅

このマークが表示される住宅は、
ひょうごインスペクションにより、以下の基準に適合しています。

①   構造耐力上主要な部分に著しい劣化がないこと。
②   屋根、外壁等に雨漏り又は水漏れ等がないこと。
③   給排水の滞留及び水漏れ等がないこと。
④   しろありによる被害がないこと。
⑤   現行の建築基準法の耐震基準による耐震性能を有すること。
と、ひょうご住まいづくり協議会により決められています。

当社にご専任で売却をご依頼いただく、
一戸建て住宅は、すべて無料で、
ひょうごインスペクションを実施させていただいております!

兵庫県知事は、2017年12月4日の会見で、
同日より、ひょうごあんしん既存住宅表示制度の運用を開始すると発表しました。
ひょうご安心既存住宅表示制度とは、一戸建ての既存住宅について、
建物状況調査(インスペクション)により、「ひょうご住まいづくり協議会」が定める
「ひょうごインスペクション」の基準に適合している場合に、
「ひょうごあんしん既存住宅」として当該住宅の販売広告などに
その表示を行うことができる制度です。

こうべリノベーション(株式会社谷工務店)は、
兵庫県で、初の「ひょうごあんしん既存住宅」の適合を認定できる
不動産会社として登録されています。

当社では、「ひょうごあんしん既存住宅」には、
最長5年間の瑕疵保証付で売却を行う、
「あんしん売却サポートサービス」を実施しています。

詳しくは、当社担当までお問い合わせください。

随時、相談会を開催しておりますので、お気軽にご連絡ください。

次回の相談会の日程はこちらからどうぞ。


リノベーション中の現場をのぞいてきました!

リノベーション工事中の現場をのぞいてきました。

パウダールームとトイレまわりの工事が進んでいました。

綺麗な紫色に仕上がっていました 。

だいぶ目を引く色ですよねぇ。

奥様がお気に入りの色で塗りたいとの事だったので、紫色になりました。

塗ってみるとなかなかいい色だと思いましたよ。

天井が真っ白なのでよけいに紫色が映えますねぇ。

お部屋の方も壁と天井の仕上げが絶賛進行中でした。

天井と壁の板目地を揃えてもらうようにお願いしました。

職人さんからも綺麗に納まるように提案をいただいて、細かい部分も手を抜かず納めて頂いています。

できあがりがとっても楽しみです!

また進捗の更新をしていきます。

ということで、あなた好みのリノベーションを実現してみませんか?

こうべリノベーションでは

あなた好みのお住まいになるように、物件探しからリノベーション〜アフターフォローまでお手伝いします。

1月7日(日)、8日(月・祝)に相談会を催します。

ぜひ、ご予約のうえご参加ください!!


WEEKEND HOUSE 完成!

リノベーションとかいいながら… 新築もやってます。

ということで9月に紹介しました新築工事完成しました!

実は..

WEEKEND HOUSE

でした。

普通の住宅にはしない! という事で、いろいろとやってみました。

天井なんてありません( ˃̶͈̀ロ˂̶͈́)੭ꠥ⁾⁾

床はモルタル

壁なんて合板です。

建築主さまには大変お喜びいただきました。

最初は「物置でいいんだけど」なんて言われてたんですけどねぇ。

雰囲気的にはリノベーションでも使えるかなぁと思います。

こんな感じで新築もリノベーションもやってます!!

是非、中古を買ってリノベーションの方も、新築希望の方も

こうべリノベーション

にお立ち寄りください。


リフォームしたい!まずは誰に相談すればいいの?

◆リフォーム、リノベーションの窓口は様々◆
リフォームやリノベーションをお願いするとき、
誰にお願いすればよいのか?それは悩むところです。
窓口は、様々ありますが、大きくは、
1)設計事務所 2)建設会社 3)大工(職人)に分けることができます。
これは、建設業法という法律でそれぞれの役割が決まっており、
プロであるわれわれは、1)設計会社 2)元請会社 3)下請会社 という呼び方をします。
リフォーム・リノベーションなどの工事を行う場合、窓口はどこであれ、
この3つの力が一つとなって進めなければ良い工事ができません。
みなさんがお願いするリフォーム会社が、
いったい、この1~3番までのどの分野の会社なのかをしっかり見極めてください。

◆工事会社の実態を把握してお願いする◆
実は、設計・元請・下請(職人)の組み合わせは様々です。
どの立場のプロも、すべてをこなすのは無理でしょう。
たとえば、設計・施工両方します!という会社は一般的ですが、
その会社が施工に強みがあるのか、設計に強みがあるのか、
それにより同じ設計・施工でも大きく異なります。
職人が工事しますから安くできます!という広告もありますが、
その会社が塗装の職人なのか、家具の職人なのかでことなりますし、
大工とはいえ、建物の構造計算まですべてがわかるのかというと、そういうことはできません。
それぞれの会社が何に強みがあるのかを正確に理解して、
依頼したい工事、期待する内容に応じた会社を選択することが重要です。

◆こうべリノベーションは元請を行う建設会社です◆
たとえば、当社は、元請を行う建設会社です。
それは、工事を統括して、安全に、工期どおりに、
お客様の予算にあわせ、高い品質を維持するものを
より安く工事を行なうことを考える会社です。
デザインは一部設計事務所と連携して行いますので、
さまざまなデザインの行える建築家の仕事が可能となります。
下請(職人)は、過去70年を超える歴史の中から
品質に磨きのかかった安心できる職人グループを組織していますので、
よりよいものをより安く工事できるように日々研鑽につとめています。
リフォーム・リノベーションは一人ではできません。
多くの人の力を結集することが、よりよい仕事をするうえで大切です。

リフォーム・リノベーションは誰に頼めばいいのか、
ちょっとわかりにくい業界だからこそ、
皆様にも少し理解していただくことが満足いく住まい選びの一歩といえるでしょう。

詳しい、建設会社の見分け方や
見積依頼、住宅購入の相談など
ご質問等がありましたら御連絡ください。


買い替えと中古住宅+リフォーム

「今のおうちを売って、駅近のマンションに引越したい」
「マンションを売って、子育てができる郊外の戸建に引越したい」
夢とイメージは際限なく膨らんでいきます。

けれども
いざ、現実に立ち返ると
実際は何をどのようにすればいいのかちょっと悩みますよね。

具体的にどのように進めていくのか、
どのように時間やお金のロスがなくできるのか、

お伝えさせていただきます。

では、まず今のお住まいについてご質問させていただきます。

・手入れをせずにこのまま売れますか?
・ローンの残債は消えますか?
・住んだまま売ることはできますか?

次に、購入予定の住み替える家についてご質問しますね。

・どのように探しますか?
・今の住宅ローンがある中で、どんなローンを組んだらいいのかご存知ですか?
・中古住宅やその後のリフォームに全部でかかる費用はどのくらいを考えていますか?

【お金のこと】
【探す場所のこと】
【売り買いの時間的な差のこと】

実際に考え、取り組み始めるとなかなか複雑です。

まず皆さまにやっていただきたいこと、それは
<予算の組み立て> です。

予算の組み立てといわれても… となりますよね。
具体的には
1.お住まいの物件の売却予定の金額

2.売却後、ローンを返済したのち、手元に残る金額

3.購入する家とリフォームの予算の検討

4.結果、最終毎月の支払い金額はいくらになるのか?

早めに金融機関に事前審査を行い、

予算の裏付けをとることが重要となってきます。

その次に
<予算にあった家探し> となります。

1.予算にあった家探し

2.エリアを限定せずに予算にあう場所を広いエリアから探す。

3.消去法で予算にあうエリアが絞れます。

4.今の生活の関係(学校が近い、会社が行きやすい、実家が近い・・・)
などだけから限定して探すと予算と乖離して、見つからない物件探しを
すすめ、時間を浪費する可能性があります。

●ポイント●
このエリアに住みたい!という希望から探していく方が多いと思いますが
みんなが住みたいエリアは大体同じ場所。
必然的に価格が高くなり、夢の話で終わってしまいます。
まずは実際に支払える予算を把握し、そこから夢に近づいていくことがキーポイント!

数多くの物件資料を手軽に見て
客観的な相場を把握し、無理のない家探しをすることが大切です。

そこまでいったら次は
<売却を進めましょう>

1.あまり無理しない金額で予算を考えておきましょう。
相場よりも大きく高値で売ることを想定していると、

買いたい物件があっても、売却がすすまず、断念せざるを得なくなります。

2.住宅ローンでも、新しい物件の購入が、

”今の住まいの売却を先行しなければならない場合” と

”売却を後で行える場合” があります。
とくに、住宅金融支援機構のフラット35を利用すると、

比較的買い替えにおいても柔軟に対応できるケースがあります。

●ポイント●
金融機関の特徴を把握して、もっとも生活にあった
住み替え方法を選択していくことが大切です。

これからのマイホームは、手軽に生活スタイルに沿った
住み替えが可能な住宅を購入してください。

手軽に住み替えができやすい住宅というのは資産価値の高い家。
資産価値をできるだけ減らさない売買をすることができる家です。

ライフスタイルにあった住まい空間で、心地よく暮らすことは、
価値のある住宅資産に変化させることにつながります。

また、今後も増えていく空き家を少しづつなくすことになり、
街の活性化にもつながっていきます。

自分だけでなく、人にも街にも優しい住宅購入方法。
それがリノベーションなのかもしれません


ヴィッセル神戸 応援店(^o^)/

こうべリノベーションはヴィッセル神戸の応援店になりました!

10月15日時点で8位

残りのシーズンもそんなに多くないようなので

反撃開始

してほしいですね。

10番ルーカス ポドルスキ選手の爆発を期待しています!!


不動産屋のしつこい電話攻撃から逃れるには?

電話攻撃

◆ 一般的な不動産会社では、基本的に逃れることはできません。

中古住宅を探すとき、良い物件を見つけたいばっかりに、
いろんな不動産屋さんに行きませんか?
また、いろんな不動産会社のサイトに登録しませんか?
その結果、多くの不動産屋さんに名前や電話番号などの個人情報を提供します。

その後、登録した不動産会社から、しつこい電話がじゃんじゃん鳴るわけですね。
実はこの探し方には大きな間違いがあります。

みなさん、いろんな不動産会社に行っても、同じ情報をもらうことはありますよね。
不動産会社は、「レインズ」というシステムを使っています。
これは、ほぼ全ての不動産会社が不動産情報を受け取ったり情報提供を行うシステムで、
会員間での情報交換がリアルタイムで行われています。
そして、購入希望者にいかに早い者勝ちで新しい情報を提供するかを競っています。
これを知った上で不動産会社に連絡をとるのとそうでないのでは大きな違いがあります。

レインズとは

◆ 業界の特性が、しつこい電話攻撃がなくならないシステムを生んでいます。

不動産会社では、物件を探している人は、検討者という枠組みに入ります。
つまり、何かが決まるまではずっと探している人となっている訳で、
決して顧客リストからなくなりません。
その見込み顧客には、後追い営業をおこなって、
とにかく契約を決めてもらうために追いかけるように会社や上司からの教育をうけます。
これは、不動産業界という厳しい競争の中で歩合で生きていかなければならない営業マンにとっては当然のことです。
そして、契約を決めてもらえれば、物件価格の3%+6万円という固定の報酬が入るため、
顧客の満足を追求するのではなく、価格競争の働かない業界のなかで、
契約のみを追求する方向に働きがちです。
業界のシステム自体がそのようになっているのでどうしようもありません。

◆ 不動産会社は何を大切にしている会社なのかで選んでください。

近年、不動産物件は、ほぼインターネットで探し出すことができます。
その中には多くのおとり広告を含め、魅力ある広告がありますし、もちろんチラシにもあります。
こういった広告の目的は、最初に述べたように、見込み客を集めるためです。
そして、電話をすると「その物件は売れました。他に良い物件がありますから、来社しませんか?」
と誘われることも多々あります。
そうして、電話攻撃あふれる物件探しに落ち込んでいきます。

われわれがおすすめしているのは、
1社、信頼ある不動産会社にお任せされたらいかがかということです。
物件に紐づけされる不動産会社から信頼して買うのではなく、
あなたのためのプロのエージェント(それをバイヤーズエージェントと呼びます。)と
物件探しの相談をし、一緒に理想の物件を探すのです。
これにより、不動産会社に騙されたり、納得できない物件の契約をせかされたり、
おとり広告におどらされて無駄な時間を費やしたりすることもありませんし、
電話攻撃から逃れることもできます。

バイヤーズエージェントによる物件購入の相談、
だまされない良い中古住宅の見分け方、ご質問等がありましたら御連絡ください。


中古住宅は断熱リノベーションして住むべし。

◆古い住宅ほど断熱性が低いのは確実です。

中古住宅を購入する際、注意しておきたいのが、断熱性です。
CO2排出量削減を呼び声に、さまざまなところで、省エネという文字を見かけますが、
中古住宅選びにもそういう目線をなくしてはいけません。

建物の建築において、省エネ基準は、年々厳しくなってきており、
平成25年にも大きな省エネルギー基準の改正が行われました。

たとえば、昔の家のサッシは、今のサッシとくらべて気密性が劣ります。
昔の家は、窓を閉めていても、スース―風がはいるような気がしませんでしたか?
また、廊下が寒かったり、トイレが寒かったりしませんでしたか?
中古住宅は年代によって断熱性に大きく違いがあることを知っていてください。

住まいの熱の出入り

◆建物の熱は、約50%は窓から逃げる。

断熱性、省エネと一概にいっても、いろんな“ものさし”があります。

もちろん、太陽光発電や、オール電化、省エネエアコン、高性能給湯器など、
住宅設備においてエネルギー消費量を抑えて快適な住まいを得る方法があります。

ただ、中古住宅で注意すべきは、もともと、その建物がもっている断熱性、気密性が
どのレベルなのかということです。

床下に断熱材がなければ、床下から断熱材の敷設をすることで、床が冷たくなるのを改善できます。
2階がどうも暑くなりやすい住宅は、天井の断熱材が不足している場合もあります。
「気流止め」といった施工が効果を発揮する場合もあります。

なによりも、窓を改善することは重要です。熱の大半は窓から逃げるともいわれています。

すべての部位において断熱性をあげることが経済的なのかは別として、
中古住宅購入前には、どういった断熱リノベーション(断熱リフォーム)をするのかも検討しておきたいものです。

◆断熱リフォームで、住まわれる方の健康も改善できます。

断熱リフォームをすることで、省エネ効果も期待できますが、
住まわれる方の健康にも効果が期待できます。

厚生労働省調べの人口動態統計によると、
家庭内における主な不慮の事故による死亡者は、交通事故死者を上回り、
中でも、「心疾患」と「脳血管疾患」は、原因の第2位と第4位を占めています。

特に入浴中の脳卒中など、寒さと突然死については、
相関関係が見られるので、住宅内ではヒートショック(急激な温度変化)を起こさない
断熱リノベーション(断熱リフォーム)は有効な対策になります。

また、夏の防暑対策として、断熱材で屋根や天井の断熱リノベーションを行うことは、
夏の日射の影響による室内の温度上昇を緩和することができ、熱中症の予防にもつながります。

壁や水回りなどをリノベーションするときは、比較的安価での断熱リノベーションが可能です。
好きなリノベーションと同時に健康な住まいを。
こういったことも、住まい選びで考えていきたいですね。