新築住宅への瑕疵担保責任


中古住宅購入した際、何かがあったときの保証が全くないとことを
知らない方は意外とたくさんいらっしゃいます。
いまどき何の保証もない、高額商品なんて考えられないですよね。
でも、中古住宅に関してはそれがまかり通っているのです!

では、新築住宅はどうでしょうか。
新築住宅には、建築・購入するときには、もし何かがあった場合の保険がついています。
これを「住宅瑕疵担保責任保険」といいます。

「住宅瑕疵担保責任保険」について説明しますと
新築住宅では万が一瑕疵(欠陥などのことを言います)があった場合は
補修等を行った事業者に、保険金が支払われる制度です。
また、保険への加入にあたっては、住宅工事中に検査が行われます。
これは、ハウスメーカーや地域の工務店と請負契約を行う注文住宅の場合でも
新築マンションや、宅建業者販売の分譲住宅の場合でも同じです。

実はこれ、そんなに古い制度ではないのです。
スタートは、なんとたった4年前、平成21年10月1日からなんです。
それが、住宅瑕疵担保履行法といわれるものです。

この法律は、新築住宅を供給する事業者に対して
瑕疵の補修等が確実に行われるよう、保険や供託を義務付けるものです。
万が一、事業者が倒産した場合等でも、基本プランとして、2000万円までの
補修費用の支払いが保険法人から受けられます。

そもそも、何かあった場合の責任は住宅供給事業者にあります。
住宅の瑕疵に対して、住宅供給事業者の責任まかせにせず
国として、必ず補修ができる制度を作ったということですね。

ちょっと専門用語が続きますが、ぜひ知っておいてほしいことなので
お付き合い願います。

次に<事業者の瑕疵担保責任>についてご説明しますね。

新築住宅を供給する事業者は、住宅のなかでも特に重要な部分である
構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分の瑕疵に対する
10年間の瑕疵担保責任を負っています。

ちょっと難しい言葉ですが、瑕疵担保責任とは、契約の目的物に瑕疵(欠陥)があった場合
これを補修したり、瑕疵によって生じた損害を賠償したりする責任のことをいいます。
これは以前より定められており、注文住宅、分譲住宅を契約する際
必ず事業者が責任負うものとされています。
ただ、これを本当に履行できるかが問題でした。
たとえば、その事業者が倒産してしまっていたら、瑕疵があっても補修を請求する先がありませんよね。

これを防ぐため新しい法律として、この瑕疵担保責任を確実に履行する
資力確保措置(保険加入または供託)の事業者への義務付け等を定めたのです。
→<瑕疵担保責任を履行するための資力確保義務化>です。

義務付けの対象となるすべての新築住宅を供給する建設業者や宅建業者は
何らかの資力確保措置をしていますので、万が一、構造上の不備や雨漏りの瑕疵があった場合
瑕疵の補修等が確実に行われるようになっています。
これにより、消費者が安心して新築住宅を取得できるようになりました。

・資力確保措置の義務付けとは…
→新築住宅に瑕疵があれば、事業者はその補修等を行う責任がありますが
事業者が倒産している場合等は、この責任を果たすことができません。
そこで、このような場合に備え事業者が法律で定められた額の保証金(現金等)を
あらかじめ法務局などの供託所に預けておく制度です。

事業者が倒産しているなど補修等が行えない場合、新築住宅を取得した方は
供託所に対して瑕疵の補修等に必要な金額について
保証金からの還付を請求することができます(還付請求)。
これを「供託」といいます。
そして、もう一つの、資力確保の手段として、「住宅瑕疵担保責任保険」が利用されています。
どちらかというとこちらが一般的であり、住宅購入者にとって、メリットのある方法です。